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Dans ce numéro de TSM IMMO, Wolette Thiam, architecte DPLG Brésil est l'invitée de Ahmet Lo pour échanger sur la situation du foncier et les options envisageables en vue d’une gestion foncière performante au Sénégal.Wolette Thiam évoque également des solutions visant à rendre le foncier rural moins conflictuel et jette un regard sur les perspectives d’une gestion urbaine plus intelligente.<figure id="figure-zdq90lif2um0yasn0l" class="selected"><iframe id="zdq90lif2um0yasn0l" src="https://www.youtube.com/embed/_2eA6yGcOXM" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=_2eA6yGcOXM" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/_2eA6yGcOXM" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Gouvernance Foncière au Sénégal : Une équation à mille inconnues ?

Terminal maritime international de passagers - Port de Dakar, Dakar, Sénégal

Investir dans le secteur de l'hébergement au Sud du Sénégal notamment la région de Casamance présente de nombreux avantages à savoir :- Un marché touristique en croissance,- Un potentiel inexploité, - Des revenus attractifs et un marché immobilier favorable. Bien que tout investissement comporte des risques, les données suggèrent que le secteur de l'hébergement dans cette région offre des opportunités prometteuses pour les investisseurs avisés.Selon l'Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie (ANSD) du Sénégal, le nombre de touristes visitant le pays a connu une croissance constante ces dernières années :- 2015 : 1,007 million de visiteurs - 2016 : 1,452 million de visiteurs - 2017 : 1,487 million de visiteurs - 2018 : 1,518 million de visiteurs - 2019 : 1,640 million de visiteursMalgré une baisse en 2020 due à la pandémie de COVID-19, les projections de l'Organisation Mondiale du Tourisme (OMT) prévoient un rebond rapide du tourisme au Sénégal, avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% entre 2021 et 2025.Selon le Ministère du Tourisme et des Transports Aériens du Sénégal, la région de Casamance ne représente actuellement que 10% des capacités d'hébergement du pays, alors qu'elle possède un potentiel touristique important. Cela suggère une opportunité significative pour les investisseurs avisés.D'après une étude de la Société Financière Internationale (SFI), le taux d'occupation moyen des hôtels au Sénégal était de 68% en 2019, avec un revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) de 70 USD. Dans les zones touristiques comme la Casamance, ces chiffres peuvent être encore plus élevés pendant la haute saison.Le gouvernement sénégalais a mis en place plusieurs mesures pour encourager l'investissement dans le secteur touristique, notamment :- Exonération de TVA sur les matériaux de construction pour les projets hôteliers - Réduction de 50% de l'impôt sur les sociétés pendant les 5 premières années d'exploitation - Facilités d'acquisition de terrains pour les projets touristiquesCes mesures sont définies dans le Code des Investissements du Sénégal et peuvent représenter des économies substantielles pour les investisseurs.Selon AML Estate Intelligence, le prix moyen du mètre carré pour un terrain à usage touristique dans le Sud du Sénégal est d'environ 30 000 CFA. Cette différence significative avec les prix des centres ubains comme Dakar ou Thiès&nbsp; offre une marge de progression intéressante pour la valeur des investissements immobiliers dans la région.

Pourquoi investir dans le secteur de l'hébergement en Casamance

Vue aérienne du réservoir de pétrole et de gaz avec fond de raffinerie de pétrole la nuit, Éclairage à paillettes de l’usine pétrochimique avec nuit, Fabrication de pétrole, Réservoir de produits dans l’usine pétrochimique.

Selon le décret nº95-737, les terrains domaniaux dont la vente est autorisée par la loi n94-64 sont :- Les terrains domaniaux attribués par voie de permis ou d'autorisation d'occuper, de bail ordinaire, de bail emphytéotique ou ayant fait l'objet d'une concession du droit de superficie dans les conditions fixées par les articles 38, 39 et 40 du Code du Domaine de l'État ;&nbsp; &nbsp; - Les terrains domaniaux à bâtir réservés à l'industrie ou au commerce.Les terrains domaniaux doivent être compris dans les zones dotées d'un plan d'urbanisme ou dans un lotissement approuvé par l'autorité administrative.Les terrains domaniaux visés sont cédés moyennant un prix fixé par arrêté du Ministre chargé des Domaines, aux attributaires ou personnes remplissant les conditions ci-après :1) En ce qui concerne les terrains attribués ou occupés en vertu de permis ou d'autorisation d'occuper, de baux ou de concession du droit de superficie :1.1 Etre détenteur de l'un des titres d'occupation visés à l'article précédent ; 1.2 Etre à jour des redevances lorsque l'attribution ou l'occupation est assortie du paiement d'une redevance ou d'un loyer ; 1.3 Ne pas être déchu de leurs droits avant la cession définitive.2) En ce qui concerne les terrains à bâtir :2.1 formuler une demande écrite accompagnée d'une notice faisant connaître la nature du projet, le programme d'investissement, la ou les sources de financement et les délais de réalisation du projet ; 2.2 Fournir un extrait de plan délivré par la Direction du Cadastre indiquant la localisation, la situation foncière et la superficie graphique du terrain.La demande de cession accompagnée du titre administratif correspondant à l’un des modes d’amodiation prévus à l’article 2 ou du dossier prévu au paragraphe b de l’article 3 est adressée au receveur des Domaines territorialement compétent. En outre, les héritiers d’une personne décédée qui poursuivent l’exploitation du fonds d’industrie ou de commerce doivent fournir :- Un jugement d’hérédité ; - Un acte de partage définitif, le cas échéant ; - Une attestation de paiement ou de non exigibilité des droits de mutation par décès délivrée par le receveur de l’Enregistrement territorialement compétent.&nbsp;Avant transmission du dossier de la demande au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre, le receveur vérifie la concordance des renseignements contenus dans les pièces du dossier avec les énonciations des documents et registres du bureau. Il réclame, s’il y a lieu, les droits, redevances et taxes exigibles et transmet, avec son avis et ses observations, le dossier au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre.Les dossiers des demandes, classés par zone, sont soumis à l’avis de la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales prévues à l’article 55 du Code du Domaine de l’État.&nbsp; &nbsp;Les actes de cession sont dressés par le receveur des Domaines territorialement compétent dans les formes et conditions prévues par l’article 23 du décret n°81-557 du 21 mai 1981.Dans ces actes, l’État est représenté par le Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre. Lesdits actes, pour être définitifs, doivent être approuvés par le Ministre chargé des Domaines.Enfin, le concessionnaire d'un terrain domanial ne peut le céder de gré que lorsqu'il y a réalisé des constructions, aménagements et installations de nature industrielle ou commerciale occupant plus de 60% de la contenance dudit terrain.

Vente de terrains domaniaux à usage industriel et commercial : Ce qu'il faut savoir

Mangroves de Gambie. Vue aérienne de la forêt de mangrove en Gambie. Photo faite par drone d'en haut. Paysage naturel de l'Afrique.

L’investissement privé en milieu rural au Sénégal est un enjeu crucial pour le développement économique et social du pays. Alors que les zones urbaines ont historiquement capté l’essentiel des investissements, les régions rurales présentent aujourd'hui un potentiel significatif, souvent sous-exploité. Avec près de 60% de sa population vivant en milieu rural, le pays possède un potentiel agricole et agro-industriel immense. Les zones comme la Casamance, le Sine-Saloum, et la Vallée du fleuve Sénégal, offrent des terres arables vastes, des ressources en eau abondantes, et une main-d'œuvre disponible. Cependant, le taux de pauvreté élevé, les infrastructures limitées, et l'accès restreint aux services financiers freinent l’essor des investissements dans ces zones.Secteurs d'opportunité pour l'investissementLe secteur agricole demeure le pilier de l'économie rurale sénégalaise. Les cultures de rente telles que l'arachide, le coton, et les fruits tropicaux offrent des opportunités d'investissement importantes. L’agro-industrie, notamment la transformation des produits agricoles, présente également un fort potentiel, avec une demande forte sur les marchés locaux et internationaux.Le développement des énergies renouvelables, notamment l’énergie solaire et l’énergie éolienne (centrale de Taiba), constitue une opportunité d'investissement majeure en milieu rural. Ces technologies peuvent répondre aux besoins énergétiques locaux tout en offrant des solutions durables pour les communautés isolées.L’écotourisme et le tourisme culturel, représentent un secteur en pleine croissance. Les régions comme la Casamance ou les Iles du Saloum, avec leur biodiversité et leur patrimoine culturel riche, attirent de plus en plus de touristes, créant ainsi des opportunités pour le développement d’infrastructures hôtelières et de services touristiques.Défis à releverLe manque d'infrastructures de base, telles que les routes, l’électricité, et les installations de stockage, limite la rentabilité des investissements. L’absence de réseaux de transport efficaces rend aussi difficile l’accès aux marchés pour les producteurs locaux.En second lieu, l'accès au crédit reste un défi majeur pour les entrepreneurs ruraux. En effet, les institutions financières sont souvent réticentes à accorder des prêts aux projets ruraux en raison des risques perçus et du manque de garanties. Cette situation limite considérablement les capacités d’investissement local.Enfin, un cadre réglementaire souvent complexe et un manque de gouvernance locale efficace peuvent dissuader les investisseurs potentiels. La clarification des droits fonciers et la simplification des procédures administratives sont des conditions nécessaires pour attirer des investissements durables.

Investissement Privé en Milieu Rural au Sénégal: Opportunités et Défis

Loupe, calculatrice et graphiques sur papier

Le capital investissement, par essence, consiste à injecter des fonds dans des entreprises ou des projets non cotés en bourse, dans le but de générer des rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels. Dans le secteur immobilier, cela se traduit par des investissements massifs dans des projets de grande envergure, tels que des complexes résidentiels, commerciaux, ou encore des infrastructures touristiques.Au Sénégal, l'injection de capital investissement a permis de combler certaines lacunes structurelles du marché immobilier. En effet, ce type de financement permet non seulement de soutenir des projets à long terme, mais aussi d’apporter une expertise technique et stratégique souvent nécessaire pour la réussite de projets immobiliers complexes. Les fonds de capital-investissement apportent aussi une discipline financière rigoureuse et une gouvernance d'entreprise qui renforcent la viabilité des projets financés.Pour comprendre l'impact potentiel du capital investissement dans l'immobilier sénégalais, il est pertinent d'examiner les exemples de pays où ce modèle a été appliqué avec succès.1. Le Maroc : c'est un exemple probant où le capital investissement a transformé le paysage immobilier. Des fonds comme "Actis" ou "Dubai International Capital" ont joué un rôle crucial dans le développement de complexes résidentiels de grande envergure et de centres commerciaux. Par exemple, la création du Morocco Mall à Casablanca, le plus grand centre commercial d'Afrique, n’aurait pas été possible sans l'apport massif de capital-investissement. Le succès de ce type de projets a encouragé d'autres investisseurs à suivre le même chemin, créant ainsi un effet multiplicateur dans le développement immobilier du pays.2. Le Nigéria : Au Nigéria, le secteur immobilier a également bénéficié de l'afflux de capitaux privés, en particulier pour le développement de projets dans les grandes villes comme Lagos et Abuja. L'entrée des fonds de private equity, tels que Helios Investment Partners, a permis de financer des projets résidentiels et commerciaux ambitieux. Ces investissements ont contribué non seulement à la croissance du marché immobilier, mais aussi à la modernisation des infrastructures urbaines, répondant ainsi à la demande croissante d’espaces de bureaux modernes et d’habitations pour une population en forte croissance.3. L'Afrique du Sud :&nbsp; Le capital investissement a été un pilier central dans la transformation de son secteur immobilier, avec des fonds tels que Growthpoint Properties qui ont investi dans des projets innovants et durables. Par exemple, le développement de quartiers comme Sandton à Johannesburg, devenu le centre financier du pays, a été largement soutenu par des investissements privés. Cette dynamique a non seulement renforcé le secteur immobilier, mais a également consolidé la position de l'Afrique du Sud comme un hub financier continental.Les Enjeux et Opportunités au Sénégal Au Sénégal, l’émergence du capital investissement dans l'immobilier est stimulée par des indicateurs macroéconomiques au vert (8% de croissance projeté en 2024) et l'amélioration de l'environnement des affaires, soutenue par des réformes gouvernementales et l'ouverture à l'investissement étranger (IDE).Cependant, il existe des défis à relever : le secteur, bien que prometteur, est confronté à des problèmes structurels tels que la difficulté d'accès au foncier, les contraintes administratives, et enfin la volatilité économique. Pour que le capital investissement puisse pleinement jouer son rôle de catalyseur, il est crucial que ces obstacles soient surmontés. Cela pourrait passer par une meilleure régulation du marché, une simplification des procédures administratives, et un renforcement des partenariats public-privé.

L'Essor du Capital Investissement dans l'Immobilier

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L'inachèvement des immeubles au Sénégal est un phénomène marquant du paysage urbain, suscitant des interrogations quant aux raisons sous-jacentes à cette réalité. Plusieurs facteurs complexes et interdépendants expliquent la prolifération des chantiers inachevés à travers le pays, particulièrement dans les grandes agglomérations comme Dakar. Quelles en sont les causes ?Le manque de financement reste la première cause de l'inachèvement des projets immobiliers au Sénégal. Dans de nombreux cas, les promoteurs et les propriétaires débutent la construction avec des fonds limités, comptant sur des financements futurs pour mener à bien les travaux. Cependant, les aléas économiques, tels que l'augmentation des coûts des matériaux ou des difficultés d'accès au crédit bancaire, perturbent souvent ce plan. Les taux d'intérêt élevés, couplés à des critères d'accès au crédit stricts, dissuadent les investisseurs potentiels ou limitent leur capacité à lever des fonds suffisants; ce qui conduit inévitablement à l'arrêt des chantiers.Ensuite, la gestion inadéquate des projets immobiliers est un autre facteur majeur. Nombre de promoteurs manquent d'une planification rigoureuse, omettant de prévoir les imprévus financiers ou les retards liés aux autorisations administratives. Une mauvaise estimation des coûts, combinée à un manque de coordination entre les différentes parties prenantes, entraîne souvent des dépassements budgétaires ou des interruptions prolongées des travaux.Ensuite, les questions administratives et juridiques jouent un rôle non négligeable dans l'inachèvement. Les procédures d'acquisition des terrains, souvent longues et complexes, peuvent entraîner des retards considérables. De plus, l'absence de clarté sur la propriété foncière ou des conflits fonciers non résolus peuvent entraîner la suspension des travaux. Par ailleurs, les règlements d'urbanisme, parfois inadaptés, peuvent compliquer la conformité des projets aux normes en vigueur, obligeant les promoteurs à réajuster leurs plans en cours de route, ce qui entraîne des interruptions supplémentaires.S’agissant des problèmes techniques liés à la construction, tels que les erreurs de conception, les défauts de construction ou les difficultés d'approvisionnement en matériaux, ce sont des facteurs ralentissent, voire arrêtent, un chantier. Parfois, le choix des entrepreneurs et des sous-traitants, souvent basé sur des critères financiers plutôt que sur des compétences techniques avérées, se révèle inapproprié, avec pour conséquence des retards ou des malfaçons qui nécessitent des corrections coûteuses.Sur un autre registre, les crises économiques et sociales, telles que la fluctuation des prix des matériaux de construction ou les tensions sociales, peuvent avoir un impact direct sur la capacité des promoteurs à mener à bien leurs projets. Par exemple, la hausse des prix du ciment ou du fer, due à des perturbations sur les marchés locaux ou internationaux, augmente les coûts de construction de manière imprévue, rendant parfois les projets non viables.Enfin, une dimension culturelle pourrait également expliquer&nbsp; cette situation. Dans de nombreuses régions du Sénégal, la construction progressive, c’est-à-dire l’édification des bâtiments par étapes successives en fonction des ressources disponibles, est une pratique courante. Cette méthode, bien qu’adaptée à certaines réalités économiques, contribue à la prolifération d'immeubles inachevés, visibles dans le paysage urbain durant de longues périodes.

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Pourquoi certains immeubles sont inachevés au Sénégal ?