Analyse critique de la TEOM et Propositions d'amélioration de la fiscalité immobilière

La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), régie par le Code Général des Impôts, est théoriquement assise sur la valeur locative des propriétés bâties.

Qui paie la TEOM ?

• Toutes les propriétés assujetties à la contribution foncière des propriétés bâties ou temporairement exemptées de cette contribution, à l'exception des usines et des propriétés bâties situées dans les communes ou les parties de communes où ne fonctionne pas le service d'enlèvement des ordures ménagères.  
• Les bâtiments ou constructions appartenant à l'Etat, aux collectivités locales, ou aux établissements publics situés dans les communes ou les parties de communes où fonctionne le service d'enlèvement des ordures ménagères, à l'exception des immeubles bâtis à usage militaire, médical, culturel et d'enseignement.
• Les personnes logeant dans les immeubles exemptés à titre permanent de la contribution foncière et situés dans le ou les parties de communes où  fonctionne le service d'enlèvement des ordures ménagères

À quel taux ?

La taxe est établie d'après la valeur locative des immeubles servant de  base à la contribution foncière.

- 3,6% pour la commune de Dakar ;
- 3% pour les autres communes du Sénégal

Elle constitue la source fiscale dédiée au financement de la collecte et du traitement des déchets. Toutefois, le diagnostic financier actuel révèle un déséquilibre structurel majeur : le coût réel du service, assuré par la SONAGED (Société Nationale de Gestion Intégrée des Déchets), excède largement les recettes fiscales recouvrées.

L'écart entre le coût du service et les recettes est abyssal. Le budget annuel nécessaire au fonctionnement de la propreté à Dakar et dans les régions avoisine désormais les 45 à 50 milliards de FCFA (contre des besoins estimés à quelques milliards dans les années 90). Le taux de recouvrement de la TEOM via le foncier reste faible (en deçà de 40% pour le foncier bâti hors grandes entreprises), obligeant l'État à subventionner massivement le secteur.

Pour objectiver ces coûts, il faut se référer aux données de la pesée à la décharge de Mbeubeuss et aux centres de transfert modernes. Contrairement aux 829 tonnes des années 90, la région de Dakar produit aujourd'hui environ 2 500 à 3 000 tonnes de déchets par jour, soit une moyenne proche de 0,65 kg à 0,80 kg par habitant/jour (Sources : Rapports SONAGED, Études PROMOGED).

L'analyse des coûts unitaires a également évolué. Le coût complet de la gestion (pré-collecte, collecte, transport, mise en décharge) n'est plus de 76 FCFA, mais est estimé entre 3 500 et 5 000 FCFA par tonne selon les zones et la complexité logistique (carburant, amortissement des camions bennes, salaires).

Si l'on devait appliquer une Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères (REOM) basée sur le coût réel pour atteindre l'équilibre budgétaire sans subvention :

• Pour un ménage dakarois moyen (environ 8 à 10 personnes), produisant environ 200 kg de déchets par mois.
• Le coût de revient mensuel par ménage se situerait entre 2 500 et 4 000 FCFA.
• Ce montant dépasse largement la capacité contributive de nombreux ménages en zone périurbaine, où le seuil psychologique et économique se situe souvent sous la barre des 1 500 FCFA/mois.
  

Il devient donc impératif de dissocier la fiscalité de la seule "valeur locative" pour aller vers un modèle hybride incluant une part de responsabilité élargie des producteurs et une modernisation du recouvrement.

Analyse critique de la TEOM au Sénégal

La gestion fiscale des déchets au Sénégal souffre de trois maux principaux qui rendent le système actuel inopérant :

L'incohérence de l'assiette fiscale (Valeur locative vs service rendu)
La TEOM est un impôt foncier additionnel et non une redevance pour service rendu.

- Le paradoxe : Un propriétaire d'une villa de luxe aux Almadies inoccupée ou produisant peu de déchets paiera une TEOM très élevée (car basée sur la valeur locative), tandis qu'une concession à Pikine abritant 40 personnes (gros producteurs de déchets) paiera une TEOM dérisoire, voire nulle du fait de l'absence de titre foncier ou de recensement cadastral.
- Conséquence : Il n'y a aucun lien entre le volume de déchets produits et le montant payé (absence du principe "pollueur-payeur").

L'absence de corrélation budgétaire

Les recettes de la TEOM sont recouvrées par le Trésor et reversées aux Collectivités Territoriales. Or, depuis la création de l'UCG (puis SONAGED), c'est l'État central (via la SONAGED) qui assume la charge opérationnelle et financière du nettoiement.

Les Mairies perçoivent la taxe mais ne paient pas directement le service de collecte massive. Il y a donc une déconnexion entre celui qui perçoit l'impôt (Mairie/Trésor) et celui qui dépense (SONAGED/État).

Propositions d'améliorations de la fiscalité immobilière et des déchets

Pour optimiser le financement du secteur et assainir la fiscalité immobilière au Sénégal, voici des pistes concrètes basées sur l'efficacité économique :

Transition vers la REOM (Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères)

La redevance est liée au service. Si le service ne passe pas, on ne paie pas. Cela oblige l'opérateur à la performance.
- Solution opérationnelle : Forfaitisation par "niveau de standing" du ménage ou par volume de bac (possible dans les zones résidentielles structurées comme Mermoz, Fann, ou les Cités de la SIPRES).

Réforme de la valeur locative et cadastre numérique

La mère des batailles reste la modernisation du cadastre. (Voir notre article sur le Big Bang Immobilier )

- Les actions à mener : Utiliser les drones et l'IA (déjà testés par le PROCASEF) pour mettre à jour les valeurs locatives cadastrales qui sont souvent obsolètes.
- Impact : Élargir l'assiette fiscale plutôt que d'augmenter les taux. Beaucoup d'immeubles R+n' à Dakar sont encore taxés comme des terrains nus ou des villas simples.

Incitation fiscale pour les copropriétés vertes

Créer un abattement de TEOM/CFPB (Contribution Foncière des Propriétés Bâties) pour les immeubles ou copropriétés qui installent un système de tri sélectif certifié, réduisant ainsi leur volume de déchets sortants. Cela encourage la gestion à la source et réduit la charge pour la SONAGED.