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Gestion des charges communes d'un immeubleSi vous achetez un appartement dans un immeuble qui possède, un jardin, une piscine ou une salle de sport, vous devez obligatoirement payer les charges qui correspondent à ces espaces mis en commun dans la copropriété et dont vous détenez une portion appellée millièmes. Cela peut aller de la maintenance de la piscine, au gardiennage de l'immeuble, au nettoyage des parties communes notamment des escaliers, couloirs, jardin et piscine, ect..La copropriété peut élire un Comité Syndical qui va gérer les charges, étudier les factures, suivre, payer, encaisser, contrôler, ect.. et ce, pour le compte de l'ensemble des copropriétaires.&nbsp;Néanmoins, ce Comité Syndical ne peut pas se faire rémunérer en conséquence et en cas de conflit, les membres peuvent être jugés non objectifs dans la mesure où ils sont eux-mêmes copropriétaires.Aussi, est-il important de bien chosir un Syndic de copropriété qui va gérer toutes les dépenses, tous les conflits, tous les suivis, tous les encaissements, pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Ce syndic, s'il est habilité à exercer en tant que tel, pourra dès lors se faire rémunérer par des honoraires qui seront fixés lors de la signature du contrat du mandat de syndic.Ce syndic doit être un professionnel habitué à ce type de gestion car cela est délicat, notamment lorsqu'il est question de manipulation de trésorerie. D'ailleurs, un syndic professionnel propose d'office une ouverture de compte bancaire, ce qui permet d'auditer facilement les comptes de la copropriété. Le syndic doit veiller aussi à ne pas confondre sa trésorerie avec celle de la copropriété.Le Mandat de SyndicIl doit être détaillé et doit prendre en compte tous les acpects de la gestion. Il définit les conditions dans lesquelles le Syndic pourra travailler et spécifie quand et comment seront traités les archives de la copropriété.Le Comité SyndicalIl est composé d'un Président et des membres de la copropriété. Il a pour mission d'étudier, analyser, auditer les comptes et la gestion du Syndic. Il permet aussi au syndic de prendre des décisions, avec son accord, dans des délais écourtés, en fonction des nécessités de la copropriété.En tout état de cause, une bonne gestion de copropriété se fait dès lors qu'il ya entente entre le Comité Syndical et le Syndic.--Pour des infornations complémentaires, consultez un juriste immobilier ou un agent immobilier.

La copropriété et le mandat de syndic

Au sortir des concertations sur la vie chère en octobre 2022, les autorités sénégalaises ont décidé d’apporter une réponse à la dérégulation du secteur de l’immobilier et précisément le marché du locatif résidentiel.Ces décisions font suite à la difficile application de la Loi 2014-03 qui, selon les experts, n’a pas enregistré de résultats probants depuis son entrée en vigueur en 2014.Dans un nouvel élan de régulation et d’assainissement du secteur, c’est finalement le 1er mars 2023 que les nouveaux taux appliqués sur les loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée sont entrés en vigueur.La Commission Nationale de Régulation des Loyers des Baux à usage d’Habitation (CONAREL) est alors créée par décret n° 2023-446. Elle a pour mission de veiller en charge de veiller à l’application du dispositif de régulation du loyer des locaux à usage d’habitation.Elle est ainsi chargée de :- de proposer des mesures pratiques visant à renforcer la lutte contre les hausses illicites et les pratiques spéculatives au niveau du marché locatif; - de contribuer à l’amélioration des dispositifs d’accompagnement relatifs à l’accès au logement; - d’assurer la coordination de l’activité des commissions régionales de régulation du loyer des locaux à usage d’habitation; - de s’autosaisir sur toutes questions entrant dans son domaine de compétence; - de donner son avis sur tout projet de texte relatif au loyer des locaux à usage d’habitation.Les nouveaux taux&nbsp;Le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 dispose qu'à compter du 1er mars 2023, les loyers des baux à usage d'habitation n'ayant pas été calculés suivant la la surface corrigée sont baissés comme suit : - Loyers inférieurs ou égaux à 300.000 francs CFA : 15% - Loyers compris entre 300.001 francs CFA et 500.000 francs CFA : 10%&nbsp; - Loyers supérieurs à 500.000 francs CFA : 5%<figure id="figure-r454lcwjqlyes7aiz" class=""><img id="r454lcwjqlyes7aiz" src="https://cdn.durable.co/blocks/35Ijg0yGpE74ylzCgEa3pHJNcGns1I1zTZtcIJAzPt8qpmarFySQchnOjnDzLABB.png" alt="white and brown concrete building" title="white and brown concrete building" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Journal Officiel du 28 février 2023" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/35Ijg0yGpE74ylzCgEa3pHJNcGns1I1zTZtcIJAzPt8qpmarFySQchnOjnDzLABB.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Journal Officiel du 28 février 2023</figcaption></figure>Conditions d'accès à la locationLe montant de la caution exigible en garantie ne peut excéder deux mois de loyer pour les baux dont le montant est inférieur ou égal à 500.000 francs CFA par mois. Toutefois, seul l'équivalent d'un mois de loyer est payable à l'entrée en jouissance, le solde de la caution étant réparti sur douze mois à raison de 1/12e par mois. Le loyer ne peut être payé à l'avance et doit être réglé à la fin de chaque mois de jouissance. Les frais de commission d'agence ou de courtage sont réduits à la moitié d'un mois de loyer pour les baux dont le montant est inférieur ou égal à 500.000 francs CFA.

Qui régule le Loyer au Sénégal ?

Dans ce numéro de Immo Talk, le Directeur du cabinet d'intelligence immobilière AML Estate Intelligence et Directeur de publication du Magazine Immobilier Sénégal, Ahmet Lo, fait le point sur le marché locatif au 1er semestre 2024.&nbsp;<figure id="figure-fnt0ho33oklydd7bnl" class=""><iframe id="fnt0ho33oklydd7bnl" src="https://www.youtube.com/embed/7rEWqqjjgTw" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=7rEWqqjjgTw" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/7rEWqqjjgTw" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Analyse du Marché Locatif 1er semestre 2024

Plus de 60 ans que que l'Etat du Sénégal cherche à organiser le secteur du foncier. Cependant, les conflits fonciers continuent de défrayer la chronique. A quel niveau y a-t-il des dysfonctionnements ? Est-ce que la législation qui régit le foncier est appliquée dans toute sa rigueur ? Quelles sont les causes de la prédation ou de l'accaparement des terres ? Comment pourrait-on parvenir à garantir la sécurité des transactions immobilières ? Dans ce 2e numéro de TSM Immo, des experts font la radioscopie du foncier et dégagent des pistes de solutions pour assainir le secteur. Invités : - Samba Sarr, Juriste, Ancien Inspecteur des Impôts et Domaines - Abdoul K. Diedhiou, Président de la Fédération des Agences et Courtiers Immobiliers du Sénégal (FACIS) TSM Immo, une co-production du Magazine Immobilier Sénégal et de TSM Business.<figure id="figure-1o93du3l3lxxcccxi" class="selected"><iframe id="1o93du3l3lxxcccxi" src="https://www.youtube.com/embed/B28R7WCPmI8" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=B28R7WCPmI8&amp;list=LL&amp;index=3" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/B28R7WCPmI8" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Radioscopie du Foncier

Le Décret Nº2012-396 du 27 mars 2012 dipsose qu'il est créé un identifiant parcellaire unique pour chaque parcelle dénommé Numéro d’Identification Cadastral, en abrégé NICAD Toute parcelle de terrain doit posséder obligatoirement un NICAD attribué par le service du Cadastre territorialement compétent de la Direction Générale des Impôts et des Domaines.Il comporte 16 caractères libellés : RR D AAA C/CR SSS PPPPP.- La première partie du NICAD (RR DD AAA C/CR) est issue du découpage administratif, tel que défini par le système de Codification des localités (SYSCOL) en vigueur au Sénégal.Elle se décline comme suit :RR (la Région : 2 caractères)D (le département : 1 caractère)AAA (l’Arrondissement : 3 caractères)C/CR (la Commune, Commune Arrondissement ou Communauté rurale : 2 caractères)- La deuxième partie du NICAD (SSS PPPPP) prend en compte la situation de la parcelle dans la commune ou la communauté rurale.Elle se décline comme suit :SSS (le numéro de la Section : 3 caractères)PPPPP (le numéro de la parcelle : 5 caractères).Le décret indique que seules les informations contenues dans la deuxième partie du NICAD doivent obligatoirement figurer dans tout document écrit sur rapport matérialisé en application des dispositions des articles suivants du décret.Toutefois, toute modification apportée à la superficie ou aux limites d'une parcelle doit entraîner l'attribution d'un nouveau NICAD pour la parcelle concernée. Tout morcellement d'une parcelle, y compris celui opéré dans le cadre de lotissements administratifs ou privés entraîne l’annulation définitive de son NICAD et la création d’autant de NICAD qu’il existe de parcelles nouvelles issues du morcellement. Toute fusion de parcelles entraîne l’annulation définitive de leur NICAD respectif et la création d’un nouveau NICAD pour la parcelle issue de la fusion. Toute affectation au domaine public d’une parcelle entraîne l’annulation définitive de son NICAD. Tout déclassement constaté du domaine public entraîne la création d’une parcelle et d’un NICAD pour l’emprise concernée, lorsque celui-ci n’a pas été préalablement identifié conformément au décret.Enfin, le décret indique que tout acte à l’origine de la création d’un droit immobilier, qu’il soit réel ou non, doit mentionner le NICAD de l’emprise foncière concernée. Il en va de même pour tout acte translatif de l’un de ces droits. Si le bien immeuble faisant l’objet de l’acte relève du régime de la copropriété, son identification, au moyen du ou des numéros de lots tel qu’ils sont établis dans l’état descriptif de division, s’ajoute obligatoirement à celle portée par le NICAD et caractérisant la parcelle d’assise de la copropriété.

Comprendre le NICAD

La Loi Nº2017-31 du 15 juillet 2017 dispose qu’il est autorisé la cession à titre gratuit, aux attributaires, des terrains domaniaux à usage d’habitation individuelle situés dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme approuvé par l’Administration, ainsi que la transformation gratuite, sans formalités préalables, en titres fonciers, de permis d’habiter et titres assimilés, délivrés sur les terrains domaniaux destinés à l’habitation.Il y a deux types de terrains :- Les terrains domaniaux attribués par voie de bail ordinaire, de bail emphytéotique ou ayant fait l’objet d’une concession du droit de superficie et mis en valeur conformément à l’obligation contenue dan le titre d’occupation; - Les terrains domaniaux à à usage d’habitation ayant fait l’objet de permis d’habiter, permis d’occuper, autorisation d’occupation ou d’occuper.L'Article 3 indique que la cession desdits terrains et leur mutation subséquente sont exonérés de tous droits et taxes.

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