Blog

<p>Dans cet épisode de Immo Talk, Ahmet Lo revient sur les défis de l’accès au financement immobilier et propose des alternatives novatrices pour contourner les systèmes classiques.</p><figure id="figure-7osjbtsrjhm52eof49"><iframe id="7osjbtsrjhm52eof49" src="https://www.youtube.com/embed/rYcZrWh_JBI" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9" allow="autoplay; encrypted-media" allowFullScreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=rYcZrWh_JBI" data-corners="default" data-fullWidth="false"></iframe></figure>

Financement immobilier : Est-il facile d'obtenir un crédit immobilier ?

Trading graphique sur le paysage urbain de nuit et fond de carte mondial, concept financier d’entreprise

<p>L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location afin de générer un revenu régulier. Il peut être financé soit sur fonds propres, soit par crédit et dans ce cas, les loyers perçus servent à rembourser partiellement ou intégralement la dette contractée. L'un des principaux atouts de l'investissement immobilier réside dans l'évolution démographique, qui entraîne une demande importante de logements résidentiels</p><blockquote><p>La demande galopante génère un véritable engouement pour l'investissement locatif, en particulier dans la région de Dakar et sur la Petite Côte..&nbsp;</p></blockquote><p>Par ailleurs, de nombreux autres objectifs peuvent motiver un tel investissement, tels que la préparation à la retraite, la diversification du patrimoine, la constitution d’un matelas financier ou encore la réalisation de projets de réinvestissement.</p><p>Au Sénégal, la demande galopante génère un véritable engouement pour l'investissement locatif, en particulier dans la région de Dakar et sur la Petite Côte. Toutefois, pour atteindre les objectifs de rentabilité fixés, il est essentiel de maîtriser les principes fondamentaux qui régissent l'investissement immobilier. Cette connaissance permet de naviguer efficacement dans un marché dynamique et d'optimiser les retours sur investissement.</p><h3>Tendances</h3><p>Dakar, la capitale, reste incontournable avec le mètre carré qui y atteint en moyenne 1,2 million FCFA dans les quartiers prisés comme Almadies ou Ngor avec des taux de rentabilité entre 8-12%. Cependant, la saturation du marché et les coûts élevés poussent les investisseurs avisés à explorer d'autres régions aux potentiels encore sous-exploités.</p><p>La région de Thiès émerge comme une alternative de choix. La proximité de Dakar (70 km) et le développement de l'AIBD et du TER ont catalysé la croissance immobilière. Dans l'immobilier de standing, les prix, oscillant entre 300 000 et 600 000 FCFA/m², offrent encore une marge de progression significative.</p><blockquote><p>La location saisonnière est la principale attraction pour les investisseurs qui recherchent des taux de rentabilité à deux chiffres.</p></blockquote><p>Saint-Louis, au nord, présente un potentiel sous-estimé. Son patrimoine classé UNESCO, l'essor du tourisme et la production des hydrocarbures ont entraîné une appréciation significative des biens depuis 2023. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec des rendements locatifs bruts atteignant 8,5%.</p><p>La Petite Côte, de Mbour à Joal, bénéficie de l'expansion touristique. Les prix sont principalement fonction de la demande galopante de résidences secondaires. Le segment du luxe y est particulièrement porteur, avec des villas front de mer se négociant jusqu'à 800 000 FCFA/m².</p><p>La location saisonnière est la principale attraction pour les investisseurs qui recherchent des taux de rentabilité à deux chiffres.</p><p>La région de Kaolack, au centre du pays, commence à attirer l'attention de promoteurs et d'investisseurs avertis. Bien que le marché y soit moins mature, les projets d'infrastructure et le développement agricole laissent présager un potentiel de plus-value à moyen terme. Le prix du mètre carré est entre 144 000 et 200 000 CFA dans les quartiers administratifs et résidentiels. En zone rurale, le foncier avoisine 15 000 CFA le mètre carré.</p><h3>Quel est le profil de l’investisseur ?</h3><p>Le profil typique d'un investisseur immobilier aujourd'hui est souvent celui d'un épargnant qui acquiert un bien et se charge de trouver son locataire. Cependant, cette approche peut se révéler complexe, car elle requiert des compétences en gestion locative, même si des gestionnaires immobiliers peuvent prendre en charge cette fonction. Il est crucial de s'impliquer dans la gestion du bien, y compris les travaux, l'entretien de l'immeuble et l’évaluation financière, afin de réaliser que cette solution n'est pas toujours la plus optimale en fonction de la situation patrimoniale de l’investisseur.</p><p>La meilleure pratique est de se faire accompagner par un professionnel qui en connait les rouages.</p><p>Avant la phase d'acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil, notamment pour savoir quelle peut être la part d'allocation d'actif par rapport à son patrimoine personnel global.&nbsp;</p><p>Ensuite, il faut opter pour le meilleur dispositif fiscal, qui va être le plus performant et le plus approprié possible par rapport à ses propres objectifs sur le long terme.</p><p>Enfin, vient le choix de bien immobilier à savoir l'emplacement le plus pertinent ou stratégique et qui garantit une bonne sécurité.&nbsp;</p><p>La sécurité d’un tel investissement repose à la fois sur des éléments objectifs, tels que l’analyse du marché immobilier, l’évaluation patrimoniale et la fiabilité du promoteur, et sur une dimension subjective tout aussi essentielle : la perception et la projection que l’investisseur se fait du bien à long terme.</p><p>Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l'investissement immobilier locatif.</p><p>Être accompagné permet d'explorer l'ensemble des dispositifs disponibles, en tenant compte des lois de finances et de la fiscalité complexe propre à l'immobilier, afin de choisir un investissement parfaitement aligné avec sa situation patrimoniale et ses objectifs personnels.</p><h3>À quel moment se lancer ?&nbsp;</h3><p>L’investissement locatif nécessite une réflexion préalable, étroitement liée à l’état de son patrimoine. Il convient de s’y engager une fois que les bases financières sont solidement établies. Cela implique en priorité d’avoir sécurisé sa résidence principale. &nbsp;</p><p>Ensuite, disposer d’une épargne de précaution ainsi que d’autres supports financiers est indispensable pour absorber les imprévus et les exigences à long terme d’un tel investissement, qui reste exposé à certains risques. &nbsp;</p><p>Le marché immobilier, par nature peu liquide et soumis à des cycles, exige une vision à long terme et une capacité à conserver le bien sur une période prolongée pour en maximiser les avantages.</p><h3>Les potentiels freins à l’investissement locatif</h3><p>Au vu de la complexité d’un tel investissement, il est fort probable que les investisseurs restent prudents face à plusieurs défis socio-économiques notamment :</p><p>- Les prix à l’achat du foncier et des biens immobiliers élevés&nbsp;</p><p>- L’accessibilité financière pour des prêts immobiliers à des taux jusqu’à ~12%</p><p>- L’administration de l’immeuble : frais de gestion de copropriétés, gestion des relations avec les copropriétaires (souvent difficiles)</p><p>- Risques de retards/d’impayés des loyers ou d’insolvabilité des locataires</p><p>- Baisse des loyers sur décisions de l’État (notamment pour les loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée)</p><h3>Avantages</h3><p>- Le principal avantage réside dans la garantie d’un revenu complémentaire pour l’avenir, offrant ainsi une solution efficace pour pallier la diminution prévue des pensions de retraite. Dans un contexte où les actifs actuels anticipent une baisse de leurs revenus une fois à la retraite, le revenu locatif constitue une opportunité précieuse pour préserver leur pouvoir d’achat et maintenir une certaine stabilité financière.</p><p>- Contrairement à d'autres placements financiers souvent inaccessibles par le recours au crédit, l'immobilier se distingue par sa capacité à être financé par emprunt. Les revenus locatifs générés permettent à l’investisseur de couvrir partiellement les remboursements du prêt, rendant cet investissement particulièrement attractif et accessible, même avec une mise de départ limitée.</p><p>- Un autre avantage notable est la possibilité de résider dans le bien immobilier à la retraite ou après la période de location obligatoire. En attendant cette échéance, l’investisseur peut rentabiliser son bien en le louant. Cependant, pour que cet investissement reste attractif, il est essentiel de veiller à ce que le crédit immobilier soit entièrement remboursé avant la fin de la vie active, garantissant ainsi une réelle tranquillité d’esprit à long terme.&nbsp;</p><p>- L’investissement locatif offre également la possibilité de mettre le logement à disposition de ses proches, qu’il s’agisse de descendants ou d’ascendants, leur permettant ainsi de bénéficier d’un hébergement adapté à un loyer avantageux. Dans un contexte marqué par la flambée des loyers et des prix immobiliers, cette stratégie constitue une forme de soutien familial précieuse face aux défis croissants d’accès au logement.</p><p>- L’investissement immobilier offre également des avantages fiscaux non négligeables. Dans certains régimes, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou l’amélioration du bien peuvent être déduits des revenus imposables, réduisant ainsi la charge fiscale. Cependant, il est important de noter que le remboursement du capital n’est jamais déductible. Cette distinction doit être soigneusement intégrée lors de l’élaboration du plan de financement afin d’optimiser la rentabilité globale de l’investissement.</p><h3>Risques</h3><p>Les risques associés à l'investissement locatif doivent être soigneusement évalués. En effet, la rentabilité repose sur la capacité de l’investisseur à louer son bien et à générer des revenus locatifs.&nbsp;<br>&nbsp;<br>Selon les zones géographiques, le marché immobilier peut souffrir d’un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui entraîne des difficultés à trouver des locataires, particulièrement dans les régions où l’activité économique est moins dynamique. Un autre risque majeur réside dans la fixation d’un loyer trop bas, qui ne couvrirait pas suffisamment les coûts liés à l'investissement, ou dans la nécessité de réaliser des travaux d’entretien importants, réduisant ainsi la rentabilité.<br></p><h3>Conseils pour réussir son investissement locatif</h3><p>Pour maximiser vos chances de réussite dans l'investissement locatif au Sénégal, voici quelques conseils :&nbsp;</p><p>- <strong>Étude de marché :</strong> Avant d'investir, effectuez une analyse approfondie du marché pour identifier les zones à forte demande locative.<br>- <strong>Accompagnement professionnel : </strong>Faites appel à des experts locaux, tels que des agents immobiliers et des avocats spécialisés, pour vous guider dans le processus.<br>- <strong>Diversification</strong> : Considérez la diversification de votre portefeuille immobilier pour réduire les risques associés à un seul type de propriété ou emplacement.</p>

Investissement Locatif : Le marché tient-il ses promesses ?

Esquisses de solutions pour une meilleure régulation du loyer au Sénégal

<h3>Pour les copropriétés</h3><p>Comme chaque année, à la même époque, les agences immobilières qui sont mandatées en &nbsp;tant que syndic de copropriété se doivent de préparer les comptes de l’année en cours, pour les présenter au Comité Syndical, d’une part et à l’Assemblée Générale de la Copropriété, de l’autre.</p><p>De quoi s’agit-il ?</p><p>Les syndics de copropriété doivent préparer les documents suivants :</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Vérification des justificatifs de dépenses</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Analyse des appels de charge encaissés</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Contrôle des immeubles (par des visites régulières)</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Propositions d’améliorations de la maintenance des immeubles, avec si possible, des devis à présenter aux copropriétaires.</p><h3>Le droit des copropriétaires…</h3><p>Pendant cette préparation, les copropriétaires délèguent généralement leur droit de demander à vérifier les comptes du syndic, voir les factures justifiant certaines dépenses, etc. au Comité Syndical.</p><figure id="figure-ol73zyz8a3m4tmg9id"><img id="ol73zyz8a3m4tmg9id" src="https://media.gettyimages.com/id/1585346376/fr/photo/porte-cl%C3%A9s-en-forme-de-maison-isol%C3%A9-sur-fond-jaune-illustration-3d.jpg?b=1&s=2048x2048&w=0&k=20&c=yrXdEVKd-HLNfDR9hL7ohheTAfRCNk7Y4tUtKOT_5Ak=" alt="Porte-clés en forme de maison isolé sur fond jaune. Illustration 3D." title="Porte-clés en forme de maison isolé sur fond jaune. Illustration 3D." class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionX="null" data-positionY="null" data-fullWidth="false"/></figure><h3>… Et le devoir des membres du Comité Syndical</h3><p>Dans le même temps, les membres du Comité Syndical sont tenus de faire la vérification des comptes, afin de pouvoir confirmer aux copropriétaires, lors de l’Assemblée Générale, que les vérifications nécessaires ont été faites et sont conformes à la réalité.</p><h3>Pour les propriétaires, qu’ils louent leur bien ou non :</h3><p>C’est l’époque de la préparation des comptes en vue de la déclaration foncière qui doit être faite avant le 31 janvier 2025.</p><p>On constate fréquemment qu’à cette époque, le service des impôts anticipe cette déclaration, en allant visiter des immeubles, pour vérifier si les appartements sont loués ou occupés. Ainsi, ils pourront plus facilement recouper les informations sur le terrain, avec celles qui leur seront transmises, lors de la déclaration individuelle, faite par chaque propriétaire.</p><p>Sur cette déclaration, figureront les indications suivantes :</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Nom et Prénom du propriétaire</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Adresse de l’immeuble</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Nombre de lots loués ou non</p><p>- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;La valeur locative de chaque lot</p><p>Si vous avez des lots non occupés depuis plus de six mois, il faudra aussi l’indiquer sur la déclaration, afin de faire baisser la valeur locative totale de l’immeuble.</p><p>Ensuite, vous devrez payer 5% de cette valeur, suite à un avertissement fiscal que vous recevrez entre juillet et octobre.</p><p>Si vos biens sont gérés par une agence immobilière, il se peut que cette dernière vous propose de faire votre déclaration. N’hésitez pas à lui poser la question.</p><p>Bonne lecture et bonnes fêtes.</p><p><strong>--</strong></p><p><strong>Cathy Suarez</strong><br><strong>Présidente Honoraire de l’ANAIS, Directrice de la RIM</strong></p><p>anais.reseau@gmail.com</p>

Comment préparer la fin d'année ?

<p>L’analyse de l'évolution des programmes de logement au Sénégal, depuis 1960, traduit non seulement des dynamiques sociales et économiques en transformation, mais également l’adaptation progressive de l'État et du secteur privé aux enjeux de l’urbanisation rapide, de la démographie et de l’accessibilité au logement. La Rédaction met en lumière les politiques successives, leurs impacts sur l’accès au logement pour les Sénégalais, et les défis persistants pour répondre aux besoins d'une population en constante croissance.</p><h3>Les débuts de l’indépendance : politiques publiques et premiers programmes (1960-1980)</h3><p>Dans les années 1960, l’indépendance a marqué un tournant pour les infrastructures de logement, jusqu'alors limitées et majoritairement concentrées sur les besoins des fonctionnaires coloniaux. Le gouvernement du Président Léopold Sédar Senghor initie alors des programmes nationaux axés sur la construction de logements sociaux pour les fonctionnaires et les employés de l'État. Ce besoin d'un parc immobilier formel, alors très limité, se concrétise avec la création de structures publiques, comme la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) en 1950, destinée à développer des logements pour les classes moyennes et modestes dans les principales villes du pays.</p><p>L'accent est mis sur la région de Dakar, qui connaît déjà une forte concentration urbaine. Cependant, ces efforts demeurent limités en volume de production. Le financement de ces logements sociaux repose principalement sur les ressources publiques, souvent insuffisantes pour couvrir les besoins de la population. La Société nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM), créée en 1987, devient un acteur crucial dans la gestion et la distribution de logements abordables, mais rencontre également des difficultés financières et organisationnelles.</p><h3>La transition vers une approche de libéralisation et la montée de l'auto-construction (1980-2000)</h3><p>À partir des années 1980, les programmes de logement sénégalais subissent une mutation profonde sous l'influence des ajustements structurels promus par les institutions financières internationales, tels que le Fonds Monétaire International (FMI) et la Banque Mondiale. Cette période de libéralisation de l'économie entraîne une réduction des interventions directes de l'État dans la construction de logements et promeut l’initiative privée. Parallèlement, l’autoconstruction, c’est-à-dire la construction par les ménages eux-mêmes de leurs habitations, devient un mode de production largement encouragé, notamment pour les populations qui n'ont pas accès aux logements formels.</p><p>Durant cette période, la croissance urbaine de Dakar et des villes secondaires s'accélère, créant une forte demande en parc résidentiel. Les zones non loties se multiplient, souvent dépourvues d’infrastructures de base, ce qui rend difficile la fourniture de services publics tels que l’eau, l’électricité, et les routes. Les programmes publics sont alors orientés vers l’aménagement des quartiers irréguliers plutôt que la construction de nouvelles unités. L’absence de politique de financement hypothécaire accessible et l’inflation réduisent davantage l’accessibilité au logement.</p><h3>L’impulsion des années 2000 : retour de l’État et soutien à l’accession à la propriété</h3><p>Dans les années 2000, sous la présidence de Me Abdoulaye Wade, le Sénégal entreprend une nouvelle stratégie de développement économique, incluant une politique de logement - <em>Une Famille Un Toit</em> - qui renforce l'accès à la propriété pour les classes moyennes et populaires. L’État continue de réinvestir dans les programmes de logement &nbsp;avec le Président Macky Sall par le biais du programme des <em>100 000 logements, </em>un des axes du Plan Sénégal Emergent (PSE) qui visaient à résorber le déficit de logement, estimé à l'époque à plus de 300 000 unités.</p><p>Ces dernières années, des partenariats public-privé (PPP) sont encouragés pour mobiliser les acteurs privés dans la construction de logements sociaux et économiques. La Caisse de Dépôt et de Consignation (CDC), en tant qu’institution financière, joue un rôle important en facilitant les investissements pour des programmes foncier et immobilier à destination de la classe moyenne. Ces initiatives permettent de diversifier l’offre en logements abordables et tentent de répondre aux attentes d’une classe moyenne en expansion.</p><p>Cependant, malgré ces efforts, les coûts des matériaux de construction et les prix du foncier continuent de grimper, limitant ainsi l’accès de nombreux Sénégalais aux logements construits. Les difficultés de gouvernance foncière et les procédures complexes d’obtention de titres fonciers freinent également l’expansion du secteur.</p><h3>L’ère actuelle : digitalisation, résilience et nouveaux défis urbains (2020-présent)</h3><p>Aujourd'hui, l'urbanisation rapide continue de bouleverser le marché immobilier. Dakar, qui concentre près du quart de la population, connaît une forte pression sur le foncier et les prix de l'immobilier. Les autorités tentent de décentraliser la croissance vers des pôles urbains secondaires comme Diamniadio, Thiès et Saint-Louis.&nbsp;</p><p>L’intégration des technologies numériques, avec l’essor des plateformes proptech et de gestion locative, transforme également le secteur. Ces plateformes facilitent la mise en relation entre acheteurs et vendeurs, améliorent la transparence des transactions, et démocratisent l’accès aux informations immobilières.</p><p>En 2024, l’Etat du Sénégal a annoncé qu'il envisage de créer une plateforme nationale d’accès à la propriété qui permettra aux demandeurs de logements d’avoir une visibilité à l’échelle nationale des projets fonciers et/ou immobiliers en commercialisation et de soumettre leurs dossiers de préqualifcation à ces projets depuis cette plateforme.&nbsp;</p><h3>Les défis actuels et les perspectives d’avenir</h3><p>Malgré ces avancées, le Sénégal continue de faire face à de nombreux défis dans le domaine du logement. Le coût élevé des matériaux, l’absence de mécanismes de financement abordables pour les ménages à faible revenu, et les lenteurs administratives dans l’obtention de titres de propriété sont autant de freins à l'accessibilité et à la qualité de l’habitat.&nbsp;</p><p>Pour l’avenir, le Sénégal devra concilier son ambition de développement économique avec des politiques de logement inclusives et durables. L’urbanisation galopante exige une planification rigoureuse, tant au niveau des infrastructures que des services urbains. De plus, l'adoption de matériaux locaux et de techniques de construction plus abordables pourrait offrir une solution pérenne pour réduire les coûts tout en garantissant la qualité. Enfin, la facilitation des mécanismes de financement pour les classes moyenne et inférieure demeure essentielle pour espérer combler le déficit de logement et assurer l’accès pour tous à un habitat décent.</p>

L'évolution des programmes de logement au Sénégal depuis 1960

<p>Dans un secteur où l’offre et la demande évoluent à un rythme effréné, la communication immobilière n’est plus un simple outil, mais un levier stratégique.</p><p>Pour se démarquer dans un marché saturé et répondre aux attentes de plus en plus exigeantes des clients, les professionnels doivent réinventer leurs méthodes en alliant techniques classiques, marketing digital, storytelling et expérience client, afin de capter l’attention et bâtir une véritable connexion avec leur audience.</p><p>Ahmet Lo décrypte les stratégies de communication immobilière à fort impact pour les professionnels du secteur.</p><figure id="figure-brewqd35um3x5oknt"><iframe id="brewqd35um3x5oknt" src="https://www.youtube.com/embed/CXrc7DLAknU" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=CXrc7DLAknU" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/CXrc7DLAknU" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Articles

Financement immobilier : Est-il facile d'obtenir un crédi...

Investissement Locatif : Le marché tient-il ses promesses ?

Esquisses de solutions pour une meilleure régulation du l...

Comment préparer la fin d'année ?

L'évolution des programmes de logement au Sénégal depuis ...

Stratégies de communication Immobilière : Comment attirer...