Promesse synallagmatique et les autres contrats de vente: quelles distinctions ?
L'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une pleine propriété ou d'un droit réel, peut être précédée d'une promesse synallagmatique de vente, tel que stipulé dans l'article 382 du Code des Obligations Civiles et Commerciales :
"Un accord par lequel les parties s'engagent, l'une à céder, l'autre à acquérir un droit sur l'immeuble, constitue une promesse synallagmatique de contrat. Cela engage les deux parties à finaliser le contrat en procédant à l'inscription du transfert du droit auprès de la Conservation de la propriété foncière."
Il est recommandé de signer une promesse, surtout si des conditions suspensives sont prévues (telles que l'obtention d'un financement ou d'une autorisation de construire dans un délai déterminé, par exemple).
Il convient de ne pas confondre ces promesses, également appelées compromis, avec :
- Le contrat préliminaire, conclu dans le cadre de la vente d'un immeuble à construire (cf. Articles L134 et R191 du Code de la construction).
- La pollicitation : une simple offre de vente ou d'achat que l'offrant peut retirer jusqu'à ce qu'elle soit acceptée en tant que promesse par le destinataire.
- La promesse unilatérale : elle permet à son bénéficiaire d'étudier l'opération sans s'engager à acheter, mais il est souvent tenu d'indemniser le promettant pour l'immobilisation du bien pendant la durée de validité de la promesse, s'il décide de ne pas lever l'option pour des raisons personnelles.
En revanche, la promesse synallagmatique engage définitivement des parties qui sont d'accord sur la chose et sur le prix, mais qui ne peuvent pas conclure définitivement le contrat de vente en raison de l'existence de conditions suspensives (comme l'obtention d'un financement ou d'une autorisation administrative par le vendeur) ou simplement parce que les formalités préalables à la rédaction d'un acte authentique ne sont pas encore remplies.
La promesse fixe contractuellement le délai pour la réalisation de la condition suspensive.
Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai convenu, la promesse devient caduque, sauf si ce défaut de réalisation est dû à la faute, à la négligence ou à la passivité de la personne chargée de réaliser cette obligation.
Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant, à moins que le bénéficiaire ne conteste, ce qui contraindrait les parties à saisir la juridiction compétente pour trancher le litige.
-- La Rédaction Magazine Immo SN --