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Sénégal - Dakar vu de la mer - ligne d’horizon du centre-ville

Depuis les années 90, les agences immobilières ne sont plus régulées par le décret qui exigeait des critères notamment de management pour pouvoir devenir agent immobilier. Une carte professionnelle était remise par l’Etat et celui-ci pouvait donc facilement interagir avec l’ensemble des agences existantes. Puis, pour des raisons politiques, ce décret a disparu et la libéralisation du secteur a explosé, particulièrement sous l’ère d’Abdoulaye WADE. Ensuite, l’ère Macky SALL a repris le flambeau, et les agences immobilières ont dû se plier à un marché détenu par près de 70% d’agences informelles, contre 30% d’entreprises fiscalement contrôlées et porteuses de taxes bénéfiques à l’Etat et ses subdivisions.On a fait de faux procès à notre profession, notamment en faisant croire que c’était les agences qui faisaient augmenter les prix des loyers ou les prix des transactions.ANAIS paie un logiciel qui permet à ses adhérents de bénéficier des statistiques indiquant les prix moyens pratiqués dans Dakar et ses quartiers, mais aussi dans les autres villes du Sénégal. C’est dire si nous sommes respectueux de cadrer avec les prix du marché, et non pas avec des prix spéculatifs. Cependant, la rumeur nous parvient régulièrement comme quoi des courtiers ou d’autres professionnels liés aux transactions, proposent des montants basés sur une spéculation et non pas sur l’existant.De plus, les agences immobilières doivent aujourd’hui se tourner vers d’autres métiers, pour compléter leur offres de service, comme la décoration intérieure ou la &nbsp;promotion immobilière, qui oblige à mieux connaître le secteur de l’urbanisme. Fort de cela, non seulement les agences immobilières restent indispensables au pays, mais encore, elles vont devoir faire face à des défis toujours plus grand avec la gestion des syndics de copropriété et tous les nouveaux services liés à la gestion immobilière.De ce fait, doit-on laisser prospérer des agences qui ne respectent ni le client, ni les lois ? N’est-il pas temps de revoir cette question de régulation des agences ?&nbsp;<blockquote>Nous souhaiterions que les agences immobilières soient sous la coupe du Ministère de l’Urbanisme</blockquote>Pour la petite histoire, ANAIS a suivi la demande de projet de loi, pour cette régulation, depuis 2018. Depuis 2023, on nous a indiqué qu’elle était en circulation dans les différents services du Ministère du Commerce, mais rien n’a bougé. C’est d’ailleurs en partie à cause de cet état de fait, mais aussi parce que cela nous semble plus logique, que nous souhaiterions que les agences immobilières soient sous la coupe du Ministère de l’Urbanisme.En effet, l’évolution des villes et de leur configuration ne saurait se faire sans une approche affinée avec les suggestions des promoteurs immobiliers, mais aussi des agences immobilières. Elles sont au coeur de la demande et des besoins des futurs propriétaires et locataires, en matière d’habitation, tout comme en ce qui concerne l'environnement souhaité. Les occupants des habitations recherchent systématiquement un logement proche d’une école, de parcs ou de lieux de verdure, quand c’est possible.D’ailleurs, si la corniche est aussi prisée, ce n’est pas seulement parce qu’on y voit la mer, mais aussi parce qu’on peut y marcher en toute tranquillité, contrairement à l’intérieur de nombreux quartiers.Une approche urbanistique mieux adaptée aux attentes des habitants faciliterait une meilleure qualité de vie aux sénégalais. Avec une qualité de vie adaptée, le stress diminuerait et nous pourrions éduquer nos enfants, à nouveau, à plus de respect de leur environnement. Par exemple, ne pas jeter des papiers par terre ou des sachets de plastique vide par la fenêtre des son véhicule.Si on s’y met tous, le Sénégal peut retrouver sa splendeur et devenir un nouveau pôle économique et touristique envié dans toute l’Afrique de l’Ouest.A méditer…--Cathy SUAREZ ANAIS Aanais.reseau@gmail.com

Le Sénégal doit-il se passer des agences immobilières ?

Répartie sur 42 364 Km², la région de Tambacounda, située à l'est du Sénégal, est reconnue pour sa position géographique stratégique, partageant des frontières avec le Mali à l'est, la Gambie et la Guinée au Sud. Cette localisation en fait un carrefour essentiel pour les échanges commerciaux transfrontaliers. Traversée par le fleuve Gambie, la région bénéficie également d'un atout naturel facilitant le transport fluvial et l'irrigation agricole.Avec une population de 988 193 habitants (ANSD, 2023), l’économie de la région repose essentiellement l’agriculture, l’élevage, l’écoourisme (réserves, parcs nationaux) et l’exploitation minière (or, fer, calcaire..). Le développement des investissements dans le secteur des infrastructures terrestres contribuent grandement à son désenclavement.Concernant l’urbanisation, les départements de Tambacounda et de Bakel, ont les taux les plus élevés avec respectivement 36% et 22%. Le département de Goudiry bien qu’étant le plus vaste de la région vient en troisième position avec un taux de 10 % suivi de Koumpentoum avec 9%.Sur le plan de l’urbanisme, la Division Régionale de l’Urbanisme et de l’Habitat de Tambacounda (DRUHT) a instruit en 2020, 152 dossiers de demande d’autorisation de construire contre 204 en 2021, soit une hausse de 34%.Cependant, selon l’ANSD, les dossiers de demande d’autorisation de construire en 2020 comme en 2021 sont inégalement répartis entre les quatre départements de la région.Les fortes disparités de prix constatés dans les centres urbains à l’Ouest du pays se reflètent également dans le Sénégal oriental avec des prix au m² pouvant aller jusqu’à 169 000 CFA dans les quartiers administratifs du Département tandis que dans les zones reculés, les prix moyens au m² du foncier rural avoisine 3500 CFA .A Bakel, le prix du foncier non viabilisé est entre 1000 et 2500 CFA (AML Estate Intelligence, 2023)En somme, l’essor économique attendu avec la Vision #senegal2050 notamment le développement des industries écotouristiques, métallurgique et l'amélioration de la connectivité devraient renforcer l'attractivité de Tambacounda, rendant les investissements immobiliers encore plus prometteurs.

Tambacounda : Terre d’opportunités immobilières  ?

Dans ce numéro de TSM Immo, Ahmet Lo reçoit Cathy Suarez, Directrice de Régie Immobilière Mugnier (RIM) et Présidente honoraire de l’ANAIS, pour échanger sur le rôle central de l’agent immobilier dans le secteur de l’investissement et la gestion de patrimoine immobilier.&nbsp;Des thématiques clés comme la gestion locative, l’évolution de la profession face à la digitalisation et l’assainissement du secteur sont également abordées.<figure id="figure-eudxk0mt9jm6ic8qf0"><iframe id="eudxk0mt9jm6ic8qf0" src="https://www.youtube.com/embed/w6k7lNvG2yM" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=w6k7lNvG2yM" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/w6k7lNvG2yM" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Investissement et Gestion de Patrimoine Immobilier

MIS : Quelle est l’efficacité observée de la réglementation sur les loyers dans l’atteinte des objectifs de baisse et de stabilisation des prix du marché locatif ?MN : En date d’aujourd’hui, le taux de respect de la baisse des prix du loyer reste très élevé, malgré les vicissitudes relatives aux tentatives de contournement de la réglementation portant baisse des loyers.Il y a, en effet, de plus en plus de conflits nés de la volonté de certains bailleurs et agences immobilières, d’augmenter, sans raison économique valable, et en contrevenant aux dispositions réglementaires, le prix des loyers.Cette situation a créé une grande frustration des locataires, le plus souvent, désemparés devant cette agression de leurs droits fondamentaux.<blockquote>La CONAREL travaille d’arrache-pied pour faire respecter la réglementation par tous les acteurs</blockquote>La dernière mesure de baisse du prix des loyers date du 1er mars 2023. Elle a été instituée par le décret n°2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n°2014-03 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés sur la base de la surface corrigée.Le décret n°2023-446 du 1er mars 2023 - portant création et fixant les règles d’organisation et de fonctionnement de la Commission nationale de Régulation du Loyer des Locaux à usage d’Habitation (CONAREL) - a été pris le même jour.Et depuis cette date, la CONAREL travaille d’arrache-pied pour faire respecter la réglementation par tous les acteurs.En 22 mois, donc, plus de 5 000 plaintes ont été enregistrées dont 3 847 réclamations et 9 687 appels ont été reçus sur le numéro vert. J’ai reçu plus de 1 200 plaintes directes et près de 150 ont été reçues au niveau du siège de la CONAREL.Il faut noter que plus de 81,18% des réclamations reçues ont été complètement traitées par la CONAREL.<figure id="figure-ctaok7gqw7m5vemnk5"><img id="ctaok7gqw7m5vemnk5" src="https://cdn.durable.co/covers/2fWwKjdtWwZrkRKdNbDeOkm16GUfvoA73euBx0uh1a6GTL2Xarta1qb6ulz4kstM.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Momar Ndao, Président du Conseil d’Orientation de la Commission Nationale de Régulation du Loyer des Locaux à Usage d’Habitation (CONAREL)" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/2fWwKjdtWwZrkRKdNbDeOkm16GUfvoA73euBx0uh1a6GTL2Xarta1qb6ulz4kstM.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Momar Ndao, Président du Conseil d’Orientation de la Commission Nationale de Régulation du Loyer des Locaux à Usage d’Habitation (CONAREL)</figcaption></figure>MIS : Certains centres urbains connaissent une certaine volatilité des prix suivant plusieurs facteurs. Comment la CONAREL surveille-t-elle les hausses spéculatives ou les stratégies de contournement ?MN : Il faut d’abord, noter que certains centres urbains connaissent des pics de réclamations, notamment, la région de Dakar, qui elle seule polarise 92,51% des réclamations, suivie de la région de Thiès avec 3, 96%.<blockquote>Dans chaque région et département, la commission régionale a, entre autres, pour mission, de traiter les questions relatives à la location</blockquote>Nous avons installé les commissions régionales de régulation, mais faute de budget adéquat, elles ne sont pas encore, réellement, fonctionnelles.Dans chaque région et département, la commission régionale a, entre autres, pour mission, de traiter les questions relatives à la location.MIS : Voyez-vous des solutions innovantes ou technologiques qui pourraient optimiser la surveillance des tendances du marché ?MN : Oui, en effet, nous avons besoin de mettre en chantier ou d’utiliser des plateformes et applications permettant une meilleure surveillance du marché locatif en particulier et du marché de l’immobilier en général, avec une génération de statistiques.Des applications mobiles permettant aux locataires de trouver facilement des locaux en location, signaler des agences et courtiers indélicats, formaliser des réclamations, etc.MIS : D’aucuns considèrent que la règlementation relative au bail résidentiel protège davantage le locataire que le bailleur, est-ce vraiment le cas ?MN : En réalité, cela dépend de la position de celui qui émet ce jugement. &nbsp;Les locataires ne sont pas de cet avis.&nbsp;Mais en réalité, les dispositions protègent à la fois le bailleur et le locataire.Le locataire indélicat est sanctionné par les textes, au niveau du paiement du loyer, de l’entretien de la maison etc.Le bailleur qui ne respecte pas les dispositions réglementaires relatives à la fixation du prix du loyer, aux dispositions réglementaires, aussi, est sanctionné.---- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Régulation du marché locatif au Sénégal : Entretien avec Momar Ndao

MIS : Comment évaluez-vous le potentiel de croissance du marché de la location saisonnière au Sénégal en particulier dans des zones touristiques comme Dakar, Saly, et Cap Skiring ?DS : Les perspectives de croissance du marché de la location saisonnière sont plutôt positives. En effet, elle suit les perspectives économiques qui sont plutôt favorables ainsi que les atouts touristiques traditionnels du Sénégal (stabilité convivialité, bon vivre, etc..).La ville de Dakar ainsi que la zone de la petite côte et les autres zones touristiques attirent de manière &nbsp;quasi permanente des voyageurs diverses ; touristiques, expatriés, rapatriés, vacanciers, professionnels.Une politique plus poussée en matière de tourisme de l'État avec la volonté de diversification affichée avec le Salon du littoral pour les &nbsp;croisières, devrait renforcer cette attractivité.&nbsp;Les opportunités d'investissement également peuvent attirer davantage d'étrangers qui chercheront à se loger sans avoir à passer par la case « aménagement » (achat de meubles et installation).<figure id="figure-dxao79wzdm5mdx7ub"><img id="dxao79wzdm5mdx7ub" src="https://cdn.durable.co/covers/1aouRLRusXvebkDONbD7QvJ6yGai1lTovJb34uE1PFvi2G6PqF22PaoQQ0Fo63WB.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 15%;" data-corners="no-rounded" data-aspect="1:1" data-caption="Diama Seck, Gestionnaire de propriétés Airbnb et Conciergerie" data-positionx="50%" data-positiony="15%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/1aouRLRusXvebkDONbD7QvJ6yGai1lTovJb34uE1PFvi2G6PqF22PaoQQ0Fo63WB.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 15%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Diama Seck, Gestionnaire de propriétés Airbnb et Conciergerie</figcaption></figure>MIS : Pour les différents biens immobiliers (villas, appartements..), quelles sont les performances locatives observées dans le secteur saisonnier en termes de taux d’occupation moyen, tarif journalier moyen, et rentabilité nette des biens ?DS : À&nbsp;Dakar, les appartements se remplissent mieux que les villas ; qui du fait de leur capacité d'accueil, marchent mieux pendant les vacances.Sur la petite côte, c'est plutôt l'inverse ; les villas sont plus recherchées autant pour des week-end que des long séjours.&nbsp;Le taux de remplissage des logements saisonnières peut facilement atteindre 60% avec une possibilité d'avoir 100% avec des séjours de plusieurs mois voire un an ou plus.&nbsp;La zone de situation reste un facteur prédominant du succès d'un logement saisonnier.&nbsp;MIS : Quels défis réglementaires affectent actuellement la location saisonnière au Sénégal et quelles recommandations formulez-vous pour propulser durablement le secteur vers le succès ?DS : La réglementation actuelle s'adresse uniquement aux résidences (immeubles entièrement équipés et exploités en location saisonnière ) et aux hôtels.&nbsp;Une réglementation spécifique aux appartements individuels exploités en location saisonnière doit être mise en place avec une facilité d'acquisition des documents requis ainsi qu'une taxation adaptée à leur échelle.&nbsp;L'État gagnera plus d'impôts dans l'immobilier avec une régulation du secteur de la location saisonnière. Pour des réformes efficaces, il pourra compter sur l'expérience des acteurs du secteur.&nbsp; -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Location saisonnière au Sénégal : Entretien avec Diama Seck

Financement des taux d’intérêt et taux hypothécaires. Bloc en bois avec signe de pourcentage sur plusieurs niveaux de pile de pièces. Croissance financière, augmentation des taux d’intérêt, inflation, prix de vente et concept d’augmentation de

Selon l'Article L. 328 du Code de l'Urbanisme, les demandes d’autorisation ou de délivrance des actes d’urbanisme donnent lieu au paiement de taxes et redevances au bénéfice de l’État, réparties ainsi qu’il suit :- Autorisation d’aménager : cent mille (100 000) francs CFA de taxe par hectare loti ; - Autorisation de construire et d’aménager : cinq cents (500) francs CFA de taxe par surface hors œuvre nette (SHON) exprimée en mètre carré ; - Certificat de conformité de lotissement : taxe à 0,05 % du montant estimé de l’investissement du projet de lotissement autorisé et réalisé ; - Certificat d’urbanisme : cinq mille (5 000) francs CFA de taxe ; - Autorisation de démolir : cinq mille (5 000) francs CFA de taxe ; - Certificat de démolition : vingt-cinq mille (25 000) francs CFA de taxe ; - Retrait de permis : dix mille (10 000) francs CFA de taxe ; - Autorisation de construire délivrée par les Collectivités territoriales : dix mille (10 000) francs CFA de taxe pour les dossiers simples et cinquante mille (50 000) francs CFA pour les dossiers complexes ; - Autorisation de construire délivrée par le ministre chargé de l’urbanisme : cinq cents (500) francs CFA de taxe par surface hors œuvre nette (SHON) exprimée en mètre carré ; - Certificat de conformité pour la construction : cinq mille (5 000) francs CFA de taxe ; - Certificat de conformité pour la construction des projets de l’État : quinze mille (15 000) francs CFA de taxe ; - Autorisation d’implantation commerciale et industrielle : 0,05 % du montant de l’investissement envisagé avec minimum mille (1 000) francs et maximum cinquante mille (50 000) francs CFA à ce titre ; - Assistance notariale : 0,05 % du montant de l’investissement envisagé avec minimum cinq mille (5 000) francs CFA et maximum cinquante mille (50 000) francs CFA. &nbsp;

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