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De quoi s’agit-il en réalité ?L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien destiné à la location pour générer un revenu régulier. Ce type d’investissement peut se réaliser sans emprunt ou avec un crédit, où les loyers perçus servent à rembourser partiellement ou totalement la dette contractée.L’intérêt de l’investissement immobilier repose en partie sur l’évolution démographique. L’augmentation de la population génère une demande toujours plus forte pour des biens immobiliers résidentiels.Face à cette demande, le déficit foncier provoque une hausse des prix des bâtiments anciens mais aussi du logement neuf.Ce qui a pour conséquence de susciter un fort engouement dans l’investissement immobilier locatif dans la région de Dakar.Seulement, l’attente des objectifs de rentabilité fixés par l’investisseur passe par sa connaissance des règles basiques qui caractérisent l’investissement immobilier.Quel est le profil type de l’investisseur ?Le profil type d’un investisseur immobilier aujourd’hui est souvent celui d’un épargnant achetant un appartement ancien à proximité et trouvant seul son locataire. Cette approche peut s’avérer complexe, nécessitant la capacité de gérer la location, bien que des gestionnaires immobiliers puissent se substituer à l’investisseur. Il est crucial de s’impliquer dans la gestion locative, les travaux, l’entretien de la résidence, et l’évaluation financière du bien pour finalement constater que ce n'est pas la solution la plus pertinente par rapport à la situation patrimoniale initiale.&nbsp;C'est pourtant la solution la plus connue, la plus pratiquée, celle qui vient en premier à l'esprit, mais qui laisse de côté tout en pan de l'investissement en immobilier locatif possible, éventuellement plus complexe, mais qui correspond mieux aux besoins de l'investisseur.&nbsp;Le mieux pour être en connaissance de l'ensemble des possibilités d'investissement dans ce secteur compliqué et de se faire accompagner par un professionnel.&nbsp;Avant la phase d'acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil, notamment pour savoir quelle peut-être la part d'allocation d'actif par rapport à son patrimoine personnel global.&nbsp;Ensuite vient le choix d’un bon dispositif fiscal, celui qui va être le plus performant dans le temps par rapport à ses propres objectifs.&nbsp;En effet, les objectifs en investissement immobilier sont multiples : préparation à la retraite, diversification patrimoniale, ect..Le dispositif fiscal doit être le plus approprié possible au regard d'un objectif long terme.&nbsp;Enfin vient le choix de bien immobilier. Quel est l'emplacement qui va être le plus pertinent, le plus sécurisant ?&nbsp;Dans la sécurité d'un tel investissement, s'il y a une part très objective (étude de marché immobilier, analyse patrimoniale, fiabilité du promoteur avec lequel on va s'engager), il y a également une part subjective toute aussi importante qui est la visualisation que l'on se fait de ce bien à terme.Il est vraiment important d'investir dans un endroit que l'on connaît, dont on connaît le marché, dont on a une idée aussi précise que possible de son développement futur.&nbsp;Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l'investissement immobilier locatif.L'accompagnement offre la possibilité de connaître l'intégralité des dispositifs possibles aujourd'hui, prenant en compte les lois de finance et la fiscalité complexe liée à l'immobilier, et ainsi investir dans un produit parfaitement adapté à sa situation patrimoniale et à ses objectifs.&nbsp;Immobilier locatif : à quel moment se lancer ?&nbsp;L'investissement locatif est d'abord une réflexion qui doit être mise en perspective par rapport à son patrimoine existant. On réfléchit à un investissement locatif à partir du moment où l'on s'est déjà mis à l'abri.C'est l'un des principes de base pour réussir son achat locatif. Cette mise à l'abri, c'est notamment d'avoir déjà financé sa résidence principale.&nbsp;Ensuite, c'est d'avoir une épargne de précaution et d'autres supports d'épargne qui vont permettre d'assumer dans le temps l'investissement immobilier locatif qui n'est pas exempt de risques.&nbsp;L'immobilier est un marché qui n'est pas liquide, qui a des cycles et qui doit s'entendre dans une durée de détention longue.Avantages et risques de l'investissement locatif&nbsp;Le placement locatif comporte un certain nombre d'avantages : se constituer un patrimoine sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires, habiter le bien à ses vieux jours, l'attribuer à ses proches...Venons-en aux Avantages...1) Le premier d'entre eux est la possibilité de s'assurer un revenu pour l'avenir et ainsi compléter sa retraite. À l'heure où il est désormais acquis que les actifs d'aujourd'hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d'achat grâce au revenu locatif est intéressante.2) À cela s'ajoute la possibilité d'habiter le bien immobilier pendant ces vieux jours ou même à l'issue de la période de location obligatoire. Avant de pouvoir l'habiter, l'investisseur loue le bien. Néanmoins, pour que le placement soit intéressant, il est nécessaire de s'assurer que le crédit immobilier sera bien remboursé avant la fin de la vie active.&nbsp;3) Le logement peut également être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d'être logé convenablement et avec un loyer attractif. L'investissement locatif devient alors un moyen d'aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers ces dernières années.4) De plus, investir dans l'immobilier en ayant une approche à long terme permet de constituer un patrimoine qui pourra être transmis.&nbsp;5) Alors qu'il est difficile d'emprunter pour financer l'achat d'autres placements financiers, l'immobilier présente le grand avantage de pouvoir être financé par l'emprunt. Grâce au loyer qu'il perçoit, l'investisseur peut alors rembourser pour partie le crédit immobilier.&nbsp;À l'échéance de ce prêt, il devient le détenteur d'un patrimoine alors que sa mise de départ était parfois très faible.&nbsp;Investir dans l'immobilier permet également de réduire les impôts à payer par divers mécanismes. Sachez que dans certains régimes fiscaux les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la réparation, la construction pour l'amélioration du bien sont déductibles de vos impôts.&nbsp;Le remboursement du capital n'est jamais déductible. Veuillez bien à en tenir compte lorsque vous établissez votre plan de financement d'un bien immobilier.Parlons des Risques...Les risques de l'investissement locatif doivent être bien considérés. En effet, tout le chemin décrit repose sur l'idée que l'investisseur parvient à louer le bien immobilier et donc à percevoir des revenus locatifs.Le marché immobilier souffre, selon les localisations, d'un déséquilibre entre l'offre et la demande, et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataires, notamment dans des zones où l'activité économique est limitée.L'autre risque majeur est que le bien soit loué mais à un loyer insuffisant qui ne permette pas à l'investisseur de rentabiliser son investissement ou que les travaux d'entretien à effectuer soient très lourd.

Les fondamentaux de l'investissement locatif au Sénégal

Le droit réel se définit comme un pouvoir direct et immédiat sur le bien qui se transmet aux acquéreurs successifs, d'où l'obligation de le publier au Livre Foncier.&nbsp;A contrario, le droit personnel se rattache à la personne qui en est le titulaire.&nbsp;Il existe au Sénégal des titres d'occupation réels susceptibles de cession et des titres d'occupation personnels non susceptibles de cession.&nbsp;Les titres d'occupation personnels sont les autorisations d'occuper à titre précaire et révocable, les droits d'usage et les baux ordinaires d'une durée maximale de 18 ans.&nbsp;Les titres d'occupation réels, immatriculés à la Conservation foncière et qui peuvent faire l'objet de cessions sont :&nbsp;- Le titre foncier qui donne pleine propriété du bien ou l'usufruit qui en donne la jouissance.&nbsp;- Les baux emphytéotiques (l'emphytéose) d'une durée maximale de 50 ans.&nbsp;- La concession d'un droit de superficie.&nbsp;Concernant la compétence judiciaire, les actions réelles doivent être portées devant la juridiction du lieu de l'immeuble. Les actions personnelles doiventêtre portées devant la juridiction du lieu où est domicilié le défendeur. Les actions mixtes (réelles et actionspersonnelles) peuvent être portées devant l'un des deux juridictions au choix du demandeur.&nbsp;Il sera possible d'obtenir un titre d'occupation réel ou personnel en fonction de la nature juridique du terrain (immatriculé ou non) d'où la nécessité de connaitre la spécificité du régime foncier au Sénégal.

Quelle est la différence entre le droit réel et le droit personnel ?

Dans un arrêté en date du 13 mai 2024, le Primature a institué une Commission ad hoc chargée de « &nbsp;procéder à la vérification de la légalité &nbsp;et de la conformité des titres délivrés et occupations » sur les anciennes et nouvelles dépendances du Domaine Public Maritime de la Région de Dakar.Il est ainsi donné instruction au Directeur Général de la DSCOS de procéder à la suspension de tous les travaux &nbsp;et constructions sur les zones ciblées pour un délai de 2 mois.

Littoral : Suspension des constructions pour 2 mois

La mise en place de la Contribution Économique Locale (CEL) au Sénégal depuis mars 2018 représente une avancée significative dans la réforme du système fiscal local, visant à renforcer les ressources financières des collectivités territoriales et à promouvoir le développement territorial. Remplaçant la contribution des patentes héritée du système colonial français, la CEL est perçue au profit des collectivités territoriales en plus de l'impôt foncier rénové. Cet impôt, dû par les acteurs territoriaux exerçant une activité économique, se compose de deux volets : une contribution sur la valeur locative des locaux professionnels et une sur la valeur ajoutée des entreprises, avec des taux respectifs de 15% ou 20% (Article 330 du Code Général des Impôts) et de 1% (Article 337 du Code Général des Impôts) de la valeur ajoutée dégagée. Cette réforme vise à simplifier le système fiscal, à augmenter son rendement et à assurer une meilleure répartition des recettes fiscales locales.La CEL représente ainsi un levier potentiel de développement économique territorial en fournissant aux collectivités des ressources financières additionnelles tout en favorisant la création de richesse sur les territoires. Cependant, des défis subsistent, notamment en termes de territorialité et d'efficacité de la collecte. La difficulté de déterminer la collectivité territoriale de rattachement et la nécessité d'une démarche conjointe des acteurs territoriaux pour assurer un recouvrement correct soulignent l'importance d'une mise en œuvre efficace de cette réforme. Dans cette optique, l'établissement de commissions locales sur la fiscalité et l'amélioration du niveau global de recouvrement des impôts locaux sont essentiels pour atteindre les objectifs de développement économique territorial et de gouvernance territoriale. -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Comprendre  la Contribution Économique Locale (CEL)

Le Domaine National est composé de 4 zones : les zones classées, les zones de terroir, les zones urbaines et les zones pionnières.&nbsp;ZONES CLASSÉES&nbsp;Selon l'article 6 de la loi Nº64-46, "les zones classées sont constituées par les zones à vocation forestière ou les zones de protection ayant fait l'objet d'un classement dans des conditions prévues par la réglementation particulière qui leur est applicable. Elles sont administrées conformément à cette réglementation". &nbsp;ZONES DE TERROIR&nbsp;Sont-ce des terriens exploités pour l'habitat rural, la culture et l'élevage. Les terres de terroir ne peuvent faire l'objet que d'affectations aux membres des communautés rurales aux fins de mise en valeur et d'exploitation. &nbsp;ZONES PIONNIÈRES &nbsp;Elles sont des terres du domaine national réservées pour des mises en valeur prévues dans des plans d'aménagement ou de développement. Ces terres peuvent être affectés par l'Etat à des collectivités locales ou à des opérateurs, et qu'il reconnait et contrôle.&nbsp;ZONES URBAINES &nbsp;Elles sont des terres du domaine national situées sur le territoire des communes et des groupements d'urbanisme. Sont exclues des dépendances urbaines du domaine public/privé de l'Etat et des collectivités.Il en est de même des terrains appartenant à des personnes privées.&nbsp;Le foncier urbain peut être à vocation agricole ou de construction. S'il est à vocation agricole, il doit faire l'objet d'un permis d'exploitation délivré par une commission ad hoc. Ce statut se distingue ainsi de celui des terrains constructibles qui peuvent regrouper les zones résidentielles, commerciales, industrielles ou d'extension.&nbsp;Conformément &nbsp;au décret Nº66-858 portant application de l'article 5 de la loi de 1964, les terres du domaine national situées en zone urbaine peuvent être immatriculées au nom de l'Etat sans déclaration d'utilité publique. Les terrains ainsi immatriculés peuvent être cédés par l'Etat à des tiers en vue de l'urbanisation ou de la réalisation d'équipements collectifs.

La composition du Domaine National au Sénégal

MOTIVATIONS DE L’ETAT À EXPROPRIER UN BIEN IMMOBILIER D’UN TIERSL’expropriation se définit comme le transfert forcé de tout ou d’une partie d’un bien immobilier au nom de l’utilité publique. Celle-ci sous-tend des travaux d’intérêt général (infrastructures routières, ferroviaire, aéroportuaire, maritime) ou l’érection de bâtiments étatiques (institutions, agences) dans des zones géographiques précises pour un bon fonctionnement du service public. L’expropriation pourrait être également justifiée pour des raisons de sécurité intérieure et de défense du territoire.<blockquote>« L’expropriation pour cause d’utilité publique est la procédure par laquelle l’Etat peut, dans un but d’utilité publique et sous réserve d’une juste et préalable indemnité, contraindre toute personne à lui céder la propriété d’un immeuble ou un droit réel immobilier. »Article premier de la loi n°76-67 du 02 juillet 1967</blockquote>PRINCIPES DE L’INDEMNISATION EN CAS D’EXPROPRIATIONTant la constitution sénégalaise que la loi n°76-47 du 02 juillet relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et aux opérations d’utilité publique posent un principe fondamental qui ne saurait être occulté en matière d’expropriation. En effet, la loi prévoit une juste et préalable indemnité à chaque fois qu’une expropriation s’avère nécessaire à l’encontre d’une personne.Il arrive que l’Etat ait une certaine urgence dans la réalisation d’un projet. Auquel cas, la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales (CCOD), déclare l’opération projetée d’utilité publique et urgente. Dans ce cas de figure, la détermination de l’indemnisation éventuelle d’expropriation est arrêtée par la CCOD. Le juge d’expropriation serait le recours ultime pour négocier sur le montant de l’indemnisation en cas de désaccord. RÈGLEMENT DE L’INDEMNITÉLe règlement de l’indemnité est réalisé soit à l’amiable, soit par voie judiciaire.S’il y a accord, le juge des expropriations en prend acte et prononce l’expropriation moyennant le paiement de l’indemnité fixée. A défaut d’accord, il peut, suivant les dispositions de l’article 12 de la loi précitée, prononcer l’expropriation moyennant la consignation d’une indemnité dite provisoire. TITRES DE PROPRIÉTÉS AFFECTEÉ PAR L’EXPROPRIATIONLes terrains domaniaux et les titres fonciers peuvent être affectés sauf qu’il faudrait faire une dissociation. Le titre foncier est une propriété exclusive contrairement aux terrains domaniaux où l’Etat est propriétaire du tréfonds qu’il met à disposition d’un particulier (droit au bail).De ce point de vue, l’indemnisation diffère : le propriétaire du titre foncier reçoit naturellement un désintéressement plus qualifiant que le titulaire d’un droit d’occupation en vue d’un titre administratif qui ne sera indemnisé que par rapport aux impenses réalisées sur le bien appartenant à l’Etat. MESURES DE PROTECTION DESTINÉES AUX EXPROPRIÉSLa loi constitutionnelle constitue le premier rempart quant à la protection des citoyens. En effet, il est y clairement exposé que nul ne soit obligé à céder sa propriété que sous réserve d’une juste et préalable indemnité. Il convient de souligner qu’il a été créé, par voie de décret Nº 2006-12 du 10 janvier 2006, une Agence Nationale Chargée des Expropriation et Relogements (ANER), dont l’objet consiste en la mise en oeuvre des expropriations au profit de l’Etat et le désintéressement des victimes de ces opérations, notamment en offrant aux expropriés une contrepartie juste et équitable de nature à éliminer tout contentieux. -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

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