Rôle du notaire dans la mutation d’un bien immobilier au Sénégal : Eclairages de Me Mory Diakhaté
La rédaction s'est entretenue avec Me Mory Diakhaté, Notaire et Secrétaire Général du Bureau de la Chambre des Notaires du Sénégal, sur le rôle crucial que joue le notaire dans la mutation d'un bien immobilier au Sénégal.
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Souvent méconnu du public, pouvez-vous expliquer brièvement en quoi consiste le rôle d'un notaire dans la mutation d'un bien immobilier ?
Me MD: Le notaire est un officier public et ministériel qui a pour mission d’assurer le service public de l’authenticité. Dans le cadre d’une mutation ou dirai-je d’une transaction immobilière, le notaire joue un rôle essentiel puisqu’étant le garant de la sécurité dans pareille opération.
Le notaire doit, dans le cadre d’une transaction immobilière, s’assurer des informations que les parties mettent à sa disposition tant sur le bien lui-même que sur l’état civil des parties.
Hormis ces missions de vérificateurs, il a aussi une mission de conseil à l’égard des parties. Il doit assurer cette mission en toute impartialité.
Il traduit la volonté des parties en acte qu’il devra par la suite publier, à la conservation foncière pour permettre la mutation du bien sur le livre foncier au nom du ou des acquéreurs, bien évidemment après recueillement des paraphes et signatures des parties et recouvrement des émoluments, débours ainsi que des droits et taxes à reverser à l’Etat.
Il doit enfin veiller à la transcription de l’acte au livre foncier en sollicitant du conservateur un état des droits réels, qui lui permettra d’une part de se libérer du prix à payer au vendeur (au cas ou le prix est versé à sa comptabilité), et d’autre part d’assurer l’acquéreur sur l’effectivité de sa propriété.
Le notaire est un officier public et ministériel qui a pour mission d’assurer le service public de l’authenticité.
Quelles sont les étapes clés dans cette opération et quelles sont les vérifications essentielles à effectuer pour garantir la légalité et la validité de la transaction immobilière ?
Me MD: Le notaire dans le cadre d’une transaction immobilière doit réaliser certains préalables en fonction de la nature du bien.
1) La première des choses est de recueillir les documents afférents tant au bien qu’aux parties personnes physiques ou personnes morales (CNI, certificat de mariage, jugement de divorce dans certains cas ...)
2) La deuxième consiste à introduire :
- Une demande d’état des droits réels auprès de la conservation de la propriété foncière qui va renseigner la situation géographique du bien, sa contenance superficielle, sa disponibilité, le numéro du Titre Foncier, sur le propriétaire inscrit... ;
- Une demande portant sur le Numéro d’Identification Cadastrale (NICAD) ;
Introduire la déclaration de transaction immobilière ;
- Et dans le cas d’une cession portant sur un bail emphytéotique, solliciter une autorisation de céder ;
Il est important pour le notaire de disposer de la copie du titre de propriété, et à défaut de pouvoir le situer. En cas de perte, la procédure de délivrance d’un duplicata doit être initiée. Le notaire peut réaliser toutes les formalités de manière concluante, mais peut être empêché de finaliser l’opération en cas de perte ou d’égarement du Titre de propriété.
Pourriez-vous nous éclairer sur les implications juridiques et fiscales auxquelles les parties impliquées peuvent être confrontées ?
Me MD : Les parties dans une opération immobilière, hormis le paiement des émoluments dus au notaire, doivent supporter des droits et taxes à payer à l’Etat par le biais. Ces droits et taxes sont recouvrés par le notaire à charge pour lui des les reverser à l’Etat.
En ce qui concerne les droits, il s’agit des droits d’enregistrement fixés à 5% et des droits de mutation fixés à 0,9%. Ces droits sont supportés par l’acquéreur.
Quand au vendeur, il supporte une taxe appelée taxe de plus-value. La plus-value est déterminée en fonction de la différence entre, d'une part, la somme ou contre-valeur moyennant laquelle l'immeuble ou le droit réel immobilier est aliéné, ou l'estimation pour laquelle il fait l'objet d'un apport en société pur et simple ou à titre onéreux et, d'autre part, son prix ou sa valeur d'acquisition telle qu'elle est définie par la loi.
Elle peut être calculée au taux de :
15% sur les cessions de terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis ;
10 % sur les cessions de droit réel immobilier portant sur un immeuble domanial ;
Et 5% dans tous les autres cas.
Le notaire dans le cadre de sa mission peut proposer des services allant au syndic de copropriété à la gestion de patrimoine pour aider certains investisseurs à réaliser des placements.
Quels sont les services supplémentaires que le notaire peut proposer pour accompagner un investisseur qui souhaite fructifier son portefeuille d’actifs immobiliers ?
Me MD : Cette question est tout aussi importante que complexe à la fois. Le notaire dans le cadre de sa mission peut proposer des services allant au syndic de copropriété à la gestion de patrimoine pour aider certains investisseurs à réaliser des placements.
Toutefois, il s’agit d’opération très complexe demandant beaucoup de vigilance du notaire en considérant les réglés qui encadrent le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme dont il peut se rendre coupable. C’est qui fait d’ailleurs que les notaires sont très frileux pour se lancer dans pareilles activités.
-- La Rédaction Magazine Immo SN --