L'évolution des programmes de logement au Sénégal depuis 1960

L’analyse de l'évolution des programmes de logement au Sénégal, depuis 1960, traduit non seulement des dynamiques sociales et économiques en transformation, mais également l’adaptation progressive de l'État et du secteur privé aux enjeux de l’urbanisation rapide, de la démographie et de l’accessibilité au logement. La Rédaction met en lumière les politiques successives, leurs impacts sur l’accès au logement pour les Sénégalais, et les défis persistants pour répondre aux besoins d'une population en constante croissance.

Les débuts de l’indépendance : politiques publiques et premiers programmes (1960-1980)

Dans les années 1960, l’indépendance a marqué un tournant pour les infrastructures de logement, jusqu'alors limitées et majoritairement concentrées sur les besoins des fonctionnaires coloniaux. Le gouvernement du Président Léopold Sédar Senghor initie alors des programmes nationaux axés sur la construction de logements sociaux pour les fonctionnaires et les employés de l'État. Ce besoin d'un parc immobilier formel, alors très limité, se concrétise avec la création de structures publiques, comme la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) en 1950, destinée à développer des logements pour les classes moyennes et modestes dans les principales villes du pays.

L'accent est mis sur la région de Dakar, qui connaît déjà une forte concentration urbaine. Cependant, ces efforts demeurent limités en volume de production. Le financement de ces logements sociaux repose principalement sur les ressources publiques, souvent insuffisantes pour couvrir les besoins de la population. La Société nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM), créée en 1987, devient un acteur crucial dans la gestion et la distribution de logements abordables, mais rencontre également des difficultés financières et organisationnelles.

La transition vers une approche de libéralisation et la montée de l'auto-construction (1980-2000)

À partir des années 1980, les programmes de logement sénégalais subissent une mutation profonde sous l'influence des ajustements structurels promus par les institutions financières internationales, tels que le Fonds Monétaire International (FMI) et la Banque Mondiale. Cette période de libéralisation de l'économie entraîne une réduction des interventions directes de l'État dans la construction de logements et promeut l’initiative privée. Parallèlement, l’autoconstruction, c’est-à-dire la construction par les ménages eux-mêmes de leurs habitations, devient un mode de production largement encouragé, notamment pour les populations qui n'ont pas accès aux logements formels.

Durant cette période, la croissance urbaine de Dakar et des villes secondaires s'accélère, créant une forte demande en parc résidentiel. Les zones non loties se multiplient, souvent dépourvues d’infrastructures de base, ce qui rend difficile la fourniture de services publics tels que l’eau, l’électricité, et les routes. Les programmes publics sont alors orientés vers l’aménagement des quartiers irréguliers plutôt que la construction de nouvelles unités. L’absence de politique de financement hypothécaire accessible et l’inflation réduisent davantage l’accessibilité au logement.

L’impulsion des années 2000 : retour de l’État et soutien à l’accession à la propriété

Dans les années 2000, sous la présidence de Me Abdoulaye Wade, le Sénégal entreprend une nouvelle stratégie de développement économique, incluant une politique de logement - Une Famille Un Toit - qui renforce l'accès à la propriété pour les classes moyennes et populaires. L’État continue de réinvestir dans les programmes de logement  avec le Président Macky Sall par le biais du programme des 100 000 logements, un des axes du Plan Sénégal Emergent (PSE) qui visaient à résorber le déficit de logement, estimé à l'époque à plus de 300 000 unités.

Ces dernières années, des partenariats public-privé (PPP) sont encouragés pour mobiliser les acteurs privés dans la construction de logements sociaux et économiques. La Caisse de Dépôt et de Consignation (CDC), en tant qu’institution financière, joue un rôle important en facilitant les investissements pour des programmes foncier et immobilier à destination de la classe moyenne. Ces initiatives permettent de diversifier l’offre en logements abordables et tentent de répondre aux attentes d’une classe moyenne en expansion.

Cependant, malgré ces efforts, les coûts des matériaux de construction et les prix du foncier continuent de grimper, limitant ainsi l’accès de nombreux Sénégalais aux logements construits. Les difficultés de gouvernance foncière et les procédures complexes d’obtention de titres fonciers freinent également l’expansion du secteur.

L’ère actuelle : digitalisation, résilience et nouveaux défis urbains (2020-présent)

Aujourd'hui, l'urbanisation rapide continue de bouleverser le marché immobilier. Dakar, qui concentre près du quart de la population, connaît une forte pression sur le foncier et les prix de l'immobilier. Les autorités tentent de décentraliser la croissance vers des pôles urbains secondaires comme Diamniadio, Thiès et Saint-Louis. 

L’intégration des technologies numériques, avec l’essor des plateformes proptech et de gestion locative, transforme également le secteur. Ces plateformes facilitent la mise en relation entre acheteurs et vendeurs, améliorent la transparence des transactions, et démocratisent l’accès aux informations immobilières.

En 2024, l’Etat du Sénégal a annoncé qu'il envisage de créer une plateforme nationale d’accès à la propriété qui permettra aux demandeurs de logements d’avoir une visibilité à l’échelle nationale des projets fonciers et/ou immobiliers en commercialisation et de soumettre leurs dossiers de préqualifcation à ces projets depuis cette plateforme. 

Les défis actuels et les perspectives d’avenir

Malgré ces avancées, le Sénégal continue de faire face à de nombreux défis dans le domaine du logement. Le coût élevé des matériaux, l’absence de mécanismes de financement abordables pour les ménages à faible revenu, et les lenteurs administratives dans l’obtention de titres de propriété sont autant de freins à l'accessibilité et à la qualité de l’habitat. 

Pour l’avenir, le Sénégal devra concilier son ambition de développement économique avec des politiques de logement inclusives et durables. L’urbanisation galopante exige une planification rigoureuse, tant au niveau des infrastructures que des services urbains. De plus, l'adoption de matériaux locaux et de techniques de construction plus abordables pourrait offrir une solution pérenne pour réduire les coûts tout en garantissant la qualité. Enfin, la facilitation des mécanismes de financement pour les classes moyenne et inférieure demeure essentielle pour espérer combler le déficit de logement et assurer l’accès pour tous à un habitat décent.