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L'intelligence marché se révèle être un outil indispensable dans l'élaboration et l'affinement des politiques de logement, permettant une approche plus stratégique et basée sur des données pour répondre efficacement aux défis complexes de ce secteur.&nbsp; Son utilisation stratégique permet d'abord une compréhension approfondie des besoins spécifiques de différents segments de la population, tels que les jeunes adultes, les familles à faible revenu, ou les personnes âgées, facilitant ainsi l'élaboration de politiques ciblées. Ensuite, elle offre la possibilité de suivre et d'anticiper les évolutions du marché telles que les fluctuations de prix, les taux d'occupation, ou encore les tendances de construction, permettant aux décideurs d'adapter leurs politiques en conséquence. De plus, elle aide à mesurer l'impact des politiques existantes, fournissant une base solide pour l'ajustement et l'optimisation des interventions publiques.Les données proviennent de diverses sources, notamment des registres fonciers, des enquêtes sur le logement, des rapports financiers, et des études de marché. Pour les acteurs du marché immobilier, ces données sont essentielles pour évaluer la performance actuelle et future des investissements, identifier les opportunités de croissance, et anticiper les risques potentiels.L'intégration de l'intelligence marché dans le processus décisionnel aboutit également à une collaboration renforcée entre les différents acteurs du secteur immobilier, y compris les promoteurs, les investisseurs, et les autorités publiques, favorisant des initiatives coordonnées et efficaces. Elle permet enfin une allocation optimisée des ressources, en identifiant les zones d'intervention prioritaires et en garantissant une utilisation efficiente des fonds publics.La précision et la pertinence des données recueillies sont cruciales. Une information fiable permet aux décideurs d'établir des politiques de logement qui répondent aux besoins de la population tout en favorisant une croissance économique durable. Les statistiques immobilières, par exemple, peuvent indiquer un besoin de plus de logements sociaux ou de financement pour les primo-accédants, influençant ainsi les programmes gouvernementaux et les stratégies des promoteurs privés.1. Prise de décision : L'intelligence de marché fournit le fondement factuel pour la prise de décisions stratégiques. Du développement de produit à la stratégie de tarification, des campagnes de marketing aux améliorations du service client, chaque décision d'entreprise peut être mieux informée en exploitant les données.2. Avantage concurrentiel : Comprendre les stratégies des concurrents et les préférences des clients permet à une entreprise de rester en avance sur la concurrence. En s'adaptant de manière proactive aux tendances du marché et aux mouvements des concurrents, une entreprise peut maintenir son avantage concurrentiel.3. Atténuation des risques : elle peut être utilisée pour détecter tôt les menaces du marché, qu'il s'agisse de nouveaux concurrents, de changements dans les préférences des clients ou de modifications réglementaires. Cela permet aux entreprises de formuler des stratégies d'atténuation des risques appropriées en réponse.4. Identification de nouvelles opportunités : elle peut identifier les besoins non satisfaits des clients, les segments de marché émergents et les nouveaux marchés géographiques – ouvrant des voies pour la croissance de l'entreprise.Les exemples tirés de pays africains comme le Rwanda, l'Afrique du Sud, et le Kenya démontrent l'impact significatif de l'intelligence marché sur les politiques de logement. Au Rwanda, l'analyse des tendances démographiques et des capacités financières des ménages a facilité la mise en place d'un programme de développement urbain durable, tandis qu'en Afrique du Sud, la cartographie des disparités régionales en matière d'accès au logement a permis de cibler les interventions vers les communautés les plus défavorisées. Au Kenya, l'évaluation de la capacité de l'industrie de la construction et des préférences des futurs acquéreurs a été cruciale pour la réalisation de l'initiative "Big Four Agenda", visant la construction de logements abordables.&nbsp;<blockquote>Les données disponibles sur le logement sont souvent incomplètes</blockquote>Où en est le Sénégal ?Le Sénégal, comme de nombreux pays en voie d’émergence, est confronté à des défis uniques en matière de logement. Avec une population croissante (3% par an) et une urbanisation rapide, la demande pour un logement abordable et de qualité ne cesse d'augmenter.&nbsp;La situation actuelle du logement au Sénégal révèle une pénurie significative (325 000 unités), en particulier dans les zones urbaines où la demande est la plus élevée. Le marché de l'immobilier y est caractérisé par une offre insuffisante de logements sociaux et un accès limité au financement pour les primo-accédants. De plus, les données disponibles sur le logement sont souvent incomplètes ou obsolètes, ce qui complique la tâche des décideurs d’où l’importance de se référer aux cabinets d’intelligence marché ou aux cabinets d’experts immobiliers agréés. Pour une plateforme qui facilite la prise de décisionDans le contexte du Sénégal, l'établissement d'une plateforme centralisée recueillant et analysant les données peut transformer la manière dont les politiques de logement sont conçues et mises en œuvre. Une telle plateforme permettrait une collecte de données cohérente et en temps réel, fournissant aux décideurs une image complète et à jour de l'état du marché immobilier.Cette plateforme devrait être conçue pour recueillir des informations provenant de diverses sources, y compris des organismes gouvernementaux, des institutions financières, des développeurs immobiliers, et des études de marché. Elle devrait également inclure des données démographiques et économiques pour évaluer l'impact potentiel des politiques de logement social sur différents segments de la population.Outre la collecte de données, la plateforme devrait intégrer des outils d'analyse avancés pour aider à interpréter les tendances et les modèles. Cela permettrait une meilleure compréhension de l'écosystème du logement et aiderait à identifier les lacunes en matière de logement, les zones à fort potentiel de développement, et les obstacles à l'accessibilité financière. En fin de compte, une telle plateforme peut devenir un outil inestimable pour les décideurs, les orientant vers des politiques plus efficaces et inclusives. Khadija DialloAnalyste marchékhadija.diallo@aml-services.org

Comment l'intelligence marché peut contribuer à éclairer les décisions politiques en matière de logement ?

Les programmes de logement social à travers le monde illustrent une diversité d'approches, chacune adaptée aux contextes socio-économiques et réglementaires des pays concernés. Ces initiatives reflètent une volonté politique de répondre à la problématique universelle de l'accès au logement, considéré comme un vecteur de stabilité et d'intégration sociale. L'analyse des expériences internationales en la matière révèle des leçons importantes pour la conception et l'implémentation de stratégies efficaces dans ce domaine. SingapourLe pays se distingue par son programme de logement public, mené par le Housing Development Board (HDB), qui a réussi à loger plus de 80% de la population dans des logements subventionnés. Ce modèle repose sur un mécanisme de financement innovant, où les citoyens utilisent leurs épargnes de retraite pour acquérir des logements HDB. Cette approche a non seulement facilité l'accès à la propriété mais a également contribué à la cohésion sociale et à la stabilité économique.FranceLe modèle de logement social s'appuie sur un écosystème diversifié d'acteurs incluant des organismes publics, des entreprises sociales pour l'habitat, des coopératives et des associations. Avec environ 17% de logements sociaux, la France met en œuvre une politique ambitieuse d'allocation selon les revenus, visant à garantir la diversité sociale dans les territoires. Le financement de ces logements provient en grande partie de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) et de subventions étatiques.AutricheC’est un exemple remarquable de réussite en matière de logement social, en particulier à Vienne, où environ 60% des habitants vivent dans des logements sociaux ou subventionnés. Cette réussite repose sur une tradition centenaire de politique de logement social, un financement solide par des fonds publics et des contributions des locataires, ainsi que sur une planification urbaine intégrée. La ville de Vienne est souvent citée pour sa qualité de vie élevée, en partie grâce à sa politique de logement accessible et de haute qualité.BrésilLe programme "Minha Casa, Minha Vida" (Ma Maison, Ma Vie) a été lancé en 2009 pour répondre à un déficit de logement estimé à plusieurs millions d'unités. Ce programme vise à faciliter l'accès au logement pour les familles à faible revenu à travers des subventions gouvernementales et des conditions de financement avantageuses. À ce jour, des millions de familles ont bénéficié de ce programme, bien que des défis restent à relever concernant la qualité des logements et leur emplacement.FinlandeElle représente un modèle novateur en matière de logement social, particulièrement reconnu pour sa politique efficace dans la lutte contre le sans-abrisme. Le principe finlandais repose sur le concept "Housing First", qui stipule que l'accès à un logement stable est la première étape vers la réinsertion sociale et professionnelle des personnes sans domicile fixe. Au lieu de conditionner l'accès au logement à des prérequis comme l'emploi ou la sobriété, la Finlande offre d'abord un logement, accompagné de services de soutien selon les besoins individuels. Cette approche a permis de réduire de manière significative le nombre de personnes sans abri, faisant de la Finlande un leader mondial dans ce domaine. Le financement public, allié à une collaboration étroite entre les municipalités, les ONG et le secteur privé, sous-tend cette réussite.Royaume-Uni&nbsp;Le logement social est abordé à travers une histoire complexe marquée par des changements de politique significatifs au fil des décennies. Le pays a connu une période de construction massive de logements sociaux après la Seconde Guerre mondiale, visant à répondre à la pénurie de logements et à améliorer les conditions de vie. Cependant, les politiques ultérieures ont encouragé la vente de logements sociaux aux locataires, réduisant ainsi le stock disponible. Récemment, face à une crise du logement croissante, le Royaume-Uni a cherché à revitaliser son secteur du logement social à travers des investissements publics et des initiatives visant à augmenter la construction de nouveaux logements. Néanmoins, le défi reste de taille pour répondre à la demande croissante, dans un contexte où les prix du marché immobilier continuent de s'élever, rendant l'accès au logement difficile pour une part importante de la population. Souleymane GueyeConsultant immobilierjules.gueye@aml-services.com

Les politiques de logement social :  Tour d’horizon sur les expériences à l’international

Dans le tissu complexe de la gestion foncière au Sénégal, les cas de Mbour VI, Ndingler, et Ngor se distinguent comme autant de symboles des dysfonctionnements qui minent le secteur. Ces localités incarnent les multiples facettes d'un problème foncier marqué par l'incertitude des titres de propriété, les conflits d'usage et l'insécurité juridique, dressant ainsi un tableau préoccupant de la situation foncière. Face à ces défis, la nécessité d'explorer des voies innovantes pour une gouvernance foncière améliorée se fait impérieuse. Parmi ces pistes, la blockchain émerge avec force, offrant un potentiel de rupture et de rénovation dans la manière d'aborder la sécurisation des droits fonciers et la transparence des transactions.Comment cela fonctionne ?La blockchain se présente comme un mécanisme de conservation et d'échange d'informations qui se distingue par sa transparence et sa sécurité, opérant de manière décentralisée, sans l'interférence d'une autorité centrale. Cette technologie crée un registre accumulant l'ensemble des transactions réalisées par ses participants depuis son origine, assurant ainsi une traçabilité et une distribution sans faille : le registre est partagé directement entre les participants, éliminant le besoin d'intermédiaires et permettant à chacun de contrôler la fiabilité des données enregistrées.&nbsp;<figure id="figure-k0kub9qpenlv2clk9m" data-full-width=""><img id="k0kub9qpenlv2clk9m" src="https://cdn.durable.co/blocks/19Kkx8znZB6dobAsDjjTEHvLscWpJ2P5whkJ7U9UjQyqdxyQBfzZ5K76VpBMiMXc.png" alt="blockchain" title="blockchain" class="object-cover bg-gray-100 " style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 35% 40%;" data-corners="no-rounded" data-aspect="1:1" data-caption="" data-positionx="35%" data-positiony="40%" data-fullwidth="true" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/19Kkx8znZB6dobAsDjjTEHvLscWpJ2P5whkJ7U9UjQyqdxyQBfzZ5K76VpBMiMXc.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 35% 40%;"></figure>Un moyen pour réduire l’opacité du marché au Sénégal ?Dans un marché foncier composé de plus de 90% de délibérations contre 158 000 titres fonciers, la question de la transparence des transactions demeure un défi majeur pour l’État du Sénégal surtout avec un grand volume de terres non immatriculées. Le Domaine National est divisé en 4 zones distinctes : les zones urbaines, les zones pionnières les zones classées et les zones de terroir. L'application de la législation sur le domaine national s'est heurtée à de multiples obstacles, notamment en raison de l'absence de finalisation de son processus de mise en œuvre) et du fait qu'elle n'a pas été pleinement embrassée par les communautés locales. Ces dernières ont vu leurs droits traditionnels se transformer en un simple droit d'usage, susceptible d'être révoqué si la terre n'était pas exploitée. Avec l'adoption des lois de décentralisation en 1972 et 1996, la responsabilité de la gestion foncière des zones traditionnelles a été attribuée aux communautés rurales (aujourd'hui désignées sous le nom de communes rurales), des entités locales regroupant plusieurs villages. Cependant, ces collectivités se sont trouvées dans l'incapacité réelle d'assumer cette gestion faute de ressources suffisantes. En conséquence, la gestion traditionnelle des terres a continué de prévaloir dans la plupart des zones au Sénégal, bénéficiant d'une acceptation tacite de la part des autorités administratives et des représentants locaux.En analysant les pratiques de la Suède où le service national du cadastre l’utilise pour l’enregistrement des titres de propriété ou encore le Rwanda avec l’application web Ubutaka App conçu pour les gestionnaires fonciers dans le but d'accroître l'efficacité et la sécurité des transactions, la blockchain peut constituer un important pas vers la digitalisation complète du cadastre sénégalais et un gain de temps considérable dans les opérations transactionnels pour les parties prenantes.Contrats intelligents et publicsDans le marché immobilier, l'application de la blockchain se concentre essentiellement sur la vérification et l'authentification des contrats, ainsi que sur la sécurisation des échanges et des transactions. Cette technologie offre une plateforme publique où toutes les transactions enregistrées deviennent accessibles à un public global, sans restriction. Cette transparence totale élimine tout voile d'opacité, fournissant un avantage majeur pour l'exécution des contrats grâce à la capacité de suivre les données de manière fiable et d'assurer l'authenticité des informations.<figure id="figure-limydyxrtlv2cq1og" data-full-width=""><img id="limydyxrtlv2cq1og" src="https://cdn.durable.co/blocks/2e8D4hTxf1d9NU3WaTb0uchlmsvRRGnSfasfSuPxUo44HC9i4zcte8EkPc1ZBvXb.png" alt="temps dev blchn" title="temps dev blchn" class="object-cover bg-gray-100 " style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;" data-corners="no-rounded" data-aspect="1:1" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="true" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/2e8D4hTxf1d9NU3WaTb0uchlmsvRRGnSfasfSuPxUo44HC9i4zcte8EkPc1ZBvXb.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;"></figure>Une alternative pour lutter contre la fraude et la corruption&nbsp;Le rapport 2022 de la Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières indique qu’une opération d’acquisition immobilière s’est opérée par le biais du canal de la cryptomonnaie impliquant des intermédiaires. C’est une des voies de blanchiment que les autorités sénégalaises surveillent pour intenter par la suite des actions en justice.A la lumière de ces faits, l'intégration de la blockchain dans les transactions immobilières promet une transformation majeure par le réduction des intermédiaires, accélérant ainsi les échanges en éliminant les vérifications manuelles qui souvent retardent les clôtures. Les transactions pourraient être enregistrées instantanément, garantissant une validation sécurisée et réduisant les risques d'erreurs et de fraudes.De plus, la transparence inhérente à la blockchain offrirait une visibilité inégalée sur l'historique des biens. Les acheteurs et les vendeurs pourraient accéder à des données fiables, simplifiant le processus et les vérifications requises. Cette transparence renforcerait la confiance entre les parties, accélérant les transactions et réduisant potentiellement les coûts associés.Les professionnels du secteur de l'immobilier qui adoptent la blockchain se démarqueraient en offrant des services plus rapides et sécurisés. Cette avancée technologique favoriserait une plus grande fluidité du marché, bénéficiant aux agents immobiliers, aux acheteurs et aux vendeurs grâce à des processus optimisés.Défis TechniquesLes défis techniques liés à l'implémentation de la blockchain dans le domaine foncier, en particulier, englobent plusieurs aspects cruciaux tels que l'échelle, la performance et l'interopérabilité. La question de l'échelle se pose en termes de capacité de la blockchain à gérer un volume considérable de transactions et d'enregistrements fonciers de manière efficace et sécurisée. Cette capacité est indispensable pour assurer la viabilité de la technologie dans des contextes à grande échelle. La performance, quant à elle, réfère à la rapidité et à l'efficacité avec lesquelles les transactions et les vérifications sont exécutées, un facteur déterminant dans la fluidité des échanges immobiliers et la réduction des délais de transaction. L'interopérabilité, enfin, concerne la capacité des différentes chaînes de blocs à communiquer entre elles, permettant ainsi un échange de données fluide et sécurisé à travers divers systèmes et juridictions, une nécessité absolue pour une intégration globale de la blockchain dans le secteur foncier.Défis réglementaires et légauxL'intégration de la blockchain dans le secteur immobilier se heurte également à d'importants défis réglementaires et légaux. Il s'agit principalement de l'adaptation du cadre législatif existant pour accommoder cette nouvelle technologie. Les lois et réglementations actuelles au Sénégal ne prennent pas en compte les spécificités de la blockchain, telles que la décentralisation et l'immuabilité des données. Si les nouvelles stratégiques du numérique du Sénégal sont orientés vers la digitalisation à grande échelle des différents secteurs économiques, une révision législative s'impose pour créer un environnement juridique qui reconnaît et régule les transactions et les enregistrements fonciers sur la blockchain, garantissant ainsi la légalité, la sécurité juridique et la protection des parties prenantes.Résistance au changementLa résistance au changement constitue un autre défi majeur dans son adoption. Les acteurs traditionnels du secteur immobilier, habitués aux méthodes conventionnelles de transaction et de gestion foncière, peuvent voir dans cette nouvelle technologie une menace à leurs pratiques établies. De plus, le manque de formation et de sensibilisation à cette technologie peut entraver son acceptation et son intégration. Il est donc crucial de mettre en place des programmes de formation et de sensibilisation destinés aux professionnels du secteur, afin de les familiariser avec les avantages et le fonctionnement de la blockchain, et de démontrer comment celle-ci peut coexister avec les systèmes traditionnels en apportant une valeur ajoutée.Pour le Sénégal , il n’y aucune raison de s’emballer en ce sens qu’il y a d’abord de gros chantiers à engager pour réorganiser le marché foncier et ce, par la révision de la Loi sur le Domaine National. -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

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