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Le droit réel se définit comme un pouvoir direct et immédiat sur le bien qui se transmet aux acquéreurs successifs, d'où l'obligation de le publier au Livre Foncier.&nbsp;A contrario, le droit personnel se rattache à la personne qui en est le titulaire.&nbsp;Il existe au Sénégal des titres d'occupation réels susceptibles de cession et des titres d'occupation personnels non susceptibles de cession.&nbsp;Les titres d'occupation personnels sont les autorisations d'occuper à titre précaire et révocable, les droits d'usage et les baux ordinaires d'une durée maximale de 18 ans.&nbsp;Les titres d'occupation réels, immatriculés à la Conservation foncière et qui peuvent faire l'objet de cessions sont :&nbsp;- Le titre foncier qui donne pleine propriété du bien ou l'usufruit qui en donne la jouissance.&nbsp;- Les baux emphytéotiques (l'emphytéose) d'une durée maximale de 50 ans.&nbsp;- La concession d'un droit de superficie.&nbsp;Concernant la compétence judiciaire, les actions réelles doivent être portées devant la juridiction du lieu de l'immeuble. Les actions personnelles doiventêtre portées devant la juridiction du lieu où est domicilié le défendeur. Les actions mixtes (réelles et actionspersonnelles) peuvent être portées devant l'un des deux juridictions au choix du demandeur.&nbsp;Il sera possible d'obtenir un titre d'occupation réel ou personnel en fonction de la nature juridique du terrain (immatriculé ou non) d'où la nécessité de connaitre la spécificité du régime foncier au Sénégal.

Quelle est la différence entre le droit réel et le droit personnel ?

Dans un arrêté en date du 13 mai 2024, le Primature a institué une Commission ad hoc chargée de « &nbsp;procéder à la vérification de la légalité &nbsp;et de la conformité des titres délivrés et occupations » sur les anciennes et nouvelles dépendances du Domaine Public Maritime de la Région de Dakar.Il est ainsi donné instruction au Directeur Général de la DSCOS de procéder à la suspension de tous les travaux &nbsp;et constructions sur les zones ciblées pour un délai de 2 mois.

Littoral : Suspension des constructions pour 2 mois

La mise en place de la Contribution Économique Locale (CEL) au Sénégal depuis mars 2018 représente une avancée significative dans la réforme du système fiscal local, visant à renforcer les ressources financières des collectivités territoriales et à promouvoir le développement territorial. Remplaçant la contribution des patentes héritée du système colonial français, la CEL est perçue au profit des collectivités territoriales en plus de l'impôt foncier rénové. Cet impôt, dû par les acteurs territoriaux exerçant une activité économique, se compose de deux volets : une contribution sur la valeur locative des locaux professionnels et une sur la valeur ajoutée des entreprises, avec des taux respectifs de 15% ou 20% (Article 330 du Code Général des Impôts) et de 1% (Article 337 du Code Général des Impôts) de la valeur ajoutée dégagée. Cette réforme vise à simplifier le système fiscal, à augmenter son rendement et à assurer une meilleure répartition des recettes fiscales locales.La CEL représente ainsi un levier potentiel de développement économique territorial en fournissant aux collectivités des ressources financières additionnelles tout en favorisant la création de richesse sur les territoires. Cependant, des défis subsistent, notamment en termes de territorialité et d'efficacité de la collecte. La difficulté de déterminer la collectivité territoriale de rattachement et la nécessité d'une démarche conjointe des acteurs territoriaux pour assurer un recouvrement correct soulignent l'importance d'une mise en œuvre efficace de cette réforme. Dans cette optique, l'établissement de commissions locales sur la fiscalité et l'amélioration du niveau global de recouvrement des impôts locaux sont essentiels pour atteindre les objectifs de développement économique territorial et de gouvernance territoriale. -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Comprendre  la Contribution Économique Locale (CEL)

Le Domaine National est composé de 4 zones : les zones classées, les zones de terroir, les zones urbaines et les zones pionnières.&nbsp;ZONES CLASSÉES&nbsp;Selon l'article 6 de la loi Nº64-46, "les zones classées sont constituées par les zones à vocation forestière ou les zones de protection ayant fait l'objet d'un classement dans des conditions prévues par la réglementation particulière qui leur est applicable. Elles sont administrées conformément à cette réglementation". &nbsp;ZONES DE TERROIR&nbsp;Sont-ce des terriens exploités pour l'habitat rural, la culture et l'élevage. Les terres de terroir ne peuvent faire l'objet que d'affectations aux membres des communautés rurales aux fins de mise en valeur et d'exploitation. &nbsp;ZONES PIONNIÈRES &nbsp;Elles sont des terres du domaine national réservées pour des mises en valeur prévues dans des plans d'aménagement ou de développement. Ces terres peuvent être affectés par l'Etat à des collectivités locales ou à des opérateurs, et qu'il reconnait et contrôle.&nbsp;ZONES URBAINES &nbsp;Elles sont des terres du domaine national situées sur le territoire des communes et des groupements d'urbanisme. Sont exclues des dépendances urbaines du domaine public/privé de l'Etat et des collectivités.Il en est de même des terrains appartenant à des personnes privées.&nbsp;Le foncier urbain peut être à vocation agricole ou de construction. S'il est à vocation agricole, il doit faire l'objet d'un permis d'exploitation délivré par une commission ad hoc. Ce statut se distingue ainsi de celui des terrains constructibles qui peuvent regrouper les zones résidentielles, commerciales, industrielles ou d'extension.&nbsp;Conformément &nbsp;au décret Nº66-858 portant application de l'article 5 de la loi de 1964, les terres du domaine national situées en zone urbaine peuvent être immatriculées au nom de l'Etat sans déclaration d'utilité publique. Les terrains ainsi immatriculés peuvent être cédés par l'Etat à des tiers en vue de l'urbanisation ou de la réalisation d'équipements collectifs.

La composition du Domaine National au Sénégal

MOTIVATIONS DE L’ETAT À EXPROPRIER UN BIEN IMMOBILIER D’UN TIERSL’expropriation se définit comme le transfert forcé de tout ou d’une partie d’un bien immobilier au nom de l’utilité publique. Celle-ci sous-tend des travaux d’intérêt général (infrastructures routières, ferroviaire, aéroportuaire, maritime) ou l’érection de bâtiments étatiques (institutions, agences) dans des zones géographiques précises pour un bon fonctionnement du service public. L’expropriation pourrait être également justifiée pour des raisons de sécurité intérieure et de défense du territoire.<blockquote>« L’expropriation pour cause d’utilité publique est la procédure par laquelle l’Etat peut, dans un but d’utilité publique et sous réserve d’une juste et préalable indemnité, contraindre toute personne à lui céder la propriété d’un immeuble ou un droit réel immobilier. »Article premier de la loi n°76-67 du 02 juillet 1967</blockquote>PRINCIPES DE L’INDEMNISATION EN CAS D’EXPROPRIATIONTant la constitution sénégalaise que la loi n°76-47 du 02 juillet relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et aux opérations d’utilité publique posent un principe fondamental qui ne saurait être occulté en matière d’expropriation. En effet, la loi prévoit une juste et préalable indemnité à chaque fois qu’une expropriation s’avère nécessaire à l’encontre d’une personne.Il arrive que l’Etat ait une certaine urgence dans la réalisation d’un projet. Auquel cas, la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales (CCOD), déclare l’opération projetée d’utilité publique et urgente. Dans ce cas de figure, la détermination de l’indemnisation éventuelle d’expropriation est arrêtée par la CCOD. Le juge d’expropriation serait le recours ultime pour négocier sur le montant de l’indemnisation en cas de désaccord. RÈGLEMENT DE L’INDEMNITÉLe règlement de l’indemnité est réalisé soit à l’amiable, soit par voie judiciaire.S’il y a accord, le juge des expropriations en prend acte et prononce l’expropriation moyennant le paiement de l’indemnité fixée. A défaut d’accord, il peut, suivant les dispositions de l’article 12 de la loi précitée, prononcer l’expropriation moyennant la consignation d’une indemnité dite provisoire. TITRES DE PROPRIÉTÉS AFFECTEÉ PAR L’EXPROPRIATIONLes terrains domaniaux et les titres fonciers peuvent être affectés sauf qu’il faudrait faire une dissociation. Le titre foncier est une propriété exclusive contrairement aux terrains domaniaux où l’Etat est propriétaire du tréfonds qu’il met à disposition d’un particulier (droit au bail).De ce point de vue, l’indemnisation diffère : le propriétaire du titre foncier reçoit naturellement un désintéressement plus qualifiant que le titulaire d’un droit d’occupation en vue d’un titre administratif qui ne sera indemnisé que par rapport aux impenses réalisées sur le bien appartenant à l’Etat. MESURES DE PROTECTION DESTINÉES AUX EXPROPRIÉSLa loi constitutionnelle constitue le premier rempart quant à la protection des citoyens. En effet, il est y clairement exposé que nul ne soit obligé à céder sa propriété que sous réserve d’une juste et préalable indemnité. Il convient de souligner qu’il a été créé, par voie de décret Nº 2006-12 du 10 janvier 2006, une Agence Nationale Chargée des Expropriation et Relogements (ANER), dont l’objet consiste en la mise en oeuvre des expropriations au profit de l’Etat et le désintéressement des victimes de ces opérations, notamment en offrant aux expropriés une contrepartie juste et équitable de nature à éliminer tout contentieux. -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

L’expropriation foncière pour cause d’utilité publique : Ce qu'il faut savoir

L'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une pleine propriété ou d'un droit réel, peut être précédée d'une promesse synallagmatique de vente, tel que stipulé dans l'article 382 du Code des Obligations Civiles et Commerciales :"Un accord par lequel les parties s'engagent, l'une à céder, l'autre à acquérir un droit sur l'immeuble, constitue une promesse synallagmatique de contrat. Cela engage les deux parties à finaliser le contrat en procédant à l'inscription du transfert du droit auprès de la Conservation de la propriété foncière."Il est recommandé de signer une promesse, surtout si des conditions suspensives sont prévues (telles que l'obtention d'un financement ou d'une autorisation de construire dans un délai déterminé, par exemple).Il convient de ne pas confondre ces promesses, également appelées compromis, avec :- Le contrat préliminaire, conclu dans le cadre de la vente d'un immeuble à construire (cf. Articles L134 et R191 du Code de la construction). - La pollicitation : une simple offre de vente ou d'achat que l'offrant peut retirer jusqu'à ce qu'elle soit acceptée en tant que promesse par le destinataire. - La promesse unilatérale : elle permet à son bénéficiaire d'étudier l'opération sans s'engager à acheter, mais il est souvent tenu d'indemniser le promettant pour l'immobilisation du bien pendant la durée de validité de la promesse, s'il décide de ne pas lever l'option pour des raisons personnelles.En revanche, la promesse synallagmatique engage définitivement des parties qui sont d'accord sur la chose et sur le prix, mais qui ne peuvent pas conclure définitivement le contrat de vente en raison de l'existence de conditions suspensives (comme l'obtention d'un financement ou d'une autorisation administrative par le vendeur) ou simplement parce que les formalités préalables à la rédaction d'un acte authentique ne sont pas encore remplies.La promesse fixe contractuellement le délai pour la réalisation de la condition suspensive.Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai convenu, la promesse devient caduque, sauf si ce défaut de réalisation est dû à la faute, à la négligence ou à la passivité de la personne chargée de réaliser cette obligation.Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant, à moins que le bénéficiaire ne conteste, ce qui contraindrait les parties à saisir la juridiction compétente pour trancher le litige. -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

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