Le bail commercial et à usage professionnel

L'essentiel des dispositions spécifiques aux baux commerciaux et à usage professionnel au Sénégal.

CONCLUSION ET DUREE DU BAIL

Est réputée bail commercial toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble et toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec l'accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.

Les parties fixent librement la durée des baux.

Le bail commercial peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée.

LOYER

Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables.

Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, ou à défaut à l'expiration de chaque période triennale.

A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants :

- La situation des locaux
- La superficie
- L'état de vétusté
- Le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier), ou par toute autre moyen écrit, mentionnant :

- L'identité du cessionnaire
- Son adresse
- Son RCCM

A défaut de signification, dans les conditions ci-dessus indiquées, la cession est inopposable au bailleur.

Le bailleur dispose d'un délai d'un mois à compter de cettesignification pour s'opposer le cas échéant à celle-ci et saisir dans ce délai lajuridiction compétente, en exposant les motifs sérieux et légitimes qui pourraient s'opposer à cette cession. La violation par le preneur des obligations du bail, et notamment le non-paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime de s'opposer à la cession.

Pendant toute la durée de la cession, le cédant demeure tenu aux obligations du bail.

SOUS-LOCATION

Sauf stipulation contraire du bail, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, l'acte doit être porté à la connaissance du bailleur partout moyen écrit.

A défaut, la sous-location lui est inopposable.

Lorsque le loyer de la sous-location totale ou partielle est supérieur au prix du bail principal, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du prix du bail principal; augmentation qui, à défaut d'accord commun, est fixée par la juridiction compétente.

CONDITIONS ET FORMES DE RENOUVELLEMENT

Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans.

Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut le demander par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail. Le preneur qui n'a pas formule sa demande dans ce délai est déchu du droit au renouvellement. Le bailleur qui n'a pas fait connaitre sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail est réputé avoir accepté la principe de renouvellement de ce bail.

Dans le cas du bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acteextrajudiciaire au moins six mois à l'avance.

Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement peut s'opposer à ce congé au plus tard à la date d'effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par acteextrajudiciaire sa contestation de congé.

Faute de contestation dans ce délai, le bail à duréeindéterminée cesse à la date fixée par le congé.

CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT PAR LE BAILLEUR

Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d'éviction.

A défaut d'accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement et de réinstallation.

L'indemnité est généralement calculée avant dire-droit par un expert.

 CAS PREVUS PAR LA LOI POUR LE MOTIF DE NON REGLEMENT D'INDEMNITE D'EVICTION

 Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d'indemnité d'éviction dans les suivants :

S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant : inexécution d'une obligation substantielle du bail, ect..
S'il envisage de démolir l'immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire
S'il occupe (ou son conjoint, ses ascendants, ses descendants..) une partie de l'immeuble à usage d'habitation

DROIT À REMBOURSEMENT DES AMENAGEMENTS ET CONSTRUCTIONS POUR LE PRENEUR

Le preneur sans droit au renouvellement pourrait être remboursé des aménagements qu'il a réalisés dans les locaux avec l'autorisation du bailleur.

A défaut d'accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par le preneur dès l'expiration du bail à durée déterminée non renouvelé, ou encore dès la notification du congé du bail à durée indéterminée.

RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et les conditions du bail.

A défaut de paiement de loyer ou en cas de d'inexécution d'une clause du bail telle que la modification des caractéristiques du local sans autorisation, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail. Cettemise en demeure doit informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des clauses du bail dans un délai d'un mois, la résiliation sera poursuivie.

Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité un fonds de commerce doit notifier sa demande aux créanciers inscrits.

Le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.