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Loupe, calculatrice et graphiques sur papier

Le capital investissement, par essence, consiste à injecter des fonds dans des entreprises ou des projets non cotés en bourse, dans le but de générer des rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels. Dans le secteur immobilier, cela se traduit par des investissements massifs dans des projets de grande envergure, tels que des complexes résidentiels, commerciaux, ou encore des infrastructures touristiques.Au Sénégal, l'injection de capital investissement a permis de combler certaines lacunes structurelles du marché immobilier. En effet, ce type de financement permet non seulement de soutenir des projets à long terme, mais aussi d’apporter une expertise technique et stratégique souvent nécessaire pour la réussite de projets immobiliers complexes. Les fonds de capital-investissement apportent aussi une discipline financière rigoureuse et une gouvernance d'entreprise qui renforcent la viabilité des projets financés.Pour comprendre l'impact potentiel du capital investissement dans l'immobilier sénégalais, il est pertinent d'examiner les exemples de pays où ce modèle a été appliqué avec succès.1. Le Maroc : c'est un exemple probant où le capital investissement a transformé le paysage immobilier. Des fonds comme "Actis" ou "Dubai International Capital" ont joué un rôle crucial dans le développement de complexes résidentiels de grande envergure et de centres commerciaux. Par exemple, la création du Morocco Mall à Casablanca, le plus grand centre commercial d'Afrique, n’aurait pas été possible sans l'apport massif de capital-investissement. Le succès de ce type de projets a encouragé d'autres investisseurs à suivre le même chemin, créant ainsi un effet multiplicateur dans le développement immobilier du pays.2. Le Nigéria : Au Nigéria, le secteur immobilier a également bénéficié de l'afflux de capitaux privés, en particulier pour le développement de projets dans les grandes villes comme Lagos et Abuja. L'entrée des fonds de private equity, tels que Helios Investment Partners, a permis de financer des projets résidentiels et commerciaux ambitieux. Ces investissements ont contribué non seulement à la croissance du marché immobilier, mais aussi à la modernisation des infrastructures urbaines, répondant ainsi à la demande croissante d’espaces de bureaux modernes et d’habitations pour une population en forte croissance.3. L'Afrique du Sud :&nbsp; Le capital investissement a été un pilier central dans la transformation de son secteur immobilier, avec des fonds tels que Growthpoint Properties qui ont investi dans des projets innovants et durables. Par exemple, le développement de quartiers comme Sandton à Johannesburg, devenu le centre financier du pays, a été largement soutenu par des investissements privés. Cette dynamique a non seulement renforcé le secteur immobilier, mais a également consolidé la position de l'Afrique du Sud comme un hub financier continental.Les Enjeux et Opportunités au Sénégal Au Sénégal, l’émergence du capital investissement dans l'immobilier est stimulée par des indicateurs macroéconomiques au vert (8% de croissance projeté en 2024) et l'amélioration de l'environnement des affaires, soutenue par des réformes gouvernementales et l'ouverture à l'investissement étranger (IDE).Cependant, il existe des défis à relever : le secteur, bien que prometteur, est confronté à des problèmes structurels tels que la difficulté d'accès au foncier, les contraintes administratives, et enfin la volatilité économique. Pour que le capital investissement puisse pleinement jouer son rôle de catalyseur, il est crucial que ces obstacles soient surmontés. Cela pourrait passer par une meilleure régulation du marché, une simplification des procédures administratives, et un renforcement des partenariats public-privé.

L'Essor du Capital Investissement dans l'Immobilier

construction de construction de construction en béton construit structure poutre métallique

L'inachèvement des immeubles au Sénégal est un phénomène marquant du paysage urbain, suscitant des interrogations quant aux raisons sous-jacentes à cette réalité. Plusieurs facteurs complexes et interdépendants expliquent la prolifération des chantiers inachevés à travers le pays, particulièrement dans les grandes agglomérations comme Dakar. Quelles en sont les causes ?Le manque de financement reste la première cause de l'inachèvement des projets immobiliers au Sénégal. Dans de nombreux cas, les promoteurs et les propriétaires débutent la construction avec des fonds limités, comptant sur des financements futurs pour mener à bien les travaux. Cependant, les aléas économiques, tels que l'augmentation des coûts des matériaux ou des difficultés d'accès au crédit bancaire, perturbent souvent ce plan. Les taux d'intérêt élevés, couplés à des critères d'accès au crédit stricts, dissuadent les investisseurs potentiels ou limitent leur capacité à lever des fonds suffisants; ce qui conduit inévitablement à l'arrêt des chantiers.Ensuite, la gestion inadéquate des projets immobiliers est un autre facteur majeur. Nombre de promoteurs manquent d'une planification rigoureuse, omettant de prévoir les imprévus financiers ou les retards liés aux autorisations administratives. Une mauvaise estimation des coûts, combinée à un manque de coordination entre les différentes parties prenantes, entraîne souvent des dépassements budgétaires ou des interruptions prolongées des travaux.Ensuite, les questions administratives et juridiques jouent un rôle non négligeable dans l'inachèvement. Les procédures d'acquisition des terrains, souvent longues et complexes, peuvent entraîner des retards considérables. De plus, l'absence de clarté sur la propriété foncière ou des conflits fonciers non résolus peuvent entraîner la suspension des travaux. Par ailleurs, les règlements d'urbanisme, parfois inadaptés, peuvent compliquer la conformité des projets aux normes en vigueur, obligeant les promoteurs à réajuster leurs plans en cours de route, ce qui entraîne des interruptions supplémentaires.S’agissant des problèmes techniques liés à la construction, tels que les erreurs de conception, les défauts de construction ou les difficultés d'approvisionnement en matériaux, ce sont des facteurs ralentissent, voire arrêtent, un chantier. Parfois, le choix des entrepreneurs et des sous-traitants, souvent basé sur des critères financiers plutôt que sur des compétences techniques avérées, se révèle inapproprié, avec pour conséquence des retards ou des malfaçons qui nécessitent des corrections coûteuses.Sur un autre registre, les crises économiques et sociales, telles que la fluctuation des prix des matériaux de construction ou les tensions sociales, peuvent avoir un impact direct sur la capacité des promoteurs à mener à bien leurs projets. Par exemple, la hausse des prix du ciment ou du fer, due à des perturbations sur les marchés locaux ou internationaux, augmente les coûts de construction de manière imprévue, rendant parfois les projets non viables.Enfin, une dimension culturelle pourrait également expliquer&nbsp; cette situation. Dans de nombreuses régions du Sénégal, la construction progressive, c’est-à-dire l’édification des bâtiments par étapes successives en fonction des ressources disponibles, est une pratique courante. Cette méthode, bien qu’adaptée à certaines réalités économiques, contribue à la prolifération d'immeubles inachevés, visibles dans le paysage urbain durant de longues périodes.

Pourquoi certains immeubles sont inachevés au Sénégal  ?

Centre ville de Dakar au coucher du soleil, Sénégal, Afrique

L'accès au logement constitue un défi majeur pour la classe moyenne sénégalaise, confrontée à une pénurie croissante de logements abordables dans les zones urbaines, en particulier à Dakar, la capitale. Cette situation résulte d'une combinaison de facteurs économiques, démographiques et politiques qui pèsent lourdement sur les ménages à revenus moyens.Le Sénégal connaît une croissance démographique (~3% par an)&nbsp; soutenue et une urbanisation rapide avec une population Dakaroise, qui représente près d'un quart de la population nationale. Cette pression démographique entraîne une demande accrue de logements (~400 000 logements) , dépassant largement l'offre disponible (~ 5000 par an).La rareté des terrains constructibles dans les zones urbaines, combinée à la spéculation immobilière, a entraîné une flambée des prix du foncier et de l'immobilier. À Dakar, les prix des terrains ont triplé en une décennie, rendant l'accession à la propriété de plus en plus difficile pour la classe moyenne.Face aux difficultés d'accession à la propriété, de nombreux ménages se tournent vers la location en attendant une opportunité. Cependant, le marché locatif est également sous tension, avec des loyers élevés et des conditions souvent précaires. Le décret sur la baisse des loyers en mars 2023, n'a eu qu'un impact limité sur l'amélioration de la situation.<blockquote>Les déterminants de l'inaccessibilité sont essentiellement la spéculation foncière, le coût de la construction, les contraintes financières et l'informalité du secteur&nbsp;</blockquote>Bien que le gouvernement ait lancé plusieurs programmes de logements sociaux, comme le projet des 100 000 logements, ces initiatives peinent à répondre à la demande massive. De plus, les critères d'éligibilité et les modalités de financement ne sont pas toujours adaptés aux revenus de la classe moyenne.L'accès au crédit immobilier reste limité pour bon nombre au vu des taux d'intérêt élevés et des exigences strictes en matière de garanties. La précarité de l'emploi constitue également un obstacle majeur à l'obtention de prêts bancaires.Les solutions à explorerPour relever ces défis, plusieurs pistes peuvent être envisagées :1. Renforcer les politiques de planification urbaine pour optimiser l'utilisation des terrains disponibles. 2. Encourager la construction massive de logements collectifs de qualité, adaptés aux besoins de la classe moyenne. 3. Développer des mécanismes de financement innovants, tels que l'épargne-logement ou le crowdfunding/ crowdbuilding 4. Accélérer la décentralisation et le développement de pôles urbains secondaires pour réduire la pression sur Dakar. 5. Améliorer la régulation du marché immobilier pour limiter la spéculation et garantir des prix plus abordables.

Les défis de l'accès au logement pour la classe moyenne sénégalaise

Sunset Ndangane Campment, Fatick (SENEGAL)

L'investissement immobilier au Sénégal affiche une dynamique sans précédent qui nécessite une analyse pour identifier les régions les plus prometteuses.Dakar, la capitale, reste incontournable avec le mètre carré qui y atteint en moyenne 1,2 million FCFA dans les quartiers prisés comme Almadies ou Ngor. Cependant, la saturation du marché et les coûts élevés poussent les investisseurs avisés à explorer d'autres régions aux potentiels encore sous-exploités.La région de Thiès émerge comme une alternative de choix. La proximité de Dakar (70 km) et le développement de l'AIBD ont catalysé une croissance immobilière de 9,8% en 2023. Dans l'immobilier de standing, les prix, oscillant entre 300 000 et 600 000 FCFA/m², offrent encore une marge de progression significative.Saint-Louis, au nord, présente un potentiel sous-estimé. Son patrimoine classé UNESCO, l'essor du tourisme et la production des hydrocarbures ont entraîné une appréciation signidficative des biens en 2023. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec des rendements locatifs bruts atteignant 8,5%.La Petite Côte, de Mbour à Joal, bénéficie de l'expansion touristique. Les prix sont principalement fonction de la demande croissante de résidences secondaires. Le segment du luxe y est particulièrement porteur, avec des villas front de mer se négociant jusqu'à 800 000 FCFA/m².La région de Kaolack, au centre du pays, commence à attirer l'attention de promoteurs et d'investisseurs avertis. Bien que le marché y soit moins mature, les projets d'infrastructure et le développement agricole laissent présager un potentiel de plus-value à moyen terme. Le prix du mètre carré est entre 144 000 et 200 000 CFA dans les quartiers administratifs et résidentiels. En zone rurale, le foncier avoisine 15 000 CFA le mètre carré.Il convient de noter que ces tendances s'inscrivent dans un contexte macroéconomique favorable dont une projection de croissance de ~8% en 2024.--Source : <a data-mce-href="https://aml-services.org/" href="https://aml-services.org/">AML Estate Intelligence</a>&nbsp;

Cartographie Régionale des Performances Immobilières

Matériel de construction de briques d’argile chargé à l’arrière du camion de livraison

Lorsqu'on envisage de construire un bâtiment, le choix des matériaux est crucial. Deux options populaires sont le béton et les blocs de terre comprimée (BTC). Chacun a ses avantages, mais comment se comparent-ils en termes de coûts énergétiques ?La construction durable est au cœur des préoccupations actuelles, et le choix des matériaux joue un rôle crucial dans l'impact environnemental d'un bâtiment.&nbsp; Comparons les coûts énergétiques des constructions en béton conventionnel et en Blocs de Terre Comprimée (BTC).Bâtiment en Béton Le béton, largement utilisé dans la construction moderne, présente des avantages en termes de durabilité et de résistance. Cependant, sa production est énergivore:1. Extraction des matières premières : L'extraction du calcaire et de l'argile nécessite des machines lourdes consommant beaucoup de carburant.2. Production du ciment : La fabrication du ciment, composant essentiel du béton, implique la cuisson du calcaire à très haute température (1450°C), consommant beaucoup d'énergie et émettant du CO2.3. Transport : Les matériaux sont souvent transportés sur de longues distances, augmentant l'empreinte carbone.4. Mise en œuvre : Le coulage du béton sur site nécessite des équipements énergivores.Bâtiment en BTC&nbsp; Les Blocs de Terre Comprimée offrent une alternative plus écologique :1. Extraction locale : La terre utilisée est généralement extraite sur place ou à proximité, réduisant les coûts de transport.2. Fabrication simple : Les BTC sont produits par compression mécanique de la terre, sans cuisson, consommant beaucoup moins d'énergie que le béton.3. Faible mécanisation : La production et la mise en œuvre des BTC nécessitent moins de machines lourdes.4. Inertie thermique : Les BTC offrent une excellente inertie thermique, réduisant les besoins en chauffage et climatisation du bâtiment.Comparaison des coûts énergétiques : Selon diverses études, la production de béton consomme environ 4 à 8 fois plus d'énergie que celle des BTC. Sur l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment, cette différence peut se traduire par des économies d'énergie considérables.

Coûts Énergétiques : Bâtiment en Béton vs Bâtiment en BTC

Dessins et crayons de conception architecturale

Dans le Code de l'Urbanisme, il est institué des normes de densité pour les lotissements d'habitation et pour les constructions sur une parcelle.Densité Résidentielle Nette (DRN)La densité au niveau du lotissement d'habitation est déterminée par la Densité Résidentielle Nette (DRN) et le taux d'occupation par types d'activités.a) La densité résidentielle nette (DRN) est le rapport entre la surface totale du terrain à lotir et la surface réservée à l'habitat et ses annexes (emprise des bâtiments, espaces libres d'îlots, aires de stationnement et voirie résidentielle à l'exception des équipements collectifs : écoles, terrains de sports, voirie de quartier, etc.).DRN =(Surface totale à lotir) / (Surface réservée à l’Habitat et à ses annexes​)b) Le taux d'occupation par types d'usages est fixé ainsi qu'il suit :<ul><li>Surface réservée à l'Habitat et à ses annexes : maximum 70%</li><li>Surface réservée à la voirie : minimum 15%</li><li>Surface réservée aux activités et aux équipements : 15%</li></ul>Pour chaque zone, les plans d'urbanisme fixent les taux d'occupation en tenant compte des taux mentionnés supra.<blockquote>Les normes de densité de construction s'expriment par le coefficient d'occupation du sol et le coefficient d'emprise au sol</blockquote>Coefficient d'Occupation du Sol (COS)&nbsp;Le COS est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher hors œuvre susceptibles d'être construits par mètre carré de terrain. Il définit la densité de construction.Pour une même zone ou partie de zone, des coefficients différents peuvent être fixés notamment par les plans d'urbanisme suivant la nature, la destination et les modes d'occupation et d'utilisation du sol.La superficie des terrains cédés gratuitement en vue de l'élargissement ou la création de voies publiques, à condition que cette superficie ne représente pas plus de 10% de la surface du terrain sur lequel doit être réalisée la construction projetée, est prise en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol.Le coefficient d'occupation du sol est défini par le rapport SP/ST, formulé dans laquelle :SP : Surface de plancher hors œuvre nette de la construction. ST : Surface de terrain sur laquelle la construction doit être édifiée.Coefficient d'Emprise au Sol (CES) Le CES fixe le pourcentage de la surface totale du lot pouvant recevoir des constructions. Il est calculé comme rapport entre la surface bâtie au sol et la surface du lot, en tenant compte du fait que les annexes fonctionnelles à la construction principale sont affectées de coefficients de réduction (aux fins du calcul de la surface bâtie) comme ci-après détaillé :<ol><li>Garages et abris de stationnement (pour les construits en dur) : Coefficient de réduction = 0,5</li><li>Buanderies, toilettes, locaux techniques et toute autre annexe ne comportant pas des pièces d'habitation principales ou secondaires, ni de locaux à usage de bureaux : Coefficient de réduction = 0,75 </li></ol>Le Coefficient d'Emprise au Sol des constructions (CES) est calculé avec les éléments suivants :&nbsp;SB1 : Surface au sol de la construction principale. SG : Surface des garages et abris de stationnement. SA : Surface annexe. SL : Surface du lot.La formule est la suivante : CES = ((SB1+0,5SG+0,75SA)/ SL)

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