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La rédaction du Magazine Immobilier Sénégal s'est entretenue avec M. Mohamed Lamine Sarr, &nbsp;Expert immobilier agréé et&nbsp; Président de la Section Immobilière de l'ONES sur les différentes dimensions de l'investissement locatif au Sénégal.--MIS : Quels sont les principaux indicateurs financiers et économiques à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ? &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;MLS : Pour apprécier la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il est indispensable de prendre en compte un certain nombre d’indicateurs financiers et économiques :Le rendement brutSouvent appelé rendement total ou rendement global il inclut tous les revenus générés par l’investissement. C’est une mesure financière qui indique le gain total réalisé sur un investissement par rapport au montant total investi.Dans le cadre d’un investissement immobilier, il se détermine par le rapport entre les loyers annuels bruts et le prix d’achat du bien. Il donne une première idée de la rentabilité, bien qu’il ne prenne pas en compte les charges.Le rendement netIl permet d’obtenir une vision plus réaliste de la rentabilité effective de l’investissement, en soustrayant l’ensemble des charges (impôts, charges de copropriété, travaux, etc.) au rendement brut.Le taux de rentabilité interne (TRI)Le taux de rentabilité interne, calcule un taux qui rend la somme des valeurs actualisées des flux de trésorerie nets nuls et permet de comparer différents investissements.<figure id="figure-dqmx5e2o06m74qpeul"><img id="dqmx5e2o06m74qpeul" src="https://cdn.durable.co/covers/27NJ7uWvrrj3Q7NOaPJqHKlHKmB9JkyOpMoLiMyQpktswUB6wXHqrjBRM3J4eYeF.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-lg md:rounded-xl lg:rounded-2xl" style="aspect-ratio: 3/2; object-position: 30% 20%;" data-corners="medium" data-aspect="3:2" data-caption="Mamadou Lamine Sarr, Expert immobilier agréé et Président de la section immobilière de l'ONES" data-positionx="30%" data-positiony="20%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/27NJ7uWvrrj3Q7NOaPJqHKlHKmB9JkyOpMoLiMyQpktswUB6wXHqrjBRM3J4eYeF.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 3/2; object-position: 30% 20%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Mamadou Lamine Sarr, Expert immobilier agréé et Président de la section immobilière de l'ONES</figcaption></figure>D’autres indicateurs doivent également être considérés, tels que le prix au m2, qui permet de comparer le prix d’achat du bien avec les prix du marché afin de s’assurer de faire une acquisition au juste prix. Il est aussi important d’évaluer le loyer au m2, pour vérifier si le loyer perçu est en adéquation avec ceux pratiqués dans le secteur. Les charges locatives doivent aussi être estimées, car elles impactent la rentabilité nette. La taxe foncière constitue une autre charge annuelle à prendre en compte. La durée de location dans le secteur est également un facteur clé, car permettant d’estimer la fréquence des périodes de vacance locative.<blockquote>Sur le plan économique, plusieurs facteurs influencent la rentabilité de l’investissement.</blockquote>Enfin, le potentiel de plus-value doit être étudié pour estimer l’évolution des prix immobiliers dans la zone et évaluer la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente.Sur le plan économique, plusieurs facteurs influencent la rentabilité de l’investissement, notamment les taux d’intérêt, qui affecte le coût de l’emprunt, la politique fiscale et la conjoncture économique générale, impactant la demande locative et les prix de l’immobilier.&nbsp;Il existe également de nombreux outils en ligne permettant de simuler la rentabilité d’un investissement immobilier et de comparer différentes offres.Mais enfin, il est conseillé de diversifier ses investissements pour ne pas prendre de risques excessifs, et de se faire accompagner par un professionnel tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert immobilier agréé, pour faire les bons choix et optimiser la rentabilité.En prenant en compte l’ensemble de ces éléments, vous serez en mesure d’évaluer de manière plus précise la rentabilité de votre investissement immobilier locatif et de prendre une décision éclairée.MIS : Quelles stratégies d’optimisation fiscale recommandez-vous aux investisseurs locatifs pour maximiser leurs revenus nets ?MLS : L'optimisation fiscale immobilière est une stratégie essentielle pour maximiser la rentabilité des investissements. C’est une démarche assez complexe qui exige une approche personnalisée et l’accompagnement d'experts pour en tirer pleinement profit. Elle repose sur des dispositifs fiscaux d’incitation mis en place par les gouvernements pour encourager les investissements dans des secteurs prioritaires comme l’immobilier, moteur du développement urbain et social. En réduisant les charges fiscales, ces mécanismes stimulent l’activité économique et incitent les investisseurs à d’avantage s’engager dans des projets structurants.Au Sénégal, l’État a instauré plusieurs mesures attractives, notamment dans le cadre du programme des 100 000 logements, visant à améliorer l’accès au logement et à dynamiser le secteur immobilier. Parmi ces dispositifs figurent :- &nbsp; &nbsp; &nbsp; Réductions fiscales pour logements sociaux : Allégement fiscal pour les logements sociaux, qui offre des réductions sur les taxes foncières et les revenus locatifs pour les investisseurs dans ce type de projets tout en encourageant l’acquisition de biens immobiliers pour les ménages modestes.- &nbsp; &nbsp; &nbsp; Déductions fiscales pour rénovations : Les propriétaires effectuant des rénovations peuvent bénéficier de déductions fiscales sur les coûts engagés, ce qui favorise la préservation et la valorisation des biens immobiliers. Par ailleurs, les incitations pour l’installation d’équipements durables ou d’énergies renouvelables permettent de réduire les charges énergétiques.- &nbsp; &nbsp; &nbsp; Incitations pour promoteurs immobiliers : Réduction de 50% de l’impôt sur les sociétés, suspension de la TVA sur les matériaux de construction et travaux, exonération des droits de douane, et allègement des droits d’enregistrement pour l’acquisition de terrains.- &nbsp; &nbsp; &nbsp; Enfin, les coopératives d’habitat offrent la possibilité de mutualiser les coûts de construction et d’acquisition foncière, ce qui constitue une option intéressante pour les petits investisseurs.Il est crucial de mettre en place des mécanismes de suivi pour éviter les abus, tels que la spéculation foncière ou le détournement des avantages fiscaux.Une gestion transparente et équitable des incitations est essentielle pour garantir que les ménages les plus modestes soient les principaux bénéficiaires.Pour réussir une optimisation fiscale, il est recommandé de :1) &nbsp; &nbsp;Faire un état des lieux de sa situation financière et patrimoniale2) &nbsp; &nbsp;Comparer les différentes solutions disponibles en tenant compte deleurs avantages et limites3) &nbsp; &nbsp;Simuler les impacts financiers des dispositifs choisis pour éviter les surprises4) &nbsp; &nbsp;S’appuyer sur l’expertise d’un conseiller fiscal et d’un professionnel de l’immobilier<blockquote>Il est conseillé de diversifier ses placements pour réduire les risques, de prévoir une marge budgétaire pour les imprévus et de rester informé des évolutions législatives.</blockquote>Ces stratégies doivent néanmoins être adaptées à chaque situation. La nature du bien (neuf, ancien, meublé ou non meublé), la zone géographique et l’évolution de la législation fiscale sont des facteurs déterminants. Une analyse approfondie de la situation personnelle de l’investisseur (revenus, patrimoine, objectifs) est également essentielle.Par ailleurs, la fiscalité ne doit pas être le seul critère d’investissement. D’autres éléments, comme la rentabilité locative, les risques liés à la vacance locative ou aux impayés, et la gestion du bien, doivent être pris en compte. De plus, il est conseillé de diversifier ses placements pour réduire les risques, de prévoir une marge budgétaire pour les imprévus (notamment les travaux) et de rester informé des évolutions législatives.MIS : Quels sont les risques spécifiques à anticiper pour un investisseur locatif, et quelles stratégies recommandez-vous pour les atténuer ?MLS : L’investissement locatif, bien que prometteur, s’accompagne de nombreux risques qu’il est essentiel d’identifier, d’anticiper et de gérer efficacement pour garantir sa rentabilité et protéger son patrimoine. Ces risques se répartissent en quatre grandes catégories : ceux liés au bien immobilier, à la location, à la gestion, et aux aléas économiques. Une préparation minutieuse et des stratégies adaptées permettent de minimiser leur impact.1. Risques liés au bien immobilierLa dépréciation constitue un des principaux risques. Avec le temps, la valeur d’un bien peut diminuer en raison de l’usure, de l’obsolescence ou d’une baisse des prix immobiliers dans la région. Ce risque est accentué si le bien est mal situé ou dans une zone peu dynamique. Pour y remédier, il est essentiel de privilégier des biens dans des zones à fort potentiel de croissance, bien desservies et dotées de commodités. Par ailleurs, la réalisation de travaux d’entretien réguliers contribue à maintenir, voire augmenter, la valeur du bien.Les catastrophes naturelles, telles que les inondations, les incendies, peuvent engendrer des coûts élevés de réparation et affecter l’usage du bien. Souscrire une assurance multirisques habitation adaptée est indispensable. De plus, il est conseillé de choisir des biens situés dans des zones à faible risque naturel, après une analyse des caractéristiques géographiques.2. Risques liés à la locationVacance locativeUne période de vacance locative, durant laquelle le bien reste inoccupé, représente une perte financière significative. Cela peut résulter d’un loyer trop élevé, d’une présentation peu attractive du bien, ou d’un marché locatif saturé. Pour limiter ce risque, il convient de fixer un loyer compétitif par rapport au marché local, de soigner les annonces (photos de qualité, description complète) et de répondre rapidement aux demandes des locataires potentiels.Impayés de loyersLes loyers impayés sont une autre source de difficulté pour les investisseurs. Cela peut entraîner des problèmes de trésorerie, notamment si le bien est financé par un prêt immobilier. La sélection rigoureuse des locataires, basée sur des critères tels que la solvabilité et la stabilité de leur situation financière, est cruciale. Exiger des garanties solides, comme une caution ou un garant, et souscrire une assurance loyers impayés sont des solutions efficaces pour réduire ce risque.DégradationsLes locataires peuvent parfois endommager le bien, nécessitant des réparations coûteuses. Pour se prémunir, il est indispensable de réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie détaillés, accompagnés de photos. Une caution suffisante permet également de couvrir une partie des frais en cas de dégradations.3. Risques liés à la gestionLa gestion d’un bien locatif demande du temps, des compétences et une connaissance approfondie des aspects juridiques, techniques et fiscaux. Une gestion inefficace peut nuire à la rentabilité de l’investissement. Les investisseurs qui manquent de temps ou d’expertise peuvent faire appel à un gestionnaire locatif professionnel, qui se charge de l’administration quotidienne du bien. Ceux qui souhaitent gérer eux-mêmes doivent se former aux bases de la gestion locative pour éviter les erreurs.Les évolutions réglementaires et fiscales constituent également un défi. Les lois encadrant la location, tout comme les règles fiscales, peuvent changer fréquemment, affectant directement la rentabilité. Un accompagnement par des conseillers fiscaux ou juridiques permet de rester informé et de s’adapter rapidement à ces changements.4. Autres risquesMarché immobilierLes fluctuations du marché immobilier, telles qu’une hausse des taux d’intérêt, une crise économique ou un ralentissement de la demande locative, peuvent réduire la rentabilité d’un investissement. Une analyse approfondie du marché, incluant des prévisions économiques et démographiques, aide à prendre des décisions éclairées.Travaux imprévusLes travaux de rénovation ou d’entretien peuvent dépasser le budget initialement prévu, en raison d’imprévus techniques ou d’une mauvaise planification. Il est conseillé de prévoir une marge de sécurité dans le budget et de s’appuyer sur des professionnels compétents pour estimer les coûts.Conseils pour optimiser un investissement locatif1) &nbsp; &nbsp;Diversifier son patrimoine : Ne pas concentrer tous ses investissements dans un seul type de bien ou une seule région permet de répartir les risques.2) &nbsp; &nbsp;Se former : Acquérir des connaissances solides en gestion locative, fiscalité immobilière et analyse du marché est essentiel.3) &nbsp; &nbsp;S’entourer de professionnels : Notaires, avocats, conseillers fiscaux et gestionnaires locatifs apportent une expertise précieuse pour sécuriser et optimiser les investissements.4) &nbsp; &nbsp;Prévoir une stratégie à long terme : L’immobilier est un investissement à horizon moyen ou long terme. Il est crucial de définir des objectifs clairs et de planifier les étapes pour les atteindre.En somme, l’investissement locatif peut offrir des rendements attractifs et constitue une excellente stratégie de constitution de patrimoine, à condition d’être bien préparé. Identifier et anticiper les risques, mettre en œuvre des stratégies adaptées et s’appuyer sur des experts permettent de limiter les impacts négatifs et de maximiser la rentabilité. Une gestion rigoureuse et une vision à long terme sont les clés du succès dans ce domaine.MIS : Pensez-vous que le modèle de Gordon-Shapiro souvent utilisé pour évaluer la valeur des actifs basés sur les dividendes futurs ou le modèle DCF (Flux de trésorerie actualisés) sont adaptés au marché immobilier sénégalais ?MLS : Le modèle de Gordon-Shapiro et le modèle DCF (Flux de trésorerie actualisés) constituent de puissants outils d’évaluation d’investissements reposant sur la valorisation des flux de trésorerie futurs actualisés. Bien qu’ils puissent être utilisés pour évaluer un investissement immobilier, leur application sur le marché Sénégalais nécessite plusieurs ajustements en raison des spécificités locales.En premier lieu dans le domaine de l’immobilier ces modèles reposent sur des hypothèses fortes tels que :• La Projection des cash-flow• La croissance des loyers• Le taux d’actualisation• La somme des valeurs actuelles• La durée de détention du bien.En définitive, on estime la valeur actuelle de tous les loyers futurs en tenant compte de leur échéance et d’un taux d’actualisation.Dans le contexte économique sénégalais marqué par une certaine volatilité, ces paramètres sont difficiles à estimer avec précision. Par ailleurs, le caractère unique de chaque bien immobilier comme l’emplacement, l’état, la qualité de construction, limite leur capacité à refléter pleinement la réalité.Ensuite, le marché immobilier sénégalais, encore en développement, présente des défis supplémentaires. L’absence de données fiables sur les transactions, les particularités réglementaires et fiscales, ainsi que des infrastructures juridiques parfois complexes rendent l’application de ces modèles plus difficile. En outre, certains risques spécifiques au Sénégal, comme les risques politiques, naturels ou ceux liés à la construction, ne sont pas pris en compte dans leur cadre standard.--Propos receuillis par la Rédactionmag.immo.sn@gmail.sn

Analyse de l’investissement locatif au Sénégal : Entretien avec Mohamed Lamine Sarr, Président de la section immobilière de l'ONES

Sénégal - Dakar vu de la mer - ligne d’horizon du centre-ville

Depuis les années 90, les agences immobilières ne sont plus régulées par le décret qui exigeait des critères notamment de management pour pouvoir devenir agent immobilier. Une carte professionnelle était remise par l’Etat et celui-ci pouvait donc facilement interagir avec l’ensemble des agences existantes. Puis, pour des raisons politiques, ce décret a disparu et la libéralisation du secteur a explosé, particulièrement sous l’ère d’Abdoulaye WADE. Ensuite, l’ère Macky SALL a repris le flambeau, et les agences immobilières ont dû se plier à un marché détenu par près de 70% d’agences informelles, contre 30% d’entreprises fiscalement contrôlées et porteuses de taxes bénéfiques à l’Etat et ses subdivisions.On a fait de faux procès à notre profession, notamment en faisant croire que c’était les agences qui faisaient augmenter les prix des loyers ou les prix des transactions.ANAIS paie un logiciel qui permet à ses adhérents de bénéficier des statistiques indiquant les prix moyens pratiqués dans Dakar et ses quartiers, mais aussi dans les autres villes du Sénégal. C’est dire si nous sommes respectueux de cadrer avec les prix du marché, et non pas avec des prix spéculatifs. Cependant, la rumeur nous parvient régulièrement comme quoi des courtiers ou d’autres professionnels liés aux transactions, proposent des montants basés sur une spéculation et non pas sur l’existant.De plus, les agences immobilières doivent aujourd’hui se tourner vers d’autres métiers, pour compléter leur offres de service, comme la décoration intérieure ou la &nbsp;promotion immobilière, qui oblige à mieux connaître le secteur de l’urbanisme. Fort de cela, non seulement les agences immobilières restent indispensables au pays, mais encore, elles vont devoir faire face à des défis toujours plus grand avec la gestion des syndics de copropriété et tous les nouveaux services liés à la gestion immobilière.De ce fait, doit-on laisser prospérer des agences qui ne respectent ni le client, ni les lois ? N’est-il pas temps de revoir cette question de régulation des agences ?&nbsp;<blockquote>Nous souhaiterions que les agences immobilières soient sous la coupe du Ministère de l’Urbanisme</blockquote>Pour la petite histoire, ANAIS a suivi la demande de projet de loi, pour cette régulation, depuis 2018. Depuis 2023, on nous a indiqué qu’elle était en circulation dans les différents services du Ministère du Commerce, mais rien n’a bougé. C’est d’ailleurs en partie à cause de cet état de fait, mais aussi parce que cela nous semble plus logique, que nous souhaiterions que les agences immobilières soient sous la coupe du Ministère de l’Urbanisme.En effet, l’évolution des villes et de leur configuration ne saurait se faire sans une approche affinée avec les suggestions des promoteurs immobiliers, mais aussi des agences immobilières. Elles sont au coeur de la demande et des besoins des futurs propriétaires et locataires, en matière d’habitation, tout comme en ce qui concerne l'environnement souhaité. Les occupants des habitations recherchent systématiquement un logement proche d’une école, de parcs ou de lieux de verdure, quand c’est possible.D’ailleurs, si la corniche est aussi prisée, ce n’est pas seulement parce qu’on y voit la mer, mais aussi parce qu’on peut y marcher en toute tranquillité, contrairement à l’intérieur de nombreux quartiers.Une approche urbanistique mieux adaptée aux attentes des habitants faciliterait une meilleure qualité de vie aux sénégalais. Avec une qualité de vie adaptée, le stress diminuerait et nous pourrions éduquer nos enfants, à nouveau, à plus de respect de leur environnement. Par exemple, ne pas jeter des papiers par terre ou des sachets de plastique vide par la fenêtre des son véhicule.Si on s’y met tous, le Sénégal peut retrouver sa splendeur et devenir un nouveau pôle économique et touristique envié dans toute l’Afrique de l’Ouest.A méditer…--Cathy SUAREZ ANAIS Aanais.reseau@gmail.com

Le Sénégal doit-il se passer des agences immobilières ?

Répartie sur 42 364 Km², la région de Tambacounda, située à l'est du Sénégal, est reconnue pour sa position géographique stratégique, partageant des frontières avec le Mali à l'est, la Gambie et la Guinée au Sud. Cette localisation en fait un carrefour essentiel pour les échanges commerciaux transfrontaliers. Traversée par le fleuve Gambie, la région bénéficie également d'un atout naturel facilitant le transport fluvial et l'irrigation agricole.Avec une population de 988 193 habitants (ANSD, 2023), l’économie de la région repose essentiellement l’agriculture, l’élevage, l’écoourisme (réserves, parcs nationaux) et l’exploitation minière (or, fer, calcaire..). Le développement des investissements dans le secteur des infrastructures terrestres contribuent grandement à son désenclavement.Concernant l’urbanisation, les départements de Tambacounda et de Bakel, ont les taux les plus élevés avec respectivement 36% et 22%. Le département de Goudiry bien qu’étant le plus vaste de la région vient en troisième position avec un taux de 10 % suivi de Koumpentoum avec 9%.Sur le plan de l’urbanisme, la Division Régionale de l’Urbanisme et de l’Habitat de Tambacounda (DRUHT) a instruit en 2020, 152 dossiers de demande d’autorisation de construire contre 204 en 2021, soit une hausse de 34%.Cependant, selon l’ANSD, les dossiers de demande d’autorisation de construire en 2020 comme en 2021 sont inégalement répartis entre les quatre départements de la région.Les fortes disparités de prix constatés dans les centres urbains à l’Ouest du pays se reflètent également dans le Sénégal oriental avec des prix au m² pouvant aller jusqu’à 169 000 CFA dans les quartiers administratifs du Département tandis que dans les zones reculés, les prix moyens au m² du foncier rural avoisine 3500 CFA .A Bakel, le prix du foncier non viabilisé est entre 1000 et 2500 CFA (AML Estate Intelligence, 2023)En somme, l’essor économique attendu avec la Vision #senegal2050 notamment le développement des industries écotouristiques, métallurgique et l'amélioration de la connectivité devraient renforcer l'attractivité de Tambacounda, rendant les investissements immobiliers encore plus prometteurs.

Tambacounda : Terre d’opportunités immobilières  ?

Dans ce numéro de TSM Immo, Ahmet Lo reçoit Cathy Suarez, Directrice de Régie Immobilière Mugnier (RIM) et Présidente honoraire de l’ANAIS, pour échanger sur le rôle central de l’agent immobilier dans le secteur de l’investissement et la gestion de patrimoine immobilier.&nbsp;Des thématiques clés comme la gestion locative, l’évolution de la profession face à la digitalisation et l’assainissement du secteur sont également abordées.<figure id="figure-eudxk0mt9jm6ic8qf0"><iframe id="eudxk0mt9jm6ic8qf0" src="https://www.youtube.com/embed/w6k7lNvG2yM" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=w6k7lNvG2yM" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/w6k7lNvG2yM" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Investissement et Gestion de Patrimoine Immobilier

MIS : Quelle est l’efficacité observée de la réglementation sur les loyers dans l’atteinte des objectifs de baisse et de stabilisation des prix du marché locatif ?MN : En date d’aujourd’hui, le taux de respect de la baisse des prix du loyer reste très élevé, malgré les vicissitudes relatives aux tentatives de contournement de la réglementation portant baisse des loyers.Il y a, en effet, de plus en plus de conflits nés de la volonté de certains bailleurs et agences immobilières, d’augmenter, sans raison économique valable, et en contrevenant aux dispositions réglementaires, le prix des loyers.Cette situation a créé une grande frustration des locataires, le plus souvent, désemparés devant cette agression de leurs droits fondamentaux.<blockquote>La CONAREL travaille d’arrache-pied pour faire respecter la réglementation par tous les acteurs</blockquote>La dernière mesure de baisse du prix des loyers date du 1er mars 2023. Elle a été instituée par le décret n°2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n°2014-03 portant baisse des loyers n’ayant pas été calculés sur la base de la surface corrigée.Le décret n°2023-446 du 1er mars 2023 - portant création et fixant les règles d’organisation et de fonctionnement de la Commission nationale de Régulation du Loyer des Locaux à usage d’Habitation (CONAREL) - a été pris le même jour.Et depuis cette date, la CONAREL travaille d’arrache-pied pour faire respecter la réglementation par tous les acteurs.En 22 mois, donc, plus de 5 000 plaintes ont été enregistrées dont 3 847 réclamations et 9 687 appels ont été reçus sur le numéro vert. J’ai reçu plus de 1 200 plaintes directes et près de 150 ont été reçues au niveau du siège de la CONAREL.Il faut noter que plus de 81,18% des réclamations reçues ont été complètement traitées par la CONAREL.<figure id="figure-ctaok7gqw7m5vemnk5"><img id="ctaok7gqw7m5vemnk5" src="https://cdn.durable.co/covers/2fWwKjdtWwZrkRKdNbDeOkm16GUfvoA73euBx0uh1a6GTL2Xarta1qb6ulz4kstM.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="Momar Ndao, Président du Conseil d’Orientation de la Commission Nationale de Régulation du Loyer des Locaux à Usage d’Habitation (CONAREL)" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/2fWwKjdtWwZrkRKdNbDeOkm16GUfvoA73euBx0uh1a6GTL2Xarta1qb6ulz4kstM.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Momar Ndao, Président du Conseil d’Orientation de la Commission Nationale de Régulation du Loyer des Locaux à Usage d’Habitation (CONAREL)</figcaption></figure>MIS : Certains centres urbains connaissent une certaine volatilité des prix suivant plusieurs facteurs. Comment la CONAREL surveille-t-elle les hausses spéculatives ou les stratégies de contournement ?MN : Il faut d’abord, noter que certains centres urbains connaissent des pics de réclamations, notamment, la région de Dakar, qui elle seule polarise 92,51% des réclamations, suivie de la région de Thiès avec 3, 96%.<blockquote>Dans chaque région et département, la commission régionale a, entre autres, pour mission, de traiter les questions relatives à la location</blockquote>Nous avons installé les commissions régionales de régulation, mais faute de budget adéquat, elles ne sont pas encore, réellement, fonctionnelles.Dans chaque région et département, la commission régionale a, entre autres, pour mission, de traiter les questions relatives à la location.MIS : Voyez-vous des solutions innovantes ou technologiques qui pourraient optimiser la surveillance des tendances du marché ?MN : Oui, en effet, nous avons besoin de mettre en chantier ou d’utiliser des plateformes et applications permettant une meilleure surveillance du marché locatif en particulier et du marché de l’immobilier en général, avec une génération de statistiques.Des applications mobiles permettant aux locataires de trouver facilement des locaux en location, signaler des agences et courtiers indélicats, formaliser des réclamations, etc.MIS : D’aucuns considèrent que la règlementation relative au bail résidentiel protège davantage le locataire que le bailleur, est-ce vraiment le cas ?MN : En réalité, cela dépend de la position de celui qui émet ce jugement. &nbsp;Les locataires ne sont pas de cet avis.&nbsp;Mais en réalité, les dispositions protègent à la fois le bailleur et le locataire.Le locataire indélicat est sanctionné par les textes, au niveau du paiement du loyer, de l’entretien de la maison etc.Le bailleur qui ne respecte pas les dispositions réglementaires relatives à la fixation du prix du loyer, aux dispositions réglementaires, aussi, est sanctionné.---- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

Régulation du marché locatif au Sénégal : Entretien avec Momar Ndao

MIS : Comment évaluez-vous le potentiel de croissance du marché de la location saisonnière au Sénégal en particulier dans des zones touristiques comme Dakar, Saly, et Cap Skiring ?DS : Les perspectives de croissance du marché de la location saisonnière sont plutôt positives. En effet, elle suit les perspectives économiques qui sont plutôt favorables ainsi que les atouts touristiques traditionnels du Sénégal (stabilité convivialité, bon vivre, etc..).La ville de Dakar ainsi que la zone de la petite côte et les autres zones touristiques attirent de manière &nbsp;quasi permanente des voyageurs diverses ; touristiques, expatriés, rapatriés, vacanciers, professionnels.Une politique plus poussée en matière de tourisme de l'État avec la volonté de diversification affichée avec le Salon du littoral pour les &nbsp;croisières, devrait renforcer cette attractivité.&nbsp;Les opportunités d'investissement également peuvent attirer davantage d'étrangers qui chercheront à se loger sans avoir à passer par la case « aménagement » (achat de meubles et installation).<figure id="figure-dxao79wzdm5mdx7ub"><img id="dxao79wzdm5mdx7ub" src="https://cdn.durable.co/covers/1aouRLRusXvebkDONbD7QvJ6yGai1lTovJb34uE1PFvi2G6PqF22PaoQQ0Fo63WB.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 15%;" data-corners="no-rounded" data-aspect="1:1" data-caption="Diama Seck, Gestionnaire de propriétés Airbnb et Conciergerie" data-positionx="50%" data-positiony="15%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/covers/1aouRLRusXvebkDONbD7QvJ6yGai1lTovJb34uE1PFvi2G6PqF22PaoQQ0Fo63WB.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 15%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Diama Seck, Gestionnaire de propriétés Airbnb et Conciergerie</figcaption></figure>MIS : Pour les différents biens immobiliers (villas, appartements..), quelles sont les performances locatives observées dans le secteur saisonnier en termes de taux d’occupation moyen, tarif journalier moyen, et rentabilité nette des biens ?DS : À&nbsp;Dakar, les appartements se remplissent mieux que les villas ; qui du fait de leur capacité d'accueil, marchent mieux pendant les vacances.Sur la petite côte, c'est plutôt l'inverse ; les villas sont plus recherchées autant pour des week-end que des long séjours.&nbsp;Le taux de remplissage des logements saisonnières peut facilement atteindre 60% avec une possibilité d'avoir 100% avec des séjours de plusieurs mois voire un an ou plus.&nbsp;La zone de situation reste un facteur prédominant du succès d'un logement saisonnier.&nbsp;MIS : Quels défis réglementaires affectent actuellement la location saisonnière au Sénégal et quelles recommandations formulez-vous pour propulser durablement le secteur vers le succès ?DS : La réglementation actuelle s'adresse uniquement aux résidences (immeubles entièrement équipés et exploités en location saisonnière ) et aux hôtels.&nbsp;Une réglementation spécifique aux appartements individuels exploités en location saisonnière doit être mise en place avec une facilité d'acquisition des documents requis ainsi qu'une taxation adaptée à leur échelle.&nbsp;L'État gagnera plus d'impôts dans l'immobilier avec une régulation du secteur de la location saisonnière. Pour des réformes efficaces, il pourra compter sur l'expérience des acteurs du secteur.&nbsp; -- La Rédaction Magazine Immo SN --mag.immo.sn@gmail.com

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