Urbanisme : Quelles sont les normes de densité en vigueur ?
Dans le Code de l'Urbanisme, il est institué des normes de densité pour les lotissements d'habitation et pour les constructions sur une parcelle.
Densité Résidentielle Nette (DRN)
La densité au niveau du lotissement d'habitation est déterminée par la Densité Résidentielle Nette (DRN) et le taux d'occupation par types d'activités.
a) La densité résidentielle nette (DRN) est le rapport entre la surface totale du terrain à lotir et la surface réservée à l'habitat et ses annexes (emprise des bâtiments, espaces libres d'îlots, aires de stationnement et voirie résidentielle à l'exception des équipements collectifs : écoles, terrains de sports, voirie de quartier, etc.).
DRN =(Surface totale à lotir) / (Surface réservée à l’Habitat et à ses annexes)
b) Le taux d'occupation par types d'usages est fixé ainsi qu'il suit :
- Surface réservée à l'Habitat et à ses annexes : maximum 70%
- Surface réservée à la voirie : minimum 15%
- Surface réservée aux activités et aux équipements : 15%
Pour chaque zone, les plans d'urbanisme fixent les taux d'occupation en tenant compte des taux mentionnés supra.
Les normes de densité de construction s'expriment par le coefficient d'occupation du sol et le coefficient d'emprise au sol
Coefficient d'Occupation du Sol (COS)
Le COS est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher hors œuvre susceptibles d'être construits par mètre carré de terrain. Il définit la densité de construction.
Pour une même zone ou partie de zone, des coefficients différents peuvent être fixés notamment par les plans d'urbanisme suivant la nature, la destination et les modes d'occupation et d'utilisation du sol.
La superficie des terrains cédés gratuitement en vue de l'élargissement ou la création de voies publiques, à condition que cette superficie ne représente pas plus de 10% de la surface du terrain sur lequel doit être réalisée la construction projetée, est prise en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol.
Le coefficient d'occupation du sol est défini par le rapport SP/ST, formulé dans laquelle :
SP : Surface de plancher hors œuvre nette de la construction.
ST : Surface de terrain sur laquelle la construction doit être édifiée.
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Le CES fixe le pourcentage de la surface totale du lot pouvant recevoir des constructions. Il est calculé comme rapport entre la surface bâtie au sol et la surface du lot, en tenant compte du fait que les annexes fonctionnelles à la construction principale sont affectées de coefficients de réduction (aux fins du calcul de la surface bâtie) comme ci-après détaillé :
- Garages et abris de stationnement (pour les construits en dur) : Coefficient de réduction = 0,5
- Buanderies, toilettes, locaux techniques et toute autre annexe ne comportant pas des pièces d'habitation principales ou secondaires, ni de locaux à usage de bureaux : Coefficient de réduction = 0,75
Le Coefficient d'Emprise au Sol des constructions (CES) est calculé avec les éléments suivants :
SB1 : Surface au sol de la construction principale.
SG : Surface des garages et abris de stationnement.
SA : Surface annexe.
SL : Surface du lot.
La formule est la suivante : CES = ((SB1+0,5SG+0,75SA)/ SL)