Investissement Locatif : Le marché tient-il ses promesses ?

L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location afin de générer un revenu régulier. Il peut être financé soit sur fonds propres, soit par crédit et dans ce cas, les loyers perçus servent à rembourser partiellement ou intégralement la dette contractée. L'un des principaux atouts de l'investissement immobilier réside dans l'évolution démographique, qui entraîne une demande importante de logements résidentiels

La demande galopante génère un véritable engouement pour l'investissement locatif, en particulier dans la région de Dakar et sur la Petite Côte.. 

Par ailleurs, de nombreux autres objectifs peuvent motiver un tel investissement, tels que la préparation à la retraite, la diversification du patrimoine, la constitution d’un matelas financier ou encore la réalisation de projets de réinvestissement.

Au Sénégal, la demande galopante génère un véritable engouement pour l'investissement locatif, en particulier dans la région de Dakar et sur la Petite Côte. Toutefois, pour atteindre les objectifs de rentabilité fixés, il est essentiel de maîtriser les principes fondamentaux qui régissent l'investissement immobilier. Cette connaissance permet de naviguer efficacement dans un marché dynamique et d'optimiser les retours sur investissement.

Tendances

Dakar, la capitale, reste incontournable avec le mètre carré qui y atteint en moyenne 1,2 million FCFA dans les quartiers prisés comme Almadies ou Ngor avec des taux de rentabilité entre 8-12%. Cependant, la saturation du marché et les coûts élevés poussent les investisseurs avisés à explorer d'autres régions aux potentiels encore sous-exploités.

La région de Thiès émerge comme une alternative de choix. La proximité de Dakar (70 km) et le développement de l'AIBD et du TER ont catalysé la croissance immobilière. Dans l'immobilier de standing, les prix, oscillant entre 300 000 et 600 000 FCFA/m², offrent encore une marge de progression significative.

La location saisonnière est la principale attraction pour les investisseurs qui recherchent des taux de rentabilité à deux chiffres.

Saint-Louis, au nord, présente un potentiel sous-estimé. Son patrimoine classé UNESCO, l'essor du tourisme et la production des hydrocarbures ont entraîné une appréciation significative des biens depuis 2023. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec des rendements locatifs bruts atteignant 8,5%.

La Petite Côte, de Mbour à Joal, bénéficie de l'expansion touristique. Les prix sont principalement fonction de la demande galopante de résidences secondaires. Le segment du luxe y est particulièrement porteur, avec des villas front de mer se négociant jusqu'à 800 000 FCFA/m².

La location saisonnière est la principale attraction pour les investisseurs qui recherchent des taux de rentabilité à deux chiffres.

La région de Kaolack, au centre du pays, commence à attirer l'attention de promoteurs et d'investisseurs avertis. Bien que le marché y soit moins mature, les projets d'infrastructure et le développement agricole laissent présager un potentiel de plus-value à moyen terme. Le prix du mètre carré est entre 144 000 et 200 000 CFA dans les quartiers administratifs et résidentiels. En zone rurale, le foncier avoisine 15 000 CFA le mètre carré.

Quel est le profil de l’investisseur ?

Le profil typique d'un investisseur immobilier aujourd'hui est souvent celui d'un épargnant qui acquiert un bien et se charge de trouver son locataire. Cependant, cette approche peut se révéler complexe, car elle requiert des compétences en gestion locative, même si des gestionnaires immobiliers peuvent prendre en charge cette fonction. Il est crucial de s'impliquer dans la gestion du bien, y compris les travaux, l'entretien de l'immeuble et l’évaluation financière, afin de réaliser que cette solution n'est pas toujours la plus optimale en fonction de la situation patrimoniale de l’investisseur.

La meilleure pratique est de se faire accompagner par un professionnel qui en connait les rouages.

Avant la phase d'acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil, notamment pour savoir quelle peut être la part d'allocation d'actif par rapport à son patrimoine personnel global. 

Ensuite, il faut opter pour le meilleur dispositif fiscal, qui va être le plus performant et le plus approprié possible par rapport à ses propres objectifs sur le long terme.

Enfin, vient le choix de bien immobilier à savoir l'emplacement le plus pertinent ou stratégique et qui garantit une bonne sécurité. 

La sécurité d’un tel investissement repose à la fois sur des éléments objectifs, tels que l’analyse du marché immobilier, l’évaluation patrimoniale et la fiabilité du promoteur, et sur une dimension subjective tout aussi essentielle : la perception et la projection que l’investisseur se fait du bien à long terme.

Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l'investissement immobilier locatif.

Être accompagné permet d'explorer l'ensemble des dispositifs disponibles, en tenant compte des lois de finances et de la fiscalité complexe propre à l'immobilier, afin de choisir un investissement parfaitement aligné avec sa situation patrimoniale et ses objectifs personnels.

À quel moment se lancer ? 

L’investissement locatif nécessite une réflexion préalable, étroitement liée à l’état de son patrimoine. Il convient de s’y engager une fois que les bases financières sont solidement établies. Cela implique en priorité d’avoir sécurisé sa résidence principale.  

Ensuite, disposer d’une épargne de précaution ainsi que d’autres supports financiers est indispensable pour absorber les imprévus et les exigences à long terme d’un tel investissement, qui reste exposé à certains risques.  

Le marché immobilier, par nature peu liquide et soumis à des cycles, exige une vision à long terme et une capacité à conserver le bien sur une période prolongée pour en maximiser les avantages.

Les potentiels freins à l’investissement locatif

Au vu de la complexité d’un tel investissement, il est fort probable que les investisseurs restent prudents face à plusieurs défis socio-économiques notamment :

- Les prix à l’achat du foncier et des biens immobiliers élevés 

- L’accessibilité financière pour des prêts immobiliers à des taux jusqu’à ~12%

- L’administration de l’immeuble : frais de gestion de copropriétés, gestion des relations avec les copropriétaires (souvent difficiles)

- Risques de retards/d’impayés des loyers ou d’insolvabilité des locataires

- Baisse des loyers sur décisions de l’État (notamment pour les loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée)

Avantages

- Le principal avantage réside dans la garantie d’un revenu complémentaire pour l’avenir, offrant ainsi une solution efficace pour pallier la diminution prévue des pensions de retraite. Dans un contexte où les actifs actuels anticipent une baisse de leurs revenus une fois à la retraite, le revenu locatif constitue une opportunité précieuse pour préserver leur pouvoir d’achat et maintenir une certaine stabilité financière.

- Contrairement à d'autres placements financiers souvent inaccessibles par le recours au crédit, l'immobilier se distingue par sa capacité à être financé par emprunt. Les revenus locatifs générés permettent à l’investisseur de couvrir partiellement les remboursements du prêt, rendant cet investissement particulièrement attractif et accessible, même avec une mise de départ limitée.

- Un autre avantage notable est la possibilité de résider dans le bien immobilier à la retraite ou après la période de location obligatoire. En attendant cette échéance, l’investisseur peut rentabiliser son bien en le louant. Cependant, pour que cet investissement reste attractif, il est essentiel de veiller à ce que le crédit immobilier soit entièrement remboursé avant la fin de la vie active, garantissant ainsi une réelle tranquillité d’esprit à long terme. 

- L’investissement locatif offre également la possibilité de mettre le logement à disposition de ses proches, qu’il s’agisse de descendants ou d’ascendants, leur permettant ainsi de bénéficier d’un hébergement adapté à un loyer avantageux. Dans un contexte marqué par la flambée des loyers et des prix immobiliers, cette stratégie constitue une forme de soutien familial précieuse face aux défis croissants d’accès au logement.

- L’investissement immobilier offre également des avantages fiscaux non négligeables. Dans certains régimes, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou l’amélioration du bien peuvent être déduits des revenus imposables, réduisant ainsi la charge fiscale. Cependant, il est important de noter que le remboursement du capital n’est jamais déductible. Cette distinction doit être soigneusement intégrée lors de l’élaboration du plan de financement afin d’optimiser la rentabilité globale de l’investissement.

Risques

Les risques associés à l'investissement locatif doivent être soigneusement évalués. En effet, la rentabilité repose sur la capacité de l’investisseur à louer son bien et à générer des revenus locatifs. 
 
Selon les zones géographiques, le marché immobilier peut souffrir d’un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui entraîne des difficultés à trouver des locataires, particulièrement dans les régions où l’activité économique est moins dynamique. Un autre risque majeur réside dans la fixation d’un loyer trop bas, qui ne couvrirait pas suffisamment les coûts liés à l'investissement, ou dans la nécessité de réaliser des travaux d’entretien importants, réduisant ainsi la rentabilité.

Conseils pour réussir son investissement locatif

Pour maximiser vos chances de réussite dans l'investissement locatif au Sénégal, voici quelques conseils : 

- Étude de marché : Avant d'investir, effectuez une analyse approfondie du marché pour identifier les zones à forte demande locative.
- Accompagnement professionnel : Faites appel à des experts locaux, tels que des agents immobiliers et des avocats spécialisés, pour vous guider dans le processus.
- Diversification : Considérez la diversification de votre portefeuille immobilier pour réduire les risques associés à un seul type de propriété ou emplacement.