Typologies de logements : Comprendre enfin la différence entre T et F

L’ambiguïté terminologique qui entoure la désignation des typologies de logements constitue un symptôme discret mais révélateur du manque d’harmonisation du marché résidentiel.

Entre l’usage du « T » pour type et celui du « F » pour fonction, la pratique oscille sans véritable doctrine, créant une confusion inutile dans les supports commerciaux, les actes juridiques et les bases de données.

Qu’il s’agisse de T ou de F, le chiffre associé indique le nombre de pièces de vie hors pièces d'eau (salle de bain, WC) et cuisine :

• F2 / T2 : Un salon + une chambre.
• F3 / T3 : Un salon + deux chambres.
• F4 / T4 : Un salon + trois chambres (le standard familial dakarois).

Au Sénégal, pour refléter la réalité des constructions, la nomenclature s'accompagne de précisions indispensables parmi lesquelles  :

• La dépendance domestique : souvent non comptabilisée dans le "F" principal, elle est mentionnée à part (ex: F4 + dépendance domestique).
• La chambre parentale : très prisée, elle inclut systématiquement la salle d’eau, contrairement aux chambres simples.
• L’espace de vie : le climat impose souvent de larges balcons ou terrasses qui, bien que non inclus dans le calcul du "T" ou "F", valorisent considérablement le bien.

  

Ce mode de comptage est intégré de longue date par les promoteurs, les agences, les banques et les acquéreurs. Il structure la compréhension intuitive du produit résidentiel dans tous les segments.

Dans une perspective de structuration durable, la priorité devrait consister à formaliser une définition professionnelle consensuelle du « F », adossée à des critères de surface minimale et de hauteur sous plafond. Une telle normalisation renforcerait consoliderait les bases d’un observatoire crédible des loyers et des valeurs vénales.

Le maintien du « F » apparaît ainsi cohérent avec la maturité actuelle du marché au Sénégal.