Les fondamentaux de l'investissement locatif au Sénégal

De quoi s’agit-il en réalité ?

L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien destiné à la location pour générer un revenu régulier. Ce type d’investissement peut se réaliser sans emprunt ou avec un crédit, où les loyers perçus servent à rembourser partiellement ou totalement la dette contractée.

L’intérêt de l’investissement immobilier repose en partie sur l’évolution démographique. L’augmentation de la population génère une demande toujours plus forte pour des biens immobiliers résidentiels.

Face à cette demande, le déficit foncier provoque une hausse des prix des bâtiments anciens mais aussi du logement neuf.

Ce qui a pour conséquence de susciter un fort engouement dans l’investissement immobilier locatif dans la région de Dakar.

Seulement, l’attente des objectifs de rentabilité fixés par l’investisseur passe par sa connaissance des règles basiques qui caractérisent l’investissement immobilier.

Quel est le profil type de l’investisseur ?

Le profil type d’un investisseur immobilier aujourd’hui est souvent celui d’un épargnant achetant un appartement ancien à proximité et trouvant seul son locataire. Cette approche peut s’avérer complexe, nécessitant la capacité de gérer la location, bien que des gestionnaires immobiliers puissent se substituer à l’investisseur. Il est crucial de s’impliquer dans la gestion locative, les travaux, l’entretien de la résidence, et l’évaluation financière du bien pour finalement constater que ce n'est pas la solution la plus pertinente par rapport à la situation patrimoniale initiale. 

C'est pourtant la solution la plus connue, la plus pratiquée, celle qui vient en premier à l'esprit, mais qui laisse de côté tout en pan de l'investissement en immobilier locatif possible, éventuellement plus complexe, mais qui correspond mieux aux besoins de l'investisseur. 

Le mieux pour être en connaissance de l'ensemble des possibilités d'investissement dans ce secteur compliqué et de se faire accompagner par un professionnel. 

Avant la phase d'acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil, notamment pour savoir quelle peut-être la part d'allocation d'actif par rapport à son patrimoine personnel global. 

Ensuite vient le choix d’un bon dispositif fiscal, celui qui va être le plus performant dans le temps par rapport à ses propres objectifs. 

En effet, les objectifs en investissement immobilier sont multiples : préparation à la retraite, diversification patrimoniale, ect..

Le dispositif fiscal doit être le plus approprié possible au regard d'un objectif long terme. 

Enfin vient le choix de bien immobilier. Quel est l'emplacement qui va être le plus pertinent, le plus sécurisant ? 

Dans la sécurité d'un tel investissement, s'il y a une part très objective (étude de marché immobilier, analyse patrimoniale, fiabilité du promoteur avec lequel on va s'engager), il y a également une part subjective toute aussi importante qui est la visualisation que l'on se fait de ce bien à terme.

Il est vraiment important d'investir dans un endroit que l'on connaît, dont on connaît le marché, dont on a une idée aussi précise que possible de son développement futur. 

Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l'investissement immobilier locatif.

L'accompagnement offre la possibilité de connaître l'intégralité des dispositifs possibles aujourd'hui, prenant en compte les lois de finance et la fiscalité complexe liée à l'immobilier, et ainsi investir dans un produit parfaitement adapté à sa situation patrimoniale et à ses objectifs. 

Immobilier locatif : à quel moment se lancer ? 

L'investissement locatif est d'abord une réflexion qui doit être mise en perspective par rapport à son patrimoine existant. On réfléchit à un investissement locatif à partir du moment où l'on s'est déjà mis à l'abri.

C'est l'un des principes de base pour réussir son achat locatif. Cette mise à l'abri, c'est notamment d'avoir déjà financé sa résidence principale. 

Ensuite, c'est d'avoir une épargne de précaution et d'autres supports d'épargne qui vont permettre d'assumer dans le temps l'investissement immobilier locatif qui n'est pas exempt de risques. 

L'immobilier est un marché qui n'est pas liquide, qui a des cycles et qui doit s'entendre dans une durée de détention longue.

Avantages et risques de l'investissement locatif 

Le placement locatif comporte un certain nombre d'avantages : se constituer un patrimoine sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires, habiter le bien à ses vieux jours, l'attribuer à ses proches...

Venons-en aux Avantages...

1) Le premier d'entre eux est la possibilité de s'assurer un revenu pour l'avenir et ainsi compléter sa retraite. À l'heure où il est désormais acquis que les actifs d'aujourd'hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d'achat grâce au revenu locatif est intéressante.

2) À cela s'ajoute la possibilité d'habiter le bien immobilier pendant ces vieux jours ou même à l'issue de la période de location obligatoire. Avant de pouvoir l'habiter, l'investisseur loue le bien. Néanmoins, pour que le placement soit intéressant, il est nécessaire de s'assurer que le crédit immobilier sera bien remboursé avant la fin de la vie active. 

3) Le logement peut également être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d'être logé convenablement et avec un loyer attractif. L'investissement locatif devient alors un moyen d'aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers ces dernières années.

4) De plus, investir dans l'immobilier en ayant une approche à long terme permet de constituer un patrimoine qui pourra être transmis. 

5) Alors qu'il est difficile d'emprunter pour financer l'achat d'autres placements financiers, l'immobilier présente le grand avantage de pouvoir être financé par l'emprunt. Grâce au loyer qu'il perçoit, l'investisseur peut alors rembourser pour partie le crédit immobilier. 

À l'échéance de ce prêt, il devient le détenteur d'un patrimoine alors que sa mise de départ était parfois très faible. 

Investir dans l'immobilier permet également de réduire les impôts à payer par divers mécanismes. Sachez que dans certains régimes fiscaux les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la réparation, la construction pour l'amélioration du bien sont déductibles de vos impôts. 

Le remboursement du capital n'est jamais déductible. Veuillez bien à en tenir compte lorsque vous établissez votre plan de financement d'un bien immobilier.

Parlons des Risques...

Les risques de l'investissement locatif doivent être bien considérés. En effet, tout le chemin décrit repose sur l'idée que l'investisseur parvient à louer le bien immobilier et donc à percevoir des revenus locatifs.

Le marché immobilier souffre, selon les localisations, d'un déséquilibre entre l'offre et la demande, et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataires, notamment dans des zones où l'activité économique est limitée.

L'autre risque majeur est que le bien soit loué mais à un loyer insuffisant qui ne permette pas à l'investisseur de rentabiliser son investissement ou que les travaux d'entretien à effectuer soient très lourd.