Pourquoi certains immeubles sont inachevés au Sénégal ?

L'inachèvement des immeubles au Sénégal est un phénomène marquant du paysage urbain, suscitant des interrogations quant aux raisons sous-jacentes à cette réalité. Plusieurs facteurs complexes et interdépendants expliquent la prolifération des chantiers inachevés à travers le pays, particulièrement dans les grandes agglomérations comme Dakar. Quelles en sont les causes ?

Le manque de financement reste la première cause de l'inachèvement des projets immobiliers au Sénégal. Dans de nombreux cas, les promoteurs et les propriétaires débutent la construction avec des fonds limités, comptant sur des financements futurs pour mener à bien les travaux. Cependant, les aléas économiques, tels que l'augmentation des coûts des matériaux ou des difficultés d'accès au crédit bancaire, perturbent souvent ce plan. Les taux d'intérêt élevés, couplés à des critères d'accès au crédit stricts, dissuadent les investisseurs potentiels ou limitent leur capacité à lever des fonds suffisants; ce qui conduit inévitablement à l'arrêt des chantiers.

Ensuite, la gestion inadéquate des projets immobiliers est un autre facteur majeur. Nombre de promoteurs manquent d'une planification rigoureuse, omettant de prévoir les imprévus financiers ou les retards liés aux autorisations administratives. Une mauvaise estimation des coûts, combinée à un manque de coordination entre les différentes parties prenantes, entraîne souvent des dépassements budgétaires ou des interruptions prolongées des travaux.

Ensuite, les questions administratives et juridiques jouent un rôle non négligeable dans l'inachèvement. Les procédures d'acquisition des terrains, souvent longues et complexes, peuvent entraîner des retards considérables. De plus, l'absence de clarté sur la propriété foncière ou des conflits fonciers non résolus peuvent entraîner la suspension des travaux. Par ailleurs, les règlements d'urbanisme, parfois inadaptés, peuvent compliquer la conformité des projets aux normes en vigueur, obligeant les promoteurs à réajuster leurs plans en cours de route, ce qui entraîne des interruptions supplémentaires.

S’agissant des problèmes techniques liés à la construction, tels que les erreurs de conception, les défauts de construction ou les difficultés d'approvisionnement en matériaux, ce sont des facteurs ralentissent, voire arrêtent, un chantier. Parfois, le choix des entrepreneurs et des sous-traitants, souvent basé sur des critères financiers plutôt que sur des compétences techniques avérées, se révèle inapproprié, avec pour conséquence des retards ou des malfaçons qui nécessitent des corrections coûteuses.

Sur un autre registre, les crises économiques et sociales, telles que la fluctuation des prix des matériaux de construction ou les tensions sociales, peuvent avoir un impact direct sur la capacité des promoteurs à mener à bien leurs projets. Par exemple, la hausse des prix du ciment ou du fer, due à des perturbations sur les marchés locaux ou internationaux, augmente les coûts de construction de manière imprévue, rendant parfois les projets non viables.

Enfin, une dimension culturelle pourrait également expliquer  cette situation. Dans de nombreuses régions du Sénégal, la construction progressive, c’est-à-dire l’édification des bâtiments par étapes successives en fonction des ressources disponibles, est une pratique courante. Cette méthode, bien qu’adaptée à certaines réalités économiques, contribue à la prolifération d'immeubles inachevés, visibles dans le paysage urbain durant de longues périodes.