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Dans ce numéro de TSM Immo, Ahmet Lo reçoit Cathy Suarez, Directrice de Régie Immobilière Mugnier (RIM) et Présidente honoraire de l’ANAIS, pour échanger sur le rôle central de l’agent immobilier dans le secteur de l’investissement et la gestion de patrimoine immobilier.&nbsp;Des thématiques clés comme la gestion locative, l’évolution de la profession face à la digitalisation et l’assainissement du secteur sont également abordées.<figure id="figure-eudxk0mt9jm6ic8qf0"><iframe id="eudxk0mt9jm6ic8qf0" src="https://www.youtube.com/embed/w6k7lNvG2yM" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=w6k7lNvG2yM" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/w6k7lNvG2yM" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Investissement et Gestion de Patrimoine Immobilier

MIS : Quelle est l’efficacité observée de la réglementation sur les loyers dans l’atteinte des objectifs de baisse et de stabilisation des prix du marché locatif ?MN : En date d’aujourd’hui, le taux de respect de la baisse des prix du loyer reste très élevé, malgré les vicissitudes relatives aux tentatives de contournement de la réglementation portant baisse des loyers.Il y a, en effet, de plus en plus de conflits nés de la volonté de certains bailleurs et agences immobilières, d’augmenter, sans raison économique valable, et en contrevenant aux dispositions réglementaires, le prix des loyers.Cette situation a créé une grande frustration des locataires, le plus souvent, désemparés devant cette agression de leurs droits fondamentaux.<blockquote>La CONAREL travaille d’arrache-pied pour faire respecter la réglementation par tous les acteurs</blockquote>La dernière mesure de baisse du prix des loyers date du 1er mars 2023. Elle a été instituée par le décret n°2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n°2014-03 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés sur la base de la surface corrigée.Le décret n°2023-446 du 1er mars 2023 - portant création et fixant les règles d’organisation et de fonctionnement de la Commission nationale de Régulation du Loyer des Locaux à usage d’Habitation (CONAREL) - a été pris le même jour.Et depuis cette date, la CONAREL travaille d’arrache-pied pour faire respecter la réglementation par tous les acteurs.En 22 mois, donc, plus de 5 000 plaintes ont été enregistrées dont 3 847 réclamations et 9 687 appels ont été reçus sur le numéro vert. J’ai reçu plus de 1 200 plaintes directes et près de 150 ont été reçues au niveau du siège de la CONAREL.Il faut noter que plus de 81,18% des réclamations reçues ont été complètement traitées par la CONAREL.<figure id="figure-ctaok7gqw7m5vemnk5"><img id="ctaok7gqw7m5vemnk5" src="https://cdn.durable.co/covers/2fWwKjdtWwZrkRKdNbDeOkm16GUfvoA73euBx0uh1a6GTL2Xarta1qb6ulz4kstM.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Momar Ndao, Président du Conseil d’Orientation de la Commission Nationale de Régulation du Loyer des Locaux à Usage d’Habitation (CONAREL)" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/2fWwKjdtWwZrkRKdNbDeOkm16GUfvoA73euBx0uh1a6GTL2Xarta1qb6ulz4kstM.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Momar Ndao, Président du Conseil d’Orientation de la Commission Nationale de Régulation du Loyer des Locaux à Usage d’Habitation (CONAREL)</figcaption></figure>MIS : Certains centres urbains connaissent une certaine volatilité des prix suivant plusieurs facteurs. Comment la CONAREL surveille-t-elle les hausses spéculatives ou les stratégies de contournement ?MN : Il faut d’abord, noter que certains centres urbains connaissent des pics de réclamations, notamment, la région de Dakar, qui elle seule polarise 92,51% des réclamations, suivie de la région de Thiès avec 3, 96%.<blockquote>Dans chaque région et département, la commission régionale a, entre autres, pour mission, de traiter les questions relatives à la location</blockquote>Nous avons installé les commissions régionales de régulation, mais faute de budget adéquat, elles ne sont pas encore, réellement, fonctionnelles.Dans chaque région et département, la commission régionale a, entre autres, pour mission, de traiter les questions relatives à la location.MIS : Voyez-vous des solutions innovantes ou technologiques qui pourraient optimiser la surveillance des tendances du marché ?MN : Oui, en effet, nous avons besoin de mettre en chantier ou d’utiliser des plateformes et applications permettant une meilleure surveillance du marché locatif en particulier et du marché de l’immobilier en général, avec une génération de statistiques.Des applications mobiles permettant aux locataires de trouver facilement des locaux en location, signaler des agences et courtiers indélicats, formaliser des réclamations, etc.MIS : D’aucuns considèrent que la règlementation relative au bail résidentiel protège davantage le locataire que le bailleur, est-ce vraiment le cas ?MN : En réalité, cela dépend de la position de celui qui émet ce jugement. &nbsp;Les locataires ne sont pas de cet avis.&nbsp;Mais en réalité, les dispositions protègent à la fois le bailleur et le locataire.Le locataire indélicat est sanctionné par les textes, au niveau du paiement du loyer, de l’entretien de la maison etc.Le bailleur qui ne respecte pas les dispositions réglementaires relatives à la fixation du prix du loyer, aux dispositions réglementaires, aussi, est sanctionné.---- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Régulation du marché locatif au Sénégal : Entretien avec Momar Ndao

MIS : Comment évaluez-vous le potentiel de croissance du marché de la location saisonnière au Sénégal en particulier dans des zones touristiques comme Dakar, Saly, et Cap Skiring ?DS : Les perspectives de croissance du marché de la location saisonnière sont plutôt positives. En effet, elle suit les perspectives économiques qui sont plutôt favorables ainsi que les atouts touristiques traditionnels du Sénégal (stabilité convivialité, bon vivre, etc..).La ville de Dakar ainsi que la zone de la petite côte et les autres zones touristiques attirent de manière &nbsp;quasi permanente des voyageurs diverses ; touristiques, expatriés, rapatriés, vacanciers, professionnels.Une politique plus poussée en matière de tourisme de l'État avec la volonté de diversification affichée avec le Salon du littoral pour les &nbsp;croisières, devrait renforcer cette attractivité.&nbsp;Les opportunités d'investissement également peuvent attirer davantage d'étrangers qui chercheront à se loger sans avoir à passer par la case « aménagement » (achat de meubles et installation).<figure id="figure-dxao79wzdm5mdx7ub"><img id="dxao79wzdm5mdx7ub" src="https://cdn.durable.co/covers/1aouRLRusXvebkDONbD7QvJ6yGai1lTovJb34uE1PFvi2G6PqF22PaoQQ0Fo63WB.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 15%;" data-corners="no-rounded" data-aspect="1:1" data-caption="Diama Seck, Gestionnaire de propriétés Airbnb et Conciergerie" data-positionx="50%" data-positiony="15%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/1aouRLRusXvebkDONbD7QvJ6yGai1lTovJb34uE1PFvi2G6PqF22PaoQQ0Fo63WB.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 15%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Diama Seck, Gestionnaire de propriétés Airbnb et Conciergerie</figcaption></figure>MIS : Pour les différents biens immobiliers (villas, appartements..), quelles sont les performances locatives observées dans le secteur saisonnier en termes de taux d’occupation moyen, tarif journalier moyen, et rentabilité nette des biens ?DS : À&nbsp;Dakar, les appartements se remplissent mieux que les villas ; qui du fait de leur capacité d'accueil, marchent mieux pendant les vacances.Sur la petite côte, c'est plutôt l'inverse ; les villas sont plus recherchées autant pour des week-end que des long séjours.&nbsp;Le taux de remplissage des logements saisonnières peut facilement atteindre 60% avec une possibilité d'avoir 100% avec des séjours de plusieurs mois voire un an ou plus.&nbsp;La zone de situation reste un facteur prédominant du succès d'un logement saisonnier.&nbsp;MIS : Quels défis réglementaires affectent actuellement la location saisonnière au Sénégal et quelles recommandations formulez-vous pour propulser durablement le secteur vers le succès ?DS : La réglementation actuelle s'adresse uniquement aux résidences (immeubles entièrement équipés et exploités en location saisonnière ) et aux hôtels.&nbsp;Une réglementation spécifique aux appartements individuels exploités en location saisonnière doit être mise en place avec une facilité d'acquisition des documents requis ainsi qu'une taxation adaptée à leur échelle.&nbsp;L'État gagnera plus d'impôts dans l'immobilier avec une régulation du secteur de la location saisonnière. Pour des réformes efficaces, il pourra compter sur l'expérience des acteurs du secteur.&nbsp; -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Location saisonnière au Sénégal : Entretien avec Diama Seck

Financement des taux d’intérêt et taux hypothécaires. Bloc en bois avec signe de pourcentage sur plusieurs niveaux de pile de pièces. Croissance financière, augmentation des taux d’intérêt, inflation, prix de vente et concept d’augmentation de

Selon l'Article L. 328 du Code de l'Urbanisme, les demandes d’autorisation ou de délivrance des actes d’urbanisme donnent lieu au paiement de taxes et redevances au bénéfice de l’État, réparties ainsi qu’il suit :- Autorisation d’aménager : cent mille (100 000) francs CFA de taxe par hectare loti ; - Autorisation de construire et d’aménager : cinq cents (500) francs CFA de taxe par surface hors œuvre nette (SHON) exprimée en mètre carré ; - Certificat de conformité de lotissement : taxe à 0,05 % du montant estimé de l’investissement du projet de lotissement autorisé et réalisé ; - Certificat d’urbanisme : cinq mille (5 000) francs CFA de taxe ; - Autorisation de démolir : cinq mille (5 000) francs CFA de taxe ; - Certificat de démolition : vingt-cinq mille (25 000) francs CFA de taxe ; - Retrait de permis : dix mille (10 000) francs CFA de taxe ; - Autorisation de construire délivrée par les Collectivités territoriales : dix mille (10 000) francs CFA de taxe pour les dossiers simples et cinquante mille (50 000) francs CFA pour les dossiers complexes ; - Autorisation de construire délivrée par le ministre chargé de l’urbanisme : cinq cents (500) francs CFA de taxe par surface hors œuvre nette (SHON) exprimée en mètre carré ; - Certificat de conformité pour la construction : cinq mille (5 000) francs CFA de taxe ; - Certificat de conformité pour la construction des projets de l’État : quinze mille (15 000) francs CFA de taxe ; - Autorisation d’implantation commerciale et industrielle : 0,05 % du montant de l’investissement envisagé avec minimum mille (1 000) francs et maximum cinquante mille (50 000) francs CFA à ce titre ; - Assistance notariale : 0,05 % du montant de l’investissement envisagé avec minimum cinq mille (5 000) francs CFA et maximum cinquante mille (50 000) francs CFA. &nbsp;

Urbanisme : Taxes et Redevances au bénéfice de l'État

Dans cet épisode de Immo Talk, Ahmet Lo revient sur les défis de l’accès au financement immobilier et propose des alternatives novatrices pour contourner les systèmes classiques.<figure id="figure-7osjbtsrjhm52eof49"><iframe id="7osjbtsrjhm52eof49" src="https://www.youtube.com/embed/rYcZrWh_JBI" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9" allow="autoplay; encrypted-media" allowFullScreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=rYcZrWh_JBI" data-corners="default" data-fullWidth="false"></iframe></figure>

Financement immobilier : Est-il facile d'obtenir un crédit immobilier ?

Trading graphique sur le paysage urbain de nuit et fond de carte mondial, concept financier d’entreprise

L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location afin de générer un revenu régulier. Il peut être financé soit sur fonds propres, soit par crédit et dans ce cas, les loyers perçus servent à rembourser partiellement ou intégralement la dette contractée. L'un des principaux atouts de l'investissement immobilier réside dans l'évolution démographique, qui entraîne une demande importante de logements résidentiels<blockquote>La demande galopante génère un véritable engouement pour l'investissement locatif, en particulier dans la région de Dakar et sur la Petite Côte..&nbsp;</blockquote>Par ailleurs, de nombreux autres objectifs peuvent motiver un tel investissement, tels que la préparation à la retraite, la diversification du patrimoine, la constitution d’un matelas financier ou encore la réalisation de projets de réinvestissement.Au Sénégal, la demande galopante génère un véritable engouement pour l'investissement locatif, en particulier dans la région de Dakar et sur la Petite Côte. Toutefois, pour atteindre les objectifs de rentabilité fixés, il est essentiel de maîtriser les principes fondamentaux qui régissent l'investissement immobilier. Cette connaissance permet de naviguer efficacement dans un marché dynamique et d'optimiser les retours sur investissement.<h3>Tendances</h3>Dakar, la capitale, reste incontournable avec le mètre carré qui y atteint en moyenne 1,2 million FCFA dans les quartiers prisés comme Almadies ou Ngor avec des taux de rentabilité entre 8-12%. Cependant, la saturation du marché et les coûts élevés poussent les investisseurs avisés à explorer d'autres régions aux potentiels encore sous-exploités.La région de Thiès émerge comme une alternative de choix. La proximité de Dakar (70 km) et le développement de l'AIBD et du TER ont catalysé la croissance immobilière. Dans l'immobilier de standing, les prix, oscillant entre 300 000 et 600 000 FCFA/m², offrent encore une marge de progression significative.<blockquote>La location saisonnière est la principale attraction pour les investisseurs qui recherchent des taux de rentabilité à deux chiffres.</blockquote>Saint-Louis, au nord, présente un potentiel sous-estimé. Son patrimoine classé UNESCO, l'essor du tourisme et la production des hydrocarbures ont entraîné une appréciation significative des biens depuis 2023. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec des rendements locatifs bruts atteignant 8,5%.La Petite Côte, de Mbour à Joal, bénéficie de l'expansion touristique. Les prix sont principalement fonction de la demande galopante de résidences secondaires. Le segment du luxe y est particulièrement porteur, avec des villas front de mer se négociant jusqu'à 800 000 FCFA/m².La location saisonnière est la principale attraction pour les investisseurs qui recherchent des taux de rentabilité à deux chiffres.La région de Kaolack, au centre du pays, commence à attirer l'attention de promoteurs et d'investisseurs avertis. Bien que le marché y soit moins mature, les projets d'infrastructure et le développement agricole laissent présager un potentiel de plus-value à moyen terme. Le prix du mètre carré est entre 144 000 et 200 000 CFA dans les quartiers administratifs et résidentiels. En zone rurale, le foncier avoisine 15 000 CFA le mètre carré.<h3>Quel est le profil de l’investisseur ?</h3>Le profil typique d'un investisseur immobilier aujourd'hui est souvent celui d'un épargnant qui acquiert un bien et se charge de trouver son locataire. Cependant, cette approche peut se révéler complexe, car elle requiert des compétences en gestion locative, même si des gestionnaires immobiliers peuvent prendre en charge cette fonction. Il est crucial de s'impliquer dans la gestion du bien, y compris les travaux, l'entretien de l'immeuble et l’évaluation financière, afin de réaliser que cette solution n'est pas toujours la plus optimale en fonction de la situation patrimoniale de l’investisseur.La meilleure pratique est de se faire accompagner par un professionnel qui en connait les rouages.Avant la phase d'acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil, notamment pour savoir quelle peut être la part d'allocation d'actif par rapport à son patrimoine personnel global.&nbsp;Ensuite, il faut opter pour le meilleur dispositif fiscal, qui va être le plus performant et le plus approprié possible par rapport à ses propres objectifs sur le long terme.Enfin, vient le choix de bien immobilier à savoir l'emplacement le plus pertinent ou stratégique et qui garantit une bonne sécurité.&nbsp;La sécurité d’un tel investissement repose à la fois sur des éléments objectifs, tels que l’analyse du marché immobilier, l’évaluation patrimoniale et la fiabilité du promoteur, et sur une dimension subjective tout aussi essentielle : la perception et la projection que l’investisseur se fait du bien à long terme.Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l'investissement immobilier locatif.Être accompagné permet d'explorer l'ensemble des dispositifs disponibles, en tenant compte des lois de finances et de la fiscalité complexe propre à l'immobilier, afin de choisir un investissement parfaitement aligné avec sa situation patrimoniale et ses objectifs personnels.<h3>À quel moment se lancer ?&nbsp;</h3>L’investissement locatif nécessite une réflexion préalable, étroitement liée à l’état de son patrimoine. Il convient de s’y engager une fois que les bases financières sont solidement établies. Cela implique en priorité d’avoir sécurisé sa résidence principale. &nbsp;Ensuite, disposer d’une épargne de précaution ainsi que d’autres supports financiers est indispensable pour absorber les imprévus et les exigences à long terme d’un tel investissement, qui reste exposé à certains risques. &nbsp;Le marché immobilier, par nature peu liquide et soumis à des cycles, exige une vision à long terme et une capacité à conserver le bien sur une période prolongée pour en maximiser les avantages.<h3>Les potentiels freins à l’investissement locatif</h3>Au vu de la complexité d’un tel investissement, il est fort probable que les investisseurs restent prudents face à plusieurs défis socio-économiques notamment :- Les prix à l’achat du foncier et des biens immobiliers élevés&nbsp;- L’accessibilité financière pour des prêts immobiliers à des taux jusqu’à ~12%- L’administration de l’immeuble : frais de gestion de copropriétés, gestion des relations avec les copropriétaires (souvent difficiles)- Risques de retards/d’impayés des loyers ou d’insolvabilité des locataires- Baisse des loyers sur décisions de l’État (notamment pour les loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée)<h3>Avantages</h3>- Le principal avantage réside dans la garantie d’un revenu complémentaire pour l’avenir, offrant ainsi une solution efficace pour pallier la diminution prévue des pensions de retraite. Dans un contexte où les actifs actuels anticipent une baisse de leurs revenus une fois à la retraite, le revenu locatif constitue une opportunité précieuse pour préserver leur pouvoir d’achat et maintenir une certaine stabilité financière.- Contrairement à d'autres placements financiers souvent inaccessibles par le recours au crédit, l'immobilier se distingue par sa capacité à être financé par emprunt. Les revenus locatifs générés permettent à l’investisseur de couvrir partiellement les remboursements du prêt, rendant cet investissement particulièrement attractif et accessible, même avec une mise de départ limitée.- Un autre avantage notable est la possibilité de résider dans le bien immobilier à la retraite ou après la période de location obligatoire. En attendant cette échéance, l’investisseur peut rentabiliser son bien en le louant. Cependant, pour que cet investissement reste attractif, il est essentiel de veiller à ce que le crédit immobilier soit entièrement remboursé avant la fin de la vie active, garantissant ainsi une réelle tranquillité d’esprit à long terme.&nbsp;- L’investissement locatif offre également la possibilité de mettre le logement à disposition de ses proches, qu’il s’agisse de descendants ou d’ascendants, leur permettant ainsi de bénéficier d’un hébergement adapté à un loyer avantageux. Dans un contexte marqué par la flambée des loyers et des prix immobiliers, cette stratégie constitue une forme de soutien familial précieuse face aux défis croissants d’accès au logement.- L’investissement immobilier offre également des avantages fiscaux non négligeables. Dans certains régimes, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou l’amélioration du bien peuvent être déduits des revenus imposables, réduisant ainsi la charge fiscale. Cependant, il est important de noter que le remboursement du capital n’est jamais déductible. Cette distinction doit être soigneusement intégrée lors de l’élaboration du plan de financement afin d’optimiser la rentabilité globale de l’investissement.<h3>Risques</h3>Les risques associés à l'investissement locatif doivent être soigneusement évalués. En effet, la rentabilité repose sur la capacité de l’investisseur à louer son bien et à générer des revenus locatifs.&nbsp; &nbsp; Selon les zones géographiques, le marché immobilier peut souffrir d’un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui entraîne des difficultés à trouver des locataires, particulièrement dans les régions où l’activité économique est moins dynamique. Un autre risque majeur réside dans la fixation d’un loyer trop bas, qui ne couvrirait pas suffisamment les coûts liés à l'investissement, ou dans la nécessité de réaliser des travaux d’entretien importants, réduisant ainsi la rentabilité. <h3>Conseils pour réussir son investissement locatif</h3>Pour maximiser vos chances de réussite dans l'investissement locatif au Sénégal, voici quelques conseils :&nbsp;- Étude de marché : Avant d'investir, effectuez une analyse approfondie du marché pour identifier les zones à forte demande locative. - Accompagnement professionnel : Faites appel à des experts locaux, tels que des agents immobiliers et des avocats spécialisés, pour vous guider dans le processus. - Diversification : Considérez la diversification de votre portefeuille immobilier pour réduire les risques associés à un seul type de propriété ou emplacement.

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