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La Régulation du loyer au Sénégal

MIS : Pouvez-vous vous présenter et nous raconter votre parcours en quelques lignes ?&nbsp;AD: Je suis Awa DIOP, Directrice Générale d'AFD Immobilier, avant de me lancer dans le monde de l'immobilier, mon parcours m'a conduite sur les terrains de handball en France, où j'ai été handballeuse professionnelle, ancienne internationale sénégalaise, j'ai représenté fièrement mon pays sur la scène internationale durant 7 belles années où j’ai eu la chance de participer à 3 CAN ainsi qu’un Championnat du monde.&nbsp;Fortement investie dans mon développement personnel, j'ai également obtenu une licence en droit bancaire. Ce bagage académique m'a permis d'acquérir une compréhension approfondie du secteur financier. Mes expériences au sein d'une banque puis d’une agence immobilière, en parallèle de ma carrière de handballeuse, m'ont offert une vision diversifiée et complète du monde professionnel.&nbsp;<figure id="figure-884i3bq2gelz8pbnfd"><img id="884i3bq2gelz8pbnfd" src="https://cdn.durable.co/blocks/36kJbbujr5e9y4BYiydUAAAN8YbSyze6Ge9HKa00PLGmfi4pFjm7WNNZLYw9aMJ6.jpg" alt="two people shaking hands over a piece of paper" title="two people shaking hands over a piece of paper" class="object-cover bg-gray-100 rounded-lg md:rounded-xl lg:rounded-2xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: 45% 20%;" data-corners="medium" data-aspect="16:9" data-caption="Awa Diop, Directrice Générale AFD Immobilier" data-positionX="45%" data-positionY="20%" data-fullWidth="false"/><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Awa Diop, Directrice Générale AFD Immobilier</figcaption></figure><blockquote>Nous offrons une gamme complète de services immobiliers pour répondre à tous vos besoins résidentiels et commerciaux&nbsp;</blockquote>Après avoir enrichi mon parcours en France, j'ai fait le choix de m’installer au Sénégal pour relever de nouveaux défis dans l'entrepreneuriat. C'est ainsi qu'est née AFD Immobilier, une agence fondée sur des valeurs d'intégrité, d'innovation et de service client de premier plan. Chez AFD Immobilier, nous nous efforçons de surpasser les attentes en offrant une gamme complète de services immobiliers pour répondre à tous vos besoins résidentiels et commerciaux.&nbsp;MIS : Quels sont les différents services proposés par AFD IMMOBILIER ?&nbsp;AD: Nous proposons les services traditionnels d'une agence immobilière classique, allant de l'achat et la vente de biens à la location et la gestion immobilière. Notre équipe expérimentée est là pour vous guider à chaque étape du processus, en veillant à ce que chaque transaction soit fluide et efficace.&nbsp;En plus de ces services essentiels, nous offrons un service spécialisé en Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) délégué. L'AMO vous assure un accompagnement sur mesure dans la construction de la villa de vos rêves clé en main ou de votre propre immeuble. De l'acquisition du terrain jusqu'à la remise des clés du produit final, nous sommes à vos côtés pour vous conseiller et vous soutenir tout au long de ce projet d'envergure.&nbsp;Nous mettons notre expertise, notre passion et notre dévouement au service de nos clients, l'excellence est notre engagement, et la satisfaction de nos clients notre priorité absolue.&nbsp;<blockquote>Faites-nous confiance pour transformer vos rêves immobiliers en une réalité tangible et satisfaisante</blockquote>Chez AFD Immobilier, nous croyons fermement en la valeur de l'engagement personnel et de l'expertise professionnelle pour garantir la réalisation de vos aspirations immobilières les plus ambitieuses. Faites-nous confiance pour transformer vos rêves immobiliers en une réalité tangible et satisfaisante.&nbsp;MIS : Quels précieux conseils donneriez- vous à un potentiel acquéreur ?AD: Il y a plusieurs conseils importants à donner à un futur acquéreur, mais je vais vous en donner 3 qui, pour moi,&nbsp;sont essentiels.&nbsp;1. Définir vos objectifs financiers: Avant d'investir, déterminez clairement vos objectifs financiers à court et à long terme, puis Fixez un budget réaliste et élaborez un plan financier détaillé pour gérer vos investissements.&nbsp;2. Faire une étude de marché : Analyser le marché immobilier pour identifier les tendances, les secteurs rentables et les opportunités d'investissement.&nbsp;3. Faire appel à des professionnels : Impliquez des experts tels que des agents immobiliers, des avocats et des fiscalistes pour vous guider dans vos décisions.&nbsp;Évidemment, il y a encore beaucoup d’autres points importants, n'hésitez pas à nous contacter pour plus de conseils, nous serons ravis de vous aider.&nbsp;N'oubliez pas que chaque situation d'investissement est unique, alors adaptez ces conseils à votre propre contexte et prenez des décisions éclairées pour optimiser vos investissements immobiliers.&nbsp;

De la Réussite Sportive à l'Excellence Immobilière : Le Parcours Inspirant d'Awa Diop

Projet de maison dans la Prairie. Concept de rêves sur une nouvelle maison. Périmètre de rayonnement de la maison en 3d sur un pré.

<span style="font-family: inherit; font-size: calc(18px * var(--body-fontSize, 1)); font-weight: inherit; font-style: var(--body-fontStyle, normal); background-color: rgba(249,250,251,var(--tw-bg-opacity));" data-mce-style="font-family: inherit; font-size: calc(18px * var(--body-fontSize, 1)); font-weight: inherit; font-style: var(--body-fontStyle, normal); background-color: rgba(249,250,251,var(--tw-bg-opacity));">D'après le décret nº2017-1487, les promoteurs immobiliers privés et les coopératives d'habitat doivent être agréés pour bénéficier d'assiettes foncières du domaine national et du domaine de l'État. Le promoteur immobilier privé agréé au programme de logements sociaux, le promoteur immobilier public ou la coopérative d'habitat signe une convention avec le Ministre en charge des Domaines, sur la base de ce cahier des charges, avant la mise à disposition de l'assiette foncière. Ce cahier des charges indique, entre autres, la superficie de l'assiette prévue, les caractéristiques techniques du projet prévu, les moyens réunis par l'opérateur, les délais de réalisation et le prix prévisionnels.Le Ministre en charge des Domaines, sur la base de la convention, est chargé des modalités foncières et domaniales. Pour les projets d'habitat social comprenant 60% ou plus de logements sociaux, le foncier non aménagé est octroyé gratuitement aux promoteurs immobiliers privés agréés, aux promoteurs immobiliers publics et aux coopératives d'habitat.

Comment bénéficier d’une assiette foncière pour un projet d’habitat social ?

Au Sénégal, comme dans beaucoup de pays de l'Afrique de l'Ouest, vous avez besoin d'un permis de construire pour pouvoir monter un immeuble. En effet, le certificat d'urbanisme, qui est un statut foncier, ne vous donne pas le droit de bâtir un immeuble, surtout si vous construisez un immeuble à plusieurs étages.Pour obtenir ce permis de construire, vous allez devoir passer par un architecte qui vous fera un cahier des charges qui intègre des bureaux d'étude et d'architecture.En d'autres termes, le ministère de l'Habitat, par le biais de sa Direction de l'Urbanisme va prendre le dossier transmis par l'architecte et va vérifier la faisabilité technique proposée par ce dernier. Il va aussi vérifier l'environnement pour s'assurer qu'en construisant votre immeuble, vous ne portez pas préjudice à vos voisins. Par exemple, le code de l'urbanisme ne prévoit pas de construction d'immeuble dans une impasse, sans qu'il n'y ait une issue de secours possible pour l'immeuble en question.Cependant, malheureusement, si cette autorisation a été délivrée, quand bien même elle ne respecterait pas le code de l'urbanisme, vous avez peu de chances de pouvoir obtenir gain de cause, en cas de conflit.Toutefois, sachez que les querelles de voisinage sont considérées comme des conflits d'ordre public. Aussi, si la dispute devient sérieuse, c'est à la police d'intervenir.En revanche, si votre voisin fait pleuvoir du ciment chez vous ou si vous constatez qu'il fait travailler des ouvriers (qui dorment au chantier 24h sur 24) même le dimanche, alors vous pouvez appeler la Direction de la Surveillance et du Contrôle de l'Occupation du Sol (DSCOS : tel : +221 33 867 47 57). Ils sont très efficaces et peuvent faire stopper le chantier, si ce dernier ne respecte pas la loi. Cathy Suarez Présidente Honoraire de l’ANAIS, Directrice de la RIM

LES CONSEILS DE CATHY : Que faire quand le voisin construit un immeuble qui porte préjudice ?

Selon le Code de l'Urbanisme, les zones d’aménagement concerté ont pour objet l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment en vue de la réalisation d’infrastructures et d’équipements collectifs publics ou privés, de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industrie, et de services.&nbsp;L’Etat ou la commune prend l’initiative de la création de la zone d’aménagement concerté dite ZAC.La ZAC fait l’objet au préalable d’un plan d’aménagement de zone. Elle est instituée par décret, sur rapport conjoint du ministre chargé des Domaines et du ministre chargé de l’urbanisme, après avis des collectivités territoriales concernées, si le plan communal ou intercommunal d’urbanisme ne l’a pas prévu.Lorsqu’un plan communal ou intercommunal d’urbanisme a été approuvé, des zones d’aménagement concerté ne sont créées qu’à l’intérieur des zones urbaines ou des zones à urbaniser, délimitées par ledit plan.Il est pris un décret instituant la zone d’aménagement concerté ordonnant l’élaboration de son plan d’aménagement de zone et prescrivant des mesures de sauvegarde, dans le cas où il n’est pas prévu par un document d’urbanisme.Il est à noter que toute création de zone d’aménagement concerté est précédée d’une large diffusion auprès du public pendant un délai de deux (02) mois au moins, des éléments du dossier de création comportant notamment la localisation du site, la situation foncière, le périmètre, l’état des lieux, le rapport justificatif et le maitre d’ouvrage.A l’entrée en vigueur du décret créant la ZAC, les titulaires de droits réels compris dans le périmètre de ladite zone doivent se mettre en rapport avec la personne morale chargée de l’opération ou avec celle qui en a pris l’initiative afin d’étudier les modalités de prise en compte de leurs droits réels.En cas de désaccord, la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique est suivie conformément à la réglementation en vigueur.

Qu'est-ce qu'une Zone d'Aménagement Concerté ?

En date du 13 mai 2024 et signé le Premier ministre Ousmane Sonko, il a été décidé par arrêté n°006632 de la «création d’une Commission ad hoc chargée du contrôle et de la vérification des titres et occupations sur les anciennes et nouvelles dépendances du Domaine Public Maritime (DMP) dans la région de Dakar».&nbsp; Bien que cette initiative vise louablement à clarifier les droits d'occupation, elle soulève des interrogations quant à son opportunité actuelle et aux résultats potentiels qui doivent encore être divulgués, si ce n'est déjà fait.Pour mieux comprendre pour certains, une analyse statique du système foncier au Sénégal révèle trois régimes distincts : la domanialité nationale, la domanialité publique, et l'immatriculation. Ces régimes encadrent les trois catégories de terres au Sénégal : celles du domaine national régies par la loi n°64-46 du 17 juin 1964, et celles du domaine de l'État régies par la loi n°76-66 du 2 juillet 1976, divisé en domaine public et privé. La consolidation de cette réglementation diversifiée en un document unique est une tâche cruciale. Ce cadre juridique, à mon avis, souligne les ambiguïtés de la gouvernance étatique, notamment lorsque les services agissent de manière non-collégiale ou manquent de transparence. Se pose alors la question de savoir si la création de cette commission avec les acteurs ne visait pas à se décharger d'une responsabilité épineuse créée en amont sans les associer.<blockquote>L'association directe entre finances et gestion foncière ne fonctionne pas efficacement dans notre contexte sénégalais</blockquote>La gestion de la gouvernance foncière ne se limite pas à la création de commissions. À mon sens, il est essentiel de revoir les prérogatives du Ministère des Finances et du Budget, car l'association directe entre finances et gestion foncière ne fonctionne pas efficacement dans notre contexte sénégalais. Un exemple pertinent est celui de l'Allemagne, où les directions du domaine et du cadastre relèvent du Ministère fédéral de l'Intérieur, de la Construction et du Territoire numérique, non du ministère des finances. Cette séparation vise à assurer une gestion transparente et équilibrée des ressources foncières, minimisant ainsi les conflits d'intérêts potentiels liés à la gestion financière et à l'aménagement du territoire.&nbsp; La question centrale demeure : l'État dispose-t-il réellement des capacités nécessaires pour entreprendre d'éventuelles démolitions des constructions établies sur le Domaine public maritime (DPM) ? Ces constructions bénéficient souvent de titres fonciers ou de permis de construire délivrés par des dérogations accordées par le pouvoir central, soulevant des préoccupations quant à la cohérence et à la transparence des processus de gestion foncière. Cette situation révèle un problème de gouvernance foncière où l'État joue simultanément un rôle de juge et partie, puisque c'est lui qui attribue les domaines concernés, exacerbant ainsi les tensions et les conflits d'intérêts.Dans ce contexte, il est impératif de réaliser un état des lieux exhaustif de la chaîne d'instruction des projets immobiliers, depuis l'attribution des titres par les services du domaine jusqu'à la délivrance des permis de construire. Cette évaluation permettrait d'identifier les lacunes du système et de déterminer la responsabilité des différentes parties impliquées, y compris les professionnels du secteur de l'architecture et de l'urbanisme.Il est crucial de s'inspirer des bonnes pratiques internationales en matière de gestion urbaine et foncière. Par exemple, des pays comme Singapour ont modernisé leur cadastre grâce à la numérisation, améliorant ainsi la transparence et la gestion des terres. De même, des approches intégrées, telles que celles appliquées à Curitiba, au Brésil, pourraient inspirer une planification urbaine plus durable et inclusive au Sénégal.<blockquote>La récente création de la commission ad hoc suscite des doutes quant à sa pertinence</blockquote>Enfin, la pleine implication des réels acteurs techniques dans ces processus décisionnels est cruciale pour garantir des pratiques urbanistiques respectueuses de l'environnement et socialement équitables. Leur expertise est indispensable pour promouvoir un développement urbain équilibré tout en préservant notre patrimoine naturel et en favorisant un développement économique durable. Notons que, le littoral ouest de Dakar, ainsi que d'autres régions côtières du Sénégal, font face à des défis majeurs malgré les nombreux projets de construction réalisés, engendrant des coûts économiques, sociétaux et de gouvernance significatifs. La récente création de la commission ad hoc suscite des doutes quant à sa pertinence et à la capacité réelle de l'État à entreprendre des démolitions coûteuses et administrativement complexes. Cependant, il est crucial de se demander pourquoi le littoral ouest est mis en avant comme une priorité, alors que la dégradation et le bradage foncier affectent tout le littoral sénégalais. Cette mise en avant ne risque-t-elle pas de politiser la question du littoral ouest, alors que des problématiques similaires existent sur l'ensemble des côtes du pays ? Quant au littoral Est de Dakar et aux autres régions côtières, ils sont confrontés à des défis environnementaux tels que la pollution due au rejet des eaux usées et l'implantation industrielle, ayant des conséquences dévastatrices sur l'environnement, la biodiversité et la santé des riverains.&nbsp; <blockquote>Il est essentiel de mener des projets identitaires renforçant le lien entre la communauté locale et son environnement côtier</blockquote>La baie de Hann, malgré ses défis actuels tels que la pollution par les eaux usées, les déchets et les dégradations environnementales, est un exemple remarquable de riche biodiversité et de potentiel économique. Elle est au cœur de plusieurs initiatives de développement. Les travaux en cours visent à revitaliser cet espace en intégrant des principes de durabilité environnementale et sociale. Cela comprend la restauration des écosystèmes marins et la promotion d'infrastructures urbaines résilientes face aux changements climatiques. Parallèlement, il est essentiel de mener des projets identitaires renforçant le lien entre la communauté locale et son environnement côtier, tout en reflétant les valeurs culturelles et historiques de la région, et répondant aux besoins contemporains de développement urbain durable.Intégrer ces initiatives dans la gestion globale du littoral sénégalais est essentiel pour garantir un développement équilibré et durable, en harmonie avec les aspirations de la population et les impératifs de préservation environnementale. Il est impératif de renforcer la gouvernance foncière, d'améliorer la transparence des processus décisionnels et de garantir une participation active des parties prenantes pour un développement urbain durable au Sénégal. Wolette THIAM Architecte et Urbaniste DPLG - BRÉSIL&nbsp;

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