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Le graphique présente l’évolution en glissement annuel de la production de ciment au Sénégal sur la période de janvier 2024 à mai 2025. À première vue, il met en évidence un retournement de tendance marqué à partir de la mi-2024, traduisant un affaissement progressif, puis structurel, de l’activité de production dans le secteur cimentier.<figure id="figure-m7ji7nlflmcz3xi2q"><img id="m7ji7nlflmcz3xi2q" src="https://cdn.durable.co/blocks/1bXwvpXwngxVEIpqkZcg1uYyG8G78sIuz5KuatQQm1iNB2x9T93Vlx3zGP7tqOHE.png" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Source : DPEE, AML Estate Intelligence" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1bXwvpXwngxVEIpqkZcg1uYyG8G78sIuz5KuatQQm1iNB2x9T93Vlx3zGP7tqOHE.png" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Source : DPEE, AML Estate Intelligence</figcaption></figure>Durant le premier trimestre 2024, les variations annuelles étaient encore positives, avec des pics avoisinant +10,79% en janvier, signe d’une dynamique encore soutenue probablement liée à l’exécution de chantiers en cours ou à un effet de base favorable.Toutefois, dès mars 2024, les signaux de ralentissement s’amorcent, avec une stagnation puis une baisse à -10,44% à partir de juin. Cette tendance baissière se confirme et s’amplifie sur les mois suivants, atteignant un point bas autour de -21,11 % en mars 2025, avant une légère atténuation en avril 2025, bien que la variation demeure largement négative.Ces variations négatives sont alimentées par un cumul de facteurs :✅ Ralentissement de la commande publique,✅ Gel ou décalage des investissements privés,✅ Pression sur les coûts de production ou encore contraction de la demande intérieure et extérieure.Ce décrochage prolongé interroge sur l’état général du secteur de la construction, dont la production de ciment constitue un baromètre avancé.Sources : DPEE, AML Estate Intelligence

Tendances de la production de Ciment

Concept immobilier d’entreprise, Éléments de cette image fournie par la NASA

<h2>Comprendre le marché immobilier international</h2>Il est tout d'abord nécessaire d'avoir une compréhension approfondie des marchés cibles. Chaque pays a ses propres règles, tendances en matière d'immobilier. Ainsi, avant de lancer votre projet, il est crucial de réaliser une étude de marché complète pour identifier les opportunités et les défis spécifiques à chaque région.Il est également important de se familiariser avec les aspects légaux et fiscaux. Les réglementations peuvent varier considérablement d'un pays à l'autre, ce qui peut affecter la faisabilité de votre projet. Il est conseillé de consulter des experts locaux pour s'assurer du respect de toutes les obligations légales.<figure id="figure-oz3fvr6bbpmcxcarmr"><img id="oz3fvr6bbpmcxcarmr" src="https://cdn.durable.co/getty/38C7wLqcyJSIP590zsI8rqRLxrRbdorJvaed94P5TzXbokIsrUNouzal4gmkthjs.jpeg" alt="global real estate" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" data-mce-src="https://cdn.durable.co/getty/38C7wLqcyJSIP590zsI8rqRLxrRbdorJvaed94P5TzXbokIsrUNouzal4gmkthjs.jpeg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></figure><h2>Adapter sa stratégie marketing</h2>Une fois que vous avez une bonne compréhension du marché, il est temps d'adapter votre stratégie marketing qui implique de créer un message qui résonne avec votre audience internationale. Pensez à localiser votre contenu, non seulement en traduisant les documents, mais aussi en adaptant le message culturellement pour qu'il soit pertinent et engageant.Utiliser les réseaux sociaux est également essentiel pour atteindre un public plus large. Les plateformes populaires varient selon les pays, il est donc important de choisir celles qui sont les plus pertinentes pour chaque marché. Envisagez également des campagnes publicitaires ciblées qui parlent directement aux besoins et aux désirs de vos clients potentiels.<figure id="figure-z9ify7pr7imcxcayr5"><img id="z9ify7pr7imcxcayr5" src="https://cdn.durable.co/getty/6414xCxzbXb3xhIxgHTCu2RcoFgqNtQlAvdOzB2aGyzZTePEZmS2Kty0aTwTCXI1.jpeg" alt="international marketing" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" data-mce-src="https://cdn.durable.co/getty/6414xCxzbXb3xhIxgHTCu2RcoFgqNtQlAvdOzB2aGyzZTePEZmS2Kty0aTwTCXI1.jpeg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></figure><h2>Collaborer avec des partenaires locaux</h2>Établir des partenariats avec des acteurs locaux peut grandement faciliter l'entrée sur un nouveau marché. Ces partenaires peuvent inclure des agents immobiliers, des promoteurs ou des experts immobiliers. Ils possèdent souvent une connaissance précieuse des dynamiques du marché local et peuvent vous aider à naviguer dans les complexités culturelles et réglementaires.En collaborant avec des partenaires locaux, vous pouvez également bénéficier de leur réseau et de leur réputation, ce qui peut renforcer la crédibilité de votre projet auprès des acheteurs potentiels.<figure id="figure-oqh5ahirwfmcxcb5zp"><img id="oqh5ahirwfmcxcb5zp" src="https://media.gettyimages.com/id/545424586/photo/global-real-estate.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=PpOni5ylSnN8-5JMyht5d4sS_TcdtKkpUdm-K8-rDPI=" alt="Global Real Estate" title="Global Real Estate" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="null" data-positiony="null" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/545424586/photo/global-real-estate.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=PpOni5ylSnN8-5JMyht5d4sS_TcdtKkpUdm-K8-rDPI=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"></figure><h2>Utiliser la technologie pour optimiser la visibilité</h2>La technologie joue un rôle crucial dans la commercialisation internationale de l'immobilier. Des outils tels que la réalité virtuelle (VR) et la réalité augmentée (AR) peuvent offrir aux acheteurs potentiels une expérience immersive sans qu'ils aient besoin de se déplacer physiquement. Ces technologies permettent aux clients d'explorer les propriétés en détail, ce qui peut accélérer le processus décisionnel.De plus, le recours à des plateformes de listing en ligne internationales peut accroître la visibilité de vos projets auprès d'un public mondial. Assurez-vous que vos annonces sont optimisées pour le référencement afin d'atteindre un maximum de prospects.<h2>Gérer les aspects financiers</h2>Les transactions immobilières internationales comportent souvent des défis financiers uniques, tels que la gestion des taux de change et le transfert sécurisé des fonds. Il est donc essentiel de travailler avec des institutions financières fiables qui comprennent les nuances des transactions transfrontalières.Considérez également l'impact des fluctuations monétaires sur vos prix et vos marges bénéficiaires. Envisagez de souscrire à une assurance contre les risques liés aux fluctuations de change pour protéger vos investissements.<figure id="figure-4ouizlxvsjmcxcbf9m"><img id="4ouizlxvsjmcxcbf9m" src="https://cdn.durable.co/getty/1bRJ3P6Ahak1OdPVqlbR5Mca1WOOHUvhpUfZXLjXhjhzFeqMrUhWKBcAVuVFbGmf.jpeg" alt="financial planning" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" data-mce-src="https://cdn.durable.co/getty/1bRJ3P6Ahak1OdPVqlbR5Mca1WOOHUvhpUfZXLjXhjhzFeqMrUhWKBcAVuVFbGmf.jpeg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></figure><h2> </h2>

Commercialiser son projet immobilier à l'international : Le guide complet

Hologramme 3d d’une maison de luxe sur des plans

Le futur du marketing immobilier est en pleine transformation, et d'ici 2030, les présentations de projets immobiliers en hologramme deviendront une norme. Cette technologie émergente promet de révolutionner la façon dont les acheteurs et promoteurs interagissent avec les propriétés, créant une expérience immersive et interactive sans précédent.<h2>Une présentation holographique : c'est quoi ?</h2>Une présentation holographique utilise des images tridimensionnelles projetées dans l'espace pour donner l'impression que l'objet est présent physiquement. Dans le contexte immobilier, cela signifie que les acheteurs potentiels peuvent voir et explorer des modèles des appartements ou des maisons avec une réalité augementée.Cette technologie permet non seulement de visualiser l'extérieur des bâtiments, mais également de plonger à l'intérieur pour apprécier la disposition des pièces, les finitions et même la vue extérieure depuis les fenêtres.<figure id="figure-rg8frl6njemcum6udo"><img id="rg8frl6njemcum6udo" src="https://cdn.durable.co/getty/206f89yFuXMP6BZnWbG3C8rVYyFISrlV7PyyGY1aadEZbEnDgXORD4fFJHmFvmgb.jpeg" alt="3d hologram" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" data-mce-src="https://cdn.durable.co/getty/206f89yFuXMP6BZnWbG3C8rVYyFISrlV7PyyGY1aadEZbEnDgXORD4fFJHmFvmgb.jpeg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></figure><h3>Avantages des hologrammes dans l'immobilier</h3>Tout d'abord, cela permet de réduire les coûts liés aux modèles physiques et aux maquettes, souvent onéreux et peu flexibles. De plus, les hologrammes peuvent être facilement mis à jour pour refléter les changements de conception ou d'architecture.En outre, cette technologie offre une accessibilité accrue. Les clients internationaux peuvent visualiser un projet sans avoir à se déplacer, ce qui élargit le marché potentiel pour les promoteurs immobiliers.<figure id="figure-wnq37195p4mcuu0bm9"><img id="wnq37195p4mcuu0bm9" src="https://media.gettyimages.com/id/1880871240/fr/photo/hologramme-3d-dune-maison-de-luxe-sur-des-plans.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=MVqxHqCJYHTaYjDoAKT49ogrMPvEhYOy8HVCLkjP9zY=" alt="Hologramme 3d d’une maison de luxe sur des plans" title="Hologramme 3d d’une maison de luxe sur des plans" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl selected" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/1880871240/fr/photo/hologramme-3d-dune-maison-de-luxe-sur-des-plans.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=MVqxHqCJYHTaYjDoAKT49ogrMPvEhYOy8HVCLkjP9zY=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-mce-selected="1"></figure><h2>Comment cela fonctionne ?</h2>Les présentations holographiques reposent sur une combinaison de logiciels avancés et de dispositifs de projection spécifiques. Des caméras et capteurs capturent l'environnement réel, tandis que des projecteurs spéciaux affichent l'image holographique pour créer une expérience en temps réel et en trois dimensions.Le développement de cette technologie exige une collaboration étroite entre développeurs technologiques et designers afin de garantir une représentation précise et captivante des projets immobiliers.<figure id="figure-ajql7bi8h6mcuttk19"><img id="ajql7bi8h6mcuttk19" src="https://media.gettyimages.com/id/921019722/fr/photo/architecte-femelle-portant-fait-geste-avec-le-casque-de-r%C3%A9alit%C3%A9-augment%C3%A9e-affiche-des.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=Oh5_q019DPxFmrjypMOnwUaERiMKSwEliDPuBPK9MKk=" alt="Architecte femelle portant fait geste avec le casque de réalité augmentée, affiche des statistiques pour 3D ville modèle. High Tech Bureau utilisation Virtual Reality Modeling Software Application." title="Architecte femelle portant fait geste avec le casque de réalité augmentée, affiche des statistiques pour 3D ville modèle. High Tech Bureau utilisation Virtual Reality Modeling Software Application." class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/921019722/fr/photo/architecte-femelle-portant-fait-geste-avec-le-casque-de-r%C3%A9alit%C3%A9-augment%C3%A9e-affiche-des.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=Oh5_q019DPxFmrjypMOnwUaERiMKSwEliDPuBPK9MKk=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"></figure><h3>Impact sur le marketing immobilier</h3>Leur intégration dans le marketing immobilier pourrait transformer la manière dont les propriétés sont vendues. Les agents immobiliers auront l'opportunité d'offrir des visites virtuelles engageantes, permettant aux clients de parcourir plusieurs options en peu de temps.De plus, cette approche innovante pourrait stimuler l'intérêt des jeunes générations, habituées à la technologie immersive, et répondre à leurs attentes en matière d'innovation et de personnalisation.<h2>Défis à relever</h2>Bien que prometteur, le déploiement des présentations holographiques dans l'immobilier au Sénégal n'est pas sans défis. Le coût initial de mise en œuvre reste élevé, ce qui pourrait freiner certaines entreprises. De plus, il existe des considérations techniques complexes, telles que la précision de la projection et la compatibilité avec différents espaces physiques.Cependant, avec l'évolution rapide de la technologie et la baisse progressive des coûts associés, ces défis devraient être surmontés dans un avenir proche.<h3>L'avenir du marketing immobilier</h3>À mesure que nous nous rapprochons de 2030, il est évident que les présentations en hologramme deviendront un outil essentiel dans l'arsenal du marketing immobilier. Cette technologie ne se contente pas d'améliorer l'expérience client; elle redéfinit fondamentalement notre manière d'interagir avec l'immobilier.En fin de compte, adopter cette innovation pourrait bien être la clé pour se démarquer dans un marché immobilier de plus en plus compétitif.

Présentation des projets immobiliers en hologramme : L'avenir du marketing en 2030

Chantier de construction au crépuscule soir feu jaune arrière, grue

Le secteur du Bâtiment et des Travaux Publics (BTP), longtemps perçu comme un moteur de croissance et d'emploi au Sénégal, traverse une phase critique où les contraintes conjoncturelles se superposent à des fragilités structurelles. Malgré les annonces ambitieuses de la Loi de Finances Rectificative 2025, les signaux de reprise restent ténus, tant la confiance des acteurs économiques est entamée. Les tensions de trésorerie (secteurs public et privé) et la raréfaction des flux informels ont désorganisé l’appareil productif et gelé de nombreux projets. Dans ce contexte, la relance ne peut se décréter ; elle doit se construire avec méthode, en combinant réponses d’urgence et réformes de fond. La présente contribution s’inscrit dans cette logique d’action structurée.&nbsp;L’objectif est de repositionner le BTP comme catalyseur d’investissement et de transformation territoriale.<h3>&nbsp;AXE I - Réhabilitation de la capacité de production et de financement du secteur&nbsp;</h3>MESIURES OPÉRATIONNELLES PRIORITAIRES&nbsp;1) Fonds de stabilisation de trésorerie :- Création d’un mécanisme de refinancement bancaire pour les entreprises du BTP, à travers la BCEAO ou un guichet public dédié. - Rachat partiel des créances commerciales sur l’État à un taux décoté, mais immédiat. 2) Moratoire fiscal et social ciblé :- Suspension des pénalités sur les charges sociales et fiscales durant 6 mois pour les entreprises en restructuration. - Exonérations temporaires sur la TVA pour les entreprises relançant des chantiers en arrêt. 3) Ligne de garanties publiques sur les projets en cours :- Mise en place d’un dispositif d’assurance publique (via le FONGIP ?) pour garantir les nouveaux contrats ou redémarrages d’anciens chantiers. 4) Assainissement de la commande publique :- Audit accéléré et mise à jour des contrats publics en souffrance avec engagement de paiement sur échéancier ferme. - Révision des délais de paiement maximum à 45 jours avec mécanisme automatique d’intérêt moratoire. 5) Plan de communication économique stratégique :- Messages réguliers du ministère des Finances et du Budget sur l’état des paiements et le suivi des engagements. - Implication visible du secteur bancaire dans le plan de relance pour restaurer la confiance interinstitutionnelle.<h3>AXE II - Assainissement structurel du secteur</h3>MESURES À MOYEN TERME 1) Réforme de la commande publique :- Introduction d’une cotation des entreprises sur la base de leur historique d’exécution. - Instauration de clauses de révision des prix automatiques sur les contrats pluriannuels. 2) Mécanisme de labellisation des projets immobiliers privés :- Mise à jour du registre des promoteurs agréés soumis à une obligation de transparence sur les sources de financement. 3) Digitalisation intégrale des procédures de commande publique :- Mise en place ou modernisation du guichet unique de passation et paiement des marchés. 4) Programme de mise à niveau des PME du BTP :- Subvention partielle à l’acquisition de logiciels de gestion (ERP, BIM, Facility management, suivi de chantiers..). - Accès à la commande publique via des quotas réservés aux corporations&nbsp; : SPEBTPS, REPPIS, CISEN.. 5) Cadre normatif sur la provenance des fonds d’investissement dans l’immobilier :- Renforcement des outils de tracking de la CENTIF.&nbsp;<h3>AXE III - Relance de la demande et restauration de la confiance collective&nbsp;</h3>LEVIERS DE DYNAMISATION 1) Plan d’investissements publics relocalisés :- Réorientation des investissements vers les pôles territoires (ou régions) avec un taux d’exécution plus rapide (matérialisation visible des chantiers). - Partenariats avec les collectivités locales pour des micro-projets à haute intensité de main d’œuvre (relance des emplois directs et indirects). 2) Stimulation de la demande privée :- Réactivation du crédit acquéreur (au vu de la baisse des taux directeurs de la BCEAO à 3,25%). - Encouragement fiscal à l’investissement immobilier locatif de type ancien ou rénové. 3) Plan de communication sectoriel :- Création d’un Indice de Confiance du BTP (ICBTP- SN) publié mensuellement, basé sur des enquêtes auprès des acteurs. - Création d'un Forum semestriel ou annuel réunissant banques, entreprises, État et investisseurs pour partager les signaux et anticipations. &nbsp; En un mot comme en cent, la relance du secteur BTP ne saurait reposer sur de simples injections budgétaires, aussi massives soient-elles, sans une refondation des mécanismes de financement et de gouvernance. Seul un pilotage rigoureux, adossé à une vision claire et partagée, permettra d’enclencher une dynamique durable. Le temps est à l’audace pragmatique. Le redressement du BTP est à la fois une urgence économique et un levier stratégique pour la souveraineté productive du Sénégal. &nbsp;--Ahmet LoDirecteur AML Estate Intelligence&nbsp;ahmetlo@aml-services.org

3 axes stratégiques de relance du secteur des BTP

Maison, propriété ou prix du marché immobilier monter ou concept en hausse, petite maison miniature avec graphique de ligne verte montant sur le tableau noir

La régulation du marché locatif au Sénégal est l'un des plus grands chantiers du secteur immobilier au Sénégal. Les prix sont volatils, les critères de tarification demeurent largement subjectifs, et l’absence d’un référentiel alimente la défiance des ménages tout autant que les incertitudes pour les investisseurs. Pourtant, un principe simple mais structurant pourrait enclencher une nouvelle dynamique : relier le loyer au coût réel de construction du bien loué.Cette corrélation, trop souvent ignorée, repose sur une évidence économique : tout loyer est, en substance, le mécanisme d’amortissement d’un investissement initial. Dès lors, une approche rationnelle consisterait à établir un lien formel entre le coût de production immobilière – incluant le foncier, les matériaux, la main-d’œuvre et les équipements – et le prix demandé au locataire, sur une durée d’amortissement cible.Une question bien souvent soulevée par les corporations d'agences immobilières et les juristes immobiliers (Cf: Papa Djibril Diakhaté : "<a data-mce-href="https://magazineimmosenegal.com/fr/blog/solutions-loyer-senegal-papadjibrildiakhate" href="https://magazineimmosenegal.com/fr/blog/solutions-loyer-senegal-papadjibrildiakhate">Esquisses de solutions pour une meilleure régulation du loyer au Sénégal</a>" ).<blockquote>Le cabinet AML Estate Intelligence a posé les bases d’un tel modèle à travers son Indice du Loyer Résidentiel (ILR), indexé depuis janvier 2021.&nbsp;</blockquote>Avec l'ILR qui sert de baromètre aux professionnels, la suite logique serait de mobiliser l’Indice du Coût de la Construction (ICC), déjà élaboré et diffusé en open source&nbsp; par l’Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie (ANSD), afin de le faire dialoguer avec les loyers pratiqués. Cette intégration permettrait d’ancrer les loyers de référence dans une dynamique macroéconomique rigoureuse, en tenant compte de l’évolution réelle des charges de production.Aussi partir de cet ICC, pouvons-nous intégrer un mécanisme de révision des loyers mensuels de référence pour chaque standing :Loyer Révisé 𝑡&nbsp; ​= Loyer Base× (1+ (ΔICC 𝑡/100​)​)Avec un plafonnement de l’évolution (ex. : +5 % max par trimestre) pour éviter des hausses spéculatives et maitriser le marché.Une telle approche appelle également une refonte de la typologie des immeubles du décret Nº2010-439. Il s’agit de bâtir une nomenclature rigoureuse, fondée sur des critères quantifiables : superficie, qualité des matériaux, équipements collectifs (ascenseur, parking, sécurité), performances énergétiques, etc.<h3>Immeubles Collectifs</h3><table style="border-collapse: collapse; width: 100%;" border="1" data-mce-style="border-collapse: collapse; width: 100%;"><tbody><tr><td style="width: 33.3333%; border-color: #000000; border-style: solid;" data-mce-style="width: 33.3333%; border-color: #000000; border-style: solid;">Catégorie</td><td style="width: 33.3333%; border-color: #000000; border-style: solid;" data-mce-style="width: 33.3333%; border-color: #000000; border-style: solid;">Standing</td><td style="width: 33.3333%; border-color: #000000; border-style: solid;" data-mce-style="width: 33.3333%; border-color: #000000; border-style: solid;">Caractéristiques technique et fonctionnelle</td></tr><tr><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">A+</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">Très haut standing</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">- Ascenseur premium (avec secours) - Finitions haut de gamme (marbre, granit, bois noble) - Domotique intégrée - Parking souterrain - Système solaire pour autonomie partielle - Sécurité 24h/24 avec vidéosurveillance - Espaces verts aménagés - Salle de sport ou conciergerie intégrée</td></tr><tr><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">A-</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">Haut standing</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">- Ascenseur standard - Finitions supérieures (carrelage premium, menuiserie alu/bois) - Chauffe-eau solaire - Parking aérien privé - Gardiennage - Balcons dans toutes les pièces - Local de service ou buanderie</td></tr><tr><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">B+</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">Moyen standing</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">- Escaliers carrelés - Finitions correctes - Pré-équipement chauffe-eau - Parking partagé (non réservé) - Accès sécurisé (gardien ou digicode) - Cuisine fermée ou semi-ouverte - Pas de domotique</td></tr><tr><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">B-</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">Moyen standing</td><td style="width: 33.3333%;" data-mce-style="width: 33.3333%;">- Finitions simples (carrelage standard) - Pas d’ascenseur - Pas de parking ou en option - Sécurité minimale - Ventilation naturelle uniquement - Conception standard sans équipements intégrés</td></tr></tbody></table><h3>Maisons à étages&nbsp;</h3><table style="border-collapse: collapse; width: 100%;" border="1" data-mce-style="border-collapse: collapse; width: 100%;" data-mce-selected="1"><tbody><tr><td style="width: 33.2812%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 33.2812%; border-color: #000000; border-style: solid;">Catégorie </td><td style="width: 33.2812%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 33.2812%; border-color: #000000; border-style: solid;">Standing </td><td style="width: 33.2812%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 33.2812%; border-color: #000000; border-style: solid;">Caractéristiques technique et fonctionnelle</td></tr><tr><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">A</td><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">Haut standing</td><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">- Grande cour - Jardin ou zone verte - Finitions esthétiques - Toiture renforcée - Portail automatique ou en métal travaillé - Réseau électrique renforcé (clim, chauffe-eau)</td></tr><tr><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">B</td><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">Moyen standing</td><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">- Cour intérieure ou arrière - Toiture en tôle ou dalle béton - Menuiseries simples - Cuisine carrelée - Mur de clôture - Réservoir d’eau ou forage possible</td></tr><tr><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">C</td><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">Economique</td><td style="width: 33.2812%;" data-mce-style="width: 33.2812%;">- Construction en matériaux standards - Toiture légère - Pas de clôture ou clôture basse - Absence de carrelage intégral - 1 ou 2 chambres - Conception très basique sans équipements</td></tr></tbody></table><h3>Seuil de durée des bâtiments (neuf et&nbsp; ancien)</h3>Les seuils proposés peuvent s’appuyer sur une logique technico-fonctionnelle et une durée d’amortissement partielle :Durée de 0 à 5 ans : NEUFDans cette tranche, le bâtiment conserve :- L’intégralité de ses performances initiales (thermiques, structurelles, électriques) - Un entretien encore peu sollicité (pas de rénovation majeure) - Des équipements récents (ascenseur, chauffe-eau, peinture, menuiserie) - Sur le plan économique, cette période correspond à la phase initiale d’amortissement, où le propriétaire cherche à maximiser le retour sur investissement.Au-delà de 5 ans : ANCIENC’est généralement le seuil à partir duquel :- Les premiers cycles d’entretien lourd apparaissent (étanchéité, peinture extérieure, réseau) - Certains matériaux montrent des signes d’usure ou de fatigue fonctionnelle - La perception du bien par les locataires change, surtout si non entretenu. Cela ne veut pas dire qu’il perd toute valeur, mais son standing se relativise si aucune mise à jour n’est faite. Ce découpage 0-5 ans / +5 ans est donc opérationnel, défendable techniquement, et facilement compréhensible sur le marché.<h3>Fixation du prix du loyer d'un bien immobilier rénové</h3>Un bâtiment rénové se situe dans une zone grise entre le neuf et l’ancien, mais tout dépend du type et de l’impact économique de la rénovation.Approche par réévaluation du standing techniqueS’il y a eu une rénovation lourde (réfection complète des sols, murs, réseaux, toiture, ajout d’équipements), on peut réévaluer le bâtiment comme s’il était “remis à neuf partiel”, et donc lui appliquer un loyer équivalent à un bâtiment neuf, pondéré par l’année d’origine de la structure.Méthode proposée : ajustement du loyer via un coefficient de rénovationLoyer rénové =Loyer ancien×(1+Coef. rénovation)- Si rénovation partielle (peinture, plomberie, sol uniquement) → coefficient = +5 à +10 % - Si rénovation intermédiaire (réseaux refaits, sanitaires, cuisine, façade) → +10 à +20 % - Si rénovation lourde (structure, équipements majeurs, isolation, toiture) → +20 à +30 %, voire retour au loyer du neufProposition de classification complémentaire<table style="border-collapse: collapse; width: 100%;" border="1" data-mce-style="border-collapse: collapse; width: 100%;"><tbody><tr><td style="width: 25%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 25%; border-color: #000000; border-style: solid;">État du bâtiment</td><td style="width: 25%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 25%; border-color: #000000; border-style: solid;">Durée</td><td style="width: 25%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 25%; border-color: #000000; border-style: solid;">Niveau de standing</td><td style="width: 25%; border-color: rgb(0, 0, 0); border-style: solid;" data-mce-style="width: 25%; border-color: #000000; border-style: solid;">Incidence sur le loyer</td></tr><tr><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Neuf</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">0 à 5 ans</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Conforme au standard initial</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Loyer plein</td></tr><tr><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Ancien non rénové</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">&gt; 5 ans</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Dégradation naturelle</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Loyer avec décote</td></tr><tr><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Rénové partiellement</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">&gt; 5 ans</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Amélioration visuelle/fonctionnelle</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">+5 à +10 %</td></tr><tr><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Rénové lourdement</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">&gt; 5 ans</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Remise au standard du neuf</td><td style="width: 25%;" data-mce-style="width: 25%;">Loyer équivalent au neuf</td></tr></tbody></table>À terme, l’objectif est clair : bâtir un référentiel national des loyers fondé sur des standards techniques et économiques, par zone et par standing. Ce référentiel deviendrait un outil d’arbitrage pour les bailleurs, une garantie de transparence pour les locataires et une base de régulation pour les pouvoirs publics.Dans un contexte urbain où la pression foncière s’intensifie et où les inégalités d’accès au logement s’aggravent, une telle réforme ne relève pas d’un luxe technique. Elle est une condition de viabilité du marché locatif et une exigence de justice urbaine.&nbsp; --Ahmet LoDirecteur AML Estate Intelligenceahmetlo@aml-services.org

Loyer et économie de la Construction : bâtir un référentiel pour le marché résidentiel

L’immobilier commercial sénégalais est tiraillé entre un commerce traditionnel dynamique mais informel et une offre moderne encore sous-utilisée.Pour libérer son plein potentiel, il devient impératif de concevoir des modèles hybrides et ancrés dans les logiques locales.Eclairages dans ce nouveau numéro de Immo Talk.<figure id="figure-mzk9lk93dsmc9agft4"><iframe id="mzk9lk93dsmc9agft4" src="https://www.youtube.com/embed/3o11MKr0fT4" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9" allow="autoplay; encrypted-media" allowFullScreen="" data-url="undefinedhttps://www.youtube.com/watch?v=3o11MKr0fT4" data-corners="default" data-fullWidth="false"></iframe></figure>

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