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Bâtiment de la BCEAO et minaret de la Grande Mosquée, Dakar, Sénégal

Le marché immobilier sénégalais : Entre potentialités économiques et nécessité de régulation

Dans cet épisode de TSM IMMO, Ahmet Lo reçoit Fatou Tanor Dieng, experte des villes en développement, pour un échange approfondi sur les enjeux d’urbanisme et de développement territorial durable au Sénégal, dans le contexte des récentes orientations socio-économiques définies par le référentiel Sénégal 2050.&nbsp;<figure id="figure-r9p2n3qimm2xnk85z"><iframe id="r9p2n3qimm2xnk85z" src="https://www.youtube.com/embed/mhgXKhTxofo" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9" allow="autoplay; encrypted-media" allowFullScreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=mhgXKhTxofo" data-corners="default" data-fullWidth="false"></iframe></figure>

Urbanisme et de développement territorial durable

MIS : Nous avons constaté ces dernières années que les agences immobilières sont annuellement conviées à des réunions du GAFI sur la lutte contre le blanchiment d’argent dans le marché de l’immobilier. Bien que l’agence soit le dernier maillon de la chaine immobilière, qu’est-ce qui explique la présence des différentes associations d’agences dans le cadre de cette sensibilisation ?MS : Effectivement, depuis quelques années, nous participons régulièrement à des réunions au niveau national mais aussi au niveau sous régional sur la lancinante question de la Lutte contre le Blanchiment de Capitaux, le Financement du Terrorisme et de la Prolifération des Armes de Destruction Massive LBC/FT/PADM.Comme vous le savez, le Sénégal est inscrit sur liste grise, c’est-à-dire que le nom de notre pays figure sur la liste des juridictions qui sont entrées dans le processus d'examen de l'ICRG. Aussi, le pays s’est-il engagé auprès du GAFI à mettre en œuvre un plan d’actions entre février 2021 et septembre 2022, pour renforcer son dispositif de LBC/FT/PADM.Dans ce contexte, il faut noter que le secteur immobilier est considéré comme un secteur à haut risque dans le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.C’est cela qui explique notre participation à plusieurs sessions de formations qui ont été organisées par la CENTIF et la GIZ (partenaire technique) au profit des agences immobilières qui sont des assujettis mais aussi au profit des organes de contrôle et de supervision.Pour preuve, nous avons participé à 5 sessions de formation en 2021, 5 sessions de formation en 2022, 7 sessions de formation en 2023 et 2 en 2024.Ces différentes rencontres ont pour but la formation et la sensibilisation sur la compréhension des risques et la mise en œuvre des exigences de LBC/FT/PADMLa réunion avec le Groupe d’Actions Financières International GAFI au mois d’août 2024 au Sénégal rentre dans le cadre de l’évaluation sur site des efforts consentis par notre pays en termes de LB/FT/PADM afin de sortir de la liste grise.&nbsp;<figure id="figure-45r0u20y9nm2swbppf"><img id="45r0u20y9nm2swbppf" src="https://cdn.durable.co/blocks/1lPsNZDIQBJkhUidrSx6fWUtlsWvMBXXdayI2FlSWGoLEOIuo73JKl3eNTBE1zVp.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 0%;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Mbaye Sène, Président ANAIS" data-positionX="50%" data-positionY="0%" data-fullWidth="false"/><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Mbaye Sène, Président ANAIS</figcaption></figure>MIS : &nbsp;Comment le cadre législatif sénégalais lutte-t-il contre le blanchiment d'argent dans le secteur immobilier et quels sont les principaux outils de contrôle et de surveillance mis en place?MS : Je dois rappeler que le Sénégal a adopté un document de stratégie nationale de LBC/FT sur la période 2019-2024 sur la base du plan d’action résultant de l’évaluation nationale des risques (ENR) de 2017 et des recommandations issues du Rapport d’évaluation mutuelle (REM) pour combler les lacunes stratégiques identifiées dans son dispositif national de LBC/FT.Aussi, le Sénégal s’est attelé à l’actualisation du cadre juridique et institutionnel et l’amélioration de son efficacité.Le cadre légal et réglementaire s’est inscrit dans un processus de consolidation progressive car son renforcement constitue un volet important de l’axe 1 de la stratégie nationale de LBC/FT.Le Sénégal a adopté beaucoup de textes réglementaires notamment la prise de textes d’application de la loi 2018-03 en référence à la Recommandation 2 du GAFI.&nbsp;Nous avons l’arrêté n° 1598 du 05 février 2021 relatif au formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs adopté le 05 février 2021 qui complète utilement le Décret n° 2020-791 relatif au Registre des Bénéficiaires effectifs du 19 mars 2020 ;Notons aussi que le Sénégal a internalisé la nouvelle loi uniforme n° 2024-08 du 08 février 2024 relative à la Lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et de la prolifération des armes de destruction massive qui abroge et remplace la loi n° 2018-03 du 23 février 2018 relative à la Lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui avait déjà comblé la plupart des déficiences identifiées dans le REM, remédiant ainsi à toutes les lacunes relatives à la conformité technique par rapport à la Recommandation 10 du GAFI.Aujourd’hui, les agences immobilières membres de notre association ANAIS ont mis en place un dispositif de suivi interne des questions de la lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme avec leur inscription sur la plateforme e-delta mis en place par la CENTIF.Nos agences désignent en leur sein un point focal en charge de la conformité, elles disposent d’une cartographie des risques, d’un manuel de procédures.Avant toute transaction, nous procédons à l’identification des clients et des bénéficiaires effectifs.Nous conservons les documents d’identité et accentuons la vigilance à l’égard des clients et nous signalons les transactions suspectes et mettons en place un processus de traitement des opération suspectes.Tout ceci ne peut se faire qu’avec une formation de notre personnel et un bon archivage de nos documents.Nous subissons également des contrôles inopinés de notre tutelle qui est la Direction du Commerce International (DCI) qui vérifie si les agences se conforment aux dispositifs de LBC/FT.&nbsp; MIS : Dans un article de Institute For Securities Studies, il est révélé qu’en 2013 plus de 400 millions de dollars injectés dans l’immobilier avaient des origines douteuses. Pensez-vous que les dispositifs de surveillance en place ont permis ces dernières années de réduire le blanchiment dans ce secteur ?MS : Je ne sais pas si nous avons pu faire reculer le phénomène du blanchiment dans le secteur de l’immobilier mais ce qui est sur et même indéniable, c’est que les acteurs sont mieux informés, mieux sensibilisés et mieux formés dans le domaine de LBC/FT.Si nous maintenons la vigilance et renforçons les dispositifs réglementaires, le phénomène va reculer et nous espérons une sortie de notre pays de la liste grise en octobre prochain. MIS : Avec la nouvelle vision des autorités qu’est le « Jub-Jubal-Jubbanti » applicable dans tous les secteurs économiques du pays, avons-nous des raisons d’espérer que le Sénégal sortira de la liste grise du GAFI?MS : Des efforts énormes ont été déjà consentis par toutes les autorités concernées notamment le Comité National de LBC/FT, la CENTIF, notre tutelle la DCI mais aussi les acteurs immobiliers.Avec l’avènement du nouveau régime qui prône le « Jub-Jubal-Jubbanti », nous osons espérer d’abord une réorganisation du secteur de l’immobilier avec un vrai organe de régulation.En effet, dans notre secteur il y’a un désordre indescriptible où on trouve du tout et dans ces conditions, il est très difficile de surveiller certaines pratiques.Nous savons déjà que le secteur de l’immobilier est confronté à des vulnérabilités et menaces réelles telles que les transactions faites de façon informelle, les transactions en espèces, une absence de dispositif de remédiation des risques, un manque de synergies d’action entre les acteurs du secteur immobilier, notamment entre les administrations en charge du foncier, de l’habitat, de la construction, l’organe de supervision et de contrôle, les notaires...La réorganisation annoncée du secteur, la doctrine des nouveaux tenants du pouvoir qui sont adeptes de bonne gouvernance et de transparence sont autant de raisons d’espérer non seulement une sortie de cette liste grise mais de faire en sorte que notre pays soit désormais cité parmi les nations modèles en termes de dispositifs de LBC/FT.&nbsp;

Le blanchiment dans le secteur de l’immobilier au Sénégal : Entretien avec Mbaye Sène, Président ANAIS

La ligne d’horizon côtière de Dakar, Sénégal, Afrique de l’Ouest

La promotion immobilière est un secteur clé du développement économique au Sénégal, reflétant l'urbanisation rapide et la forte demande en logements et infrastructures. Ce domaine dispose d’un cadre juridique spécifique, conçu pour protéger les intérêts des différentes parties prenantes et encourager la production de logements de qualité.Cette contribution vise à analyser le cadre réglementaire de la promotion immobilière au Sénégal, en mettant en avant les lois, les modèles contractuels, les défis et les opportunités associés à ce secteur stratégique.<figure id="figure-qxnem2wek7m2j5eidh"><img id="qxnem2wek7m2j5eidh" src="https://cdn.durable.co/blocks/5nPSrQe7ZD5RMf962uUkjBOVd5NLwx3G1TPIXJJOE72xwpRLlzhrPLvk0p0Fj1wR.png" alt="black flat screen tv turned off" title="black flat screen tv turned off" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 50% 5%;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Mouhamadou SOW, Juriste, spécialiste en droit immobilier, construction et urbanisme " data-positionX="50%" data-positionY="5%" data-fullWidth="false"/><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Mouhamadou SOW, Juriste, spécialiste en droit immobilier, construction et urbanisme </figcaption></figure><h3>Cadre Réglementaire de la Promotion Immobilière</h3>Loi sur la promotion immobilière : La promotion immobilière au Sénégal est principalement régie par la loi n° 2009-23 du 8 juillet 2009 portant code de la construction, ainsi que par son décret d’application du 27 janvier 2010. Ces textes visent à encadrer les opérations de promotion immobilière et à promouvoir l'habitat. Largement inspirée du droit français, cette législation cherche à renforcer la production de logements tout en améliorant la qualité des produits, et préserver les intérêts des accédants à la propriété.Définition et activités du promoteur immobilier : La promotion immobilière inclut toutes les entreprises dont l'activité principale est la réalisation d'opérations immobilières telles que :<ul><li>Des logements,</li><li>Des résidences de tourisme et des constructions destinées aux loisirs,</li><li>Des résidences avec services et/ou exploitation,</li><li>Des bureaux, des locaux commerciaux et industriels,</li><li>Des opérations d'aménagement et de lotissement.</li></ul>Le terme "promoteur immobilier", introduit par l'architecte et urbaniste français Fernand Pouillon en 1954, désigne l'agent économique responsable de la réalisation d'immeubles en vue de leur vente. Le Précis Dalloz définit le promoteur immobilier comme "l’agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles afin d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes nommées accédant à la propriété". Cette définition montre que le promoteur immobilier joue un rôle d’intermédiaire entre les techniciens de la construction et l’acquéreur final.Cependant, la notion de promoteur immobilier reste complexe et relativement indéterminée. Les sources légales et jurisprudentielles se concentrent surtout sur les rapports contractuels et le régime de responsabilité entre le promoteur et l'accédant, en particulier pour les logements.Modèles contractuels : Dans la pratique, le cadre sénégalais de la promotion immobilière s'appuie sur deux modèles contractuels et économiques inspirés du droit français, notamment la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et la vente à terme (VAT).La VEFA est définie par l'article L122 du code de la construction sénégalais comme une vente où le vendeur s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, et où la propriété de l'immeuble est transférée progressivement à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.La VAT, définie par l'article L123 du même code, dispose que le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, et que le transfert de propriété s'effectue lors de la livraison de l'immeuble, avec un paiement final à cette date.Ces modèles contractuels et économiques garantissent une protection accrue des accédants en imposant au promoteur des obligations strictes quant à la formation et à l'exécution des contrats, notamment en ce qui concerne le respect du formalisme et du contenu des contrats. En cas de non-respect, le contrat peut être annulé.En outre, dans les modèles contractuels de la promotion immobilière, précisément dans la VEFA, le principe de versements proportionnels à l’état d’avancement du chantier constitue un élément indispensable à la protection de l’acquéreur. En revanche, dans la vente à terme, ce mécanisme de protection est inexistant, mais il n’a pas également vocation à s’appliquer car le prix de vente est payé à l’achèvement des travaux.Garantie financière et responsabilité du promoteur : Le promoteur immobilier est tenu de souscrire à des garanties financières, souvent fournies par une banque ou un établissement de crédit, pour protéger les accédants contre les aléas de la construction comme l'inachèvement de l'immeuble ou la faillite du promoteur. Ces garanties assurent la bonne fin de l'opération.En termes de responsabilité, le promoteur, en tant que vendeur d'immeuble à construire, est responsable des vices de construction, de la garantie décennale et biennale, des désordres intermédiaires, et du défaut d'isolation phonique.Contrat de promotion immobilière : Outre les modèles VEFA et VAT, le promoteur immobilier peut également recourir au contrat de promotion immobilière, défini à l'article L95 du code de la construction sénégalais. Ce contrat est un mandat d'intérêt commun par lequel le promoteur s'engage, pour un prix convenu, à faire réaliser un programme de construction et à gérer les opérations juridiques, administratives et financières associées.<h3>Défis et Opportunités</h3>Défis Le secteur de la promotion immobilière au Sénégal est confronté à plusieurs obstacles majeurs. En premier lieu, la rareté du foncier disponible, en grande partie due à la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national, complique l'accès à des terrains constructibles, et est également source de conflits. À cela s'ajoute le coût élevé des prêts bancaires, tant pour les accédants à la propriété que pour les promoteurs immobiliers, limitant ainsi l'accès au financement nécessaire pour réaliser des projets. Le marché hypothécaire demeure également sous-développé, ce qui complique la mise en place de solutions de financement adaptées. La complexité des procédures administratives, souvent perçue comme lente et lourde, constitue un frein supplémentaire au développement rapide du secteur. Enfin, la spéculation foncière accentue la pression sur les prix du terrain, rendant difficile la concrétisation de projets immobiliers accessibles.Opportunités&nbsp; Malgré ces défis, le secteur de la promotion immobilière présente d'importantes opportunités. L’exploitation future des ressources pétrolières et gazières du Sénégal devrait stimuler une forte croissance économique dont le marché immobilier pourrait bénéficier grâce à une augmentation de la demande en logements. Par ailleurs, le développement des fintech au Sénégal ouvre de nouvelles perspectives pour mobiliser des capitaux, notamment en facilitant les investissements étrangers dans l'immobilier et en favorisant l’inclusion financière, permettant ainsi un accès élargi au crédit.Le gouvernement a également prévu de mettre en place des mesures incitatives sur le plan fiscal pour soutenir le secteur immobilier, contribuant à la résolution de la crise du logement. De plus, les partenariats public-privé, déjà en cours de développement, joueront un rôle clé dans la création d’infrastructures et de logements accessibles, renforçant ainsi le dynamisme du marché immobilier.Cette combinaison de facteurs offre une opportunité unique pour transformer les défis actuels en leviers de croissance pour le secteur de la promotion immobilière au Sénégal.<h3>Conclusion</h3>Le cadre réglementaire de la promotion immobilière au Sénégal, bien qu'inspiré du modèle français, est adapté au contexte local pour sécuriser les accédants et structurer le marché. Les lois en vigueur et les modèles contractuels et économiques assurent une protection des parties tout en encourageant la production de logements.&nbsp;Malgré les défis, ce secteur &nbsp;présente des perspectives encourageantes, soutenues par une économie dynamique, une urbanisation croissante et les bénéfices attendus de l'exploitation des ressources pétrolières et gazières. Le renforcement des infrastructures, l'amélioration de l'accès au financement et la sécurisation foncière sont essentiels pour exploiter pleinement le potentiel du marché. En surmontant ces défis, le Sénégal pourra non seulement répondre à la demande croissante en logements et infrastructures, mais aussi stimuler la croissance économique et améliorer la qualité de vie de ses citoyens.Références<ul><li>Loi n° 2009-23 du 8 juillet 2009 portant code de la construction.</li><li>Décret d’application du 27 janvier 2010.</li><li>Précis Dalloz, définition du promoteur immobilier</li><li>Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie à raison des vices de construction</li><li>Article L122, L123, L124 et L95 du code de la construction. &nbsp;</li></ul> Mouhamadou SOWJuriste, spécialiste en droit immobilier, construction et urbanisme&nbsp;Consultant en investissements immobiliersCEO &amp; Fondateur de SEN REAL ESTATE<figure id="figure-7kymcevd8wm2j59c29"><img id="7kymcevd8wm2j59c29" src="https://cdn.durable.co/blocks/5erP5tr72yi9K7pyDn24EPU9f3Hw4AzTzdOdB3pM5hUkmDSPV9866eArsVRmvnV6.jpg" alt="white and brown wooden kitchen cabinet" title="white and brown wooden kitchen cabinet" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/5erP5tr72yi9K7pyDn24EPU9f3Hw4AzTzdOdB3pM5hUkmDSPV9866eArsVRmvnV6.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"></figure>

Analyse du Cadre Réglementaire de la Promotion Immobilière au Sénégal

Dans cet episode d’Immo Talk, Ahmet Lo analyse l’impact du capital-investissement dans l'immobilier sénégalais et présente les exemples de réussites observées en Afrique. Bien que des obstacles persistent, ce mode de financement s'impose progressivement comme un moteur clé du secteur immobilier au Sénégal.&nbsp;<figure id="figure-la3qkruy9m2caszda"><iframe id="la3qkruy9m2caszda" src="https://www.youtube.com/embed/06oe5XPmNS8" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9" allow="autoplay; encrypted-media" allowFullScreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=06oe5XPmNS8" data-corners="default" data-fullWidth="false"></iframe></figure>

Le Capital Investissement dans le marché immobilier

Dans cet épisode de TSM IMMO, Ahmet Lo reçoit Raymond Aziz Curtis, Directeur Général de ELISA Immobilier, pour une discussion approfondie sur l'assurance immobilière au Sénégal.Ils abordent l'état actuel du marché, la gestion des risques, ainsi que l'importance de l'assurance dans la sécurisation des prêts immobiliers et la valorisation des biens.Une émission riche en informations pour les bailleurs, locataires, promoteurs et investisseurs intéressés par la protection de leurs actifs immobiliers.<figure id="figure-t95ba1hfi3m23p44y5" class=""><iframe id="t95ba1hfi3m23p44y5" src="https://www.youtube.com/embed/DrxgFAPDxRg" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=DrxgFAPDxRg" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/DrxgFAPDxRg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

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