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Au Sénégal, comme dans beaucoup de pays de l'Afrique de l'Ouest, vous avez besoin d'un permis de construire pour pouvoir monter un immeuble. En effet, le certificat d'urbanisme, qui est un statut foncier, ne vous donne pas le droit de bâtir un immeuble, surtout si vous construisez un immeuble à plusieurs étages.Pour obtenir ce permis de construire, vous allez devoir passer par un architecte qui vous fera un cahier des charges qui intègre des bureaux d'étude et d'architecture.En d'autres termes, le ministère de l'Habitat, par le biais de sa Direction de l'Urbanisme va prendre le dossier transmis par l'architecte et va vérifier la faisabilité technique proposée par ce dernier. Il va aussi vérifier l'environnement pour s'assurer qu'en construisant votre immeuble, vous ne portez pas préjudice à vos voisins. Par exemple, le code de l'urbanisme ne prévoit pas de construction d'immeuble dans une impasse, sans qu'il n'y ait une issue de secours possible pour l'immeuble en question.Cependant, malheureusement, si cette autorisation a été délivrée, quand bien même elle ne respecterait pas le code de l'urbanisme, vous avez peu de chances de pouvoir obtenir gain de cause, en cas de conflit.Toutefois, sachez que les querelles de voisinage sont considérées comme des conflits d'ordre public. Aussi, si la dispute devient sérieuse, c'est à la police d'intervenir.En revanche, si votre voisin fait pleuvoir du ciment chez vous ou si vous constatez qu'il fait travailler des ouvriers (qui dorment au chantier 24h sur 24) même le dimanche, alors vous pouvez appeler la Direction de la Surveillance et du Contrôle de l'Occupation du Sol (DSCOS : tel : +221 33 867 47 57). Ils sont très efficaces et peuvent faire stopper le chantier, si ce dernier ne respecte pas la loi. Cathy Suarez Présidente Honoraire de l’ANAIS, Directrice de la RIM

LES CONSEILS DE CATHY : Que faire quand le voisin construit un immeuble qui porte préjudice ?

Selon le Code de l'Urbanisme, les zones d’aménagement concerté ont pour objet l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment en vue de la réalisation d’infrastructures et d’équipements collectifs publics ou privés, de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industrie, et de services.&nbsp;L’Etat ou la commune prend l’initiative de la création de la zone d’aménagement concerté dite ZAC.La ZAC fait l’objet au préalable d’un plan d’aménagement de zone. Elle est instituée par décret, sur rapport conjoint du ministre chargé des Domaines et du ministre chargé de l’urbanisme, après avis des collectivités territoriales concernées, si le plan communal ou intercommunal d’urbanisme ne l’a pas prévu.Lorsqu’un plan communal ou intercommunal d’urbanisme a été approuvé, des zones d’aménagement concerté ne sont créées qu’à l’intérieur des zones urbaines ou des zones à urbaniser, délimitées par ledit plan.Il est pris un décret instituant la zone d’aménagement concerté ordonnant l’élaboration de son plan d’aménagement de zone et prescrivant des mesures de sauvegarde, dans le cas où il n’est pas prévu par un document d’urbanisme.Il est à noter que toute création de zone d’aménagement concerté est précédée d’une large diffusion auprès du public pendant un délai de deux (02) mois au moins, des éléments du dossier de création comportant notamment la localisation du site, la situation foncière, le périmètre, l’état des lieux, le rapport justificatif et le maitre d’ouvrage.A l’entrée en vigueur du décret créant la ZAC, les titulaires de droits réels compris dans le périmètre de ladite zone doivent se mettre en rapport avec la personne morale chargée de l’opération ou avec celle qui en a pris l’initiative afin d’étudier les modalités de prise en compte de leurs droits réels.En cas de désaccord, la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique est suivie conformément à la réglementation en vigueur.

Qu'est-ce qu'une Zone d'Aménagement Concerté ?

En date du 13 mai 2024 et signé le Premier ministre Ousmane Sonko, il a été décidé par arrêté n°006632 de la «création d’une Commission ad hoc chargée du contrôle et de la vérification des titres et occupations sur les anciennes et nouvelles dépendances du Domaine Public Maritime (DMP) dans la région de Dakar».&nbsp; Bien que cette initiative vise louablement à clarifier les droits d'occupation, elle soulève des interrogations quant à son opportunité actuelle et aux résultats potentiels qui doivent encore être divulgués, si ce n'est déjà fait.Pour mieux comprendre pour certains, une analyse statique du système foncier au Sénégal révèle trois régimes distincts : la domanialité nationale, la domanialité publique, et l'immatriculation. Ces régimes encadrent les trois catégories de terres au Sénégal : celles du domaine national régies par la loi n°64-46 du 17 juin 1964, et celles du domaine de l'État régies par la loi n°76-66 du 2 juillet 1976, divisé en domaine public et privé. La consolidation de cette réglementation diversifiée en un document unique est une tâche cruciale. Ce cadre juridique, à mon avis, souligne les ambiguïtés de la gouvernance étatique, notamment lorsque les services agissent de manière non-collégiale ou manquent de transparence. Se pose alors la question de savoir si la création de cette commission avec les acteurs ne visait pas à se décharger d'une responsabilité épineuse créée en amont sans les associer.<blockquote>L'association directe entre finances et gestion foncière ne fonctionne pas efficacement dans notre contexte sénégalais</blockquote>La gestion de la gouvernance foncière ne se limite pas à la création de commissions. À mon sens, il est essentiel de revoir les prérogatives du Ministère des Finances et du Budget, car l'association directe entre finances et gestion foncière ne fonctionne pas efficacement dans notre contexte sénégalais. Un exemple pertinent est celui de l'Allemagne, où les directions du domaine et du cadastre relèvent du Ministère fédéral de l'Intérieur, de la Construction et du Territoire numérique, non du ministère des finances. Cette séparation vise à assurer une gestion transparente et équilibrée des ressources foncières, minimisant ainsi les conflits d'intérêts potentiels liés à la gestion financière et à l'aménagement du territoire.&nbsp; La question centrale demeure : l'État dispose-t-il réellement des capacités nécessaires pour entreprendre d'éventuelles démolitions des constructions établies sur le Domaine public maritime (DPM) ? Ces constructions bénéficient souvent de titres fonciers ou de permis de construire délivrés par des dérogations accordées par le pouvoir central, soulevant des préoccupations quant à la cohérence et à la transparence des processus de gestion foncière. Cette situation révèle un problème de gouvernance foncière où l'État joue simultanément un rôle de juge et partie, puisque c'est lui qui attribue les domaines concernés, exacerbant ainsi les tensions et les conflits d'intérêts.Dans ce contexte, il est impératif de réaliser un état des lieux exhaustif de la chaîne d'instruction des projets immobiliers, depuis l'attribution des titres par les services du domaine jusqu'à la délivrance des permis de construire. Cette évaluation permettrait d'identifier les lacunes du système et de déterminer la responsabilité des différentes parties impliquées, y compris les professionnels du secteur de l'architecture et de l'urbanisme.Il est crucial de s'inspirer des bonnes pratiques internationales en matière de gestion urbaine et foncière. Par exemple, des pays comme Singapour ont modernisé leur cadastre grâce à la numérisation, améliorant ainsi la transparence et la gestion des terres. De même, des approches intégrées, telles que celles appliquées à Curitiba, au Brésil, pourraient inspirer une planification urbaine plus durable et inclusive au Sénégal.<blockquote>La récente création de la commission ad hoc suscite des doutes quant à sa pertinence</blockquote>Enfin, la pleine implication des réels acteurs techniques dans ces processus décisionnels est cruciale pour garantir des pratiques urbanistiques respectueuses de l'environnement et socialement équitables. Leur expertise est indispensable pour promouvoir un développement urbain équilibré tout en préservant notre patrimoine naturel et en favorisant un développement économique durable. Notons que, le littoral ouest de Dakar, ainsi que d'autres régions côtières du Sénégal, font face à des défis majeurs malgré les nombreux projets de construction réalisés, engendrant des coûts économiques, sociétaux et de gouvernance significatifs. La récente création de la commission ad hoc suscite des doutes quant à sa pertinence et à la capacité réelle de l'État à entreprendre des démolitions coûteuses et administrativement complexes. Cependant, il est crucial de se demander pourquoi le littoral ouest est mis en avant comme une priorité, alors que la dégradation et le bradage foncier affectent tout le littoral sénégalais. Cette mise en avant ne risque-t-elle pas de politiser la question du littoral ouest, alors que des problématiques similaires existent sur l'ensemble des côtes du pays ? Quant au littoral Est de Dakar et aux autres régions côtières, ils sont confrontés à des défis environnementaux tels que la pollution due au rejet des eaux usées et l'implantation industrielle, ayant des conséquences dévastatrices sur l'environnement, la biodiversité et la santé des riverains.&nbsp; <blockquote>Il est essentiel de mener des projets identitaires renforçant le lien entre la communauté locale et son environnement côtier</blockquote>La baie de Hann, malgré ses défis actuels tels que la pollution par les eaux usées, les déchets et les dégradations environnementales, est un exemple remarquable de riche biodiversité et de potentiel économique. Elle est au cœur de plusieurs initiatives de développement. Les travaux en cours visent à revitaliser cet espace en intégrant des principes de durabilité environnementale et sociale. Cela comprend la restauration des écosystèmes marins et la promotion d'infrastructures urbaines résilientes face aux changements climatiques. Parallèlement, il est essentiel de mener des projets identitaires renforçant le lien entre la communauté locale et son environnement côtier, tout en reflétant les valeurs culturelles et historiques de la région, et répondant aux besoins contemporains de développement urbain durable.Intégrer ces initiatives dans la gestion globale du littoral sénégalais est essentiel pour garantir un développement équilibré et durable, en harmonie avec les aspirations de la population et les impératifs de préservation environnementale. Il est impératif de renforcer la gouvernance foncière, d'améliorer la transparence des processus décisionnels et de garantir une participation active des parties prenantes pour un développement urbain durable au Sénégal. Wolette THIAM Architecte et Urbaniste DPLG - BRÉSIL&nbsp;

Commission Adhoc, littoral et gouvernance foncière au Sénégal

white and red wooden house miniature on brown table

L'assurance pour un crédit immobilier au Sénégal est cruciale pour sécuriser les emprunteurs et les prêteurs. Elle protège contre les imprévus tels que le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi, garantissant ainsi le remboursement du prêt en cas de difficulté financière. Souvent exigée par les banques, il est pourtant important de choisir une assurance adaptée permet de minimiser les coûts tout en optimisant la couverture des risques.Les compagnies d'assurance au Sénégal offrent des produits d'assurance pour un crédit immobilier et les tarifs varient en fonction des paramètres spécifiques, tels que le type de bien immobilier, la superficie du logement, le mobilier qu'il comporte, et le profil d'assuré. Le coût peut également varier en fonction de la durée du prêt et du taux d'intérêt.L’assurance multirisque habitation ou MRHC’est un contrat qui protège les habitations contre divers risques. Elle couvre les dommages causés par des incidents tels que les incendies, les dégâts des eaux, les vols et les catastrophes naturelles. Ce type d’assurance inclut des garanties de base, comme la responsabilité civile, et peut être complété par des options supplémentaires pour une protection personnalisée.L’assurance vieL'assurance vie joue un rôle crucial pour l'octroi d'un crédit immobilier au Sénégal. Elle offre une garantie essentielle pour les banques, couvrant les risques liés à l'incapacité de remboursement due à des événements imprévus tels que le décès ou l'invalidité de l'emprunteur. Cette assurance sécurise le prêt et protège à la fois l'établissement financier et les héritiers de l'emprunteur, rendant ainsi l'approbation du crédit plus probable.​

Souscrire à une assurance pour un crédit immobilier : Ce qu'il faut savoir !

Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement où des investisseurs individuels, via une plateforme en ligne, financent collectivement des projets immobiliers en échange de rendements potentiels, offrant ainsi une alternative aux financements traditionnels.&nbsp;Biné Tamboura, PDG et Fondateur de Enen Group, nous éclaire ce mode de financement disruptif.--MIS : Enen Group est un acteur majeur du financement participatif dans le secteur de l’immobilier au Sénégal. Pouvez-vous revenir sur les principaux avantages de ce mode de financement et les différents projets qui ont été financés par le biais du crowdfunding ?BT : Le financement participatif immobilier présente plusieurs avantages significatifs. Tout d'abord, il démocratise l'accès à l'investissement immobilier en permettant à un large éventail de personnes d'investir, même avec des montants modestes, dans des projets immobiliers variés. Cela inclut la gestion de biens locatifs et les opérations de marchand de biens, offrant ainsi une diversification et une flexibilité d'investissement.En ce qui concerne nos projets, Enen Group a soutenu une diversité d’initiatives allant de la promotion immobilière résidentielle aux développements commerciaux. Nous sommes particulièrement enthousiastes à l'approche du remboursement d'un de nos premiers projets, offrant aux investisseurs un rendement de 18%, surpassant les attentes initiales de 14%.<figure id="figure-p6az2ariolyrnuz8n"><img id="p6az2ariolyrnuz8n" src="https://cdn.durable.co/blocks/1aRuLWyZqD8hBvPl6mCBJASKaWJk4yRUW4FKhB5mZxtpz5AGkmgu2ptaoLO0FctH.jpg" alt="white and brown wooden kitchen cabinet" title="white and brown wooden kitchen cabinet" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Biné Tamboura, PDG et Fondateur de Enen Group" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1aRuLWyZqD8hBvPl6mCBJASKaWJk4yRUW4FKhB5mZxtpz5AGkmgu2ptaoLO0FctH.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Biné Tamboura, PDG et Fondateur de Enen Group</figcaption></figure>MIS : Pourrait-on considérer que le crowdfunding immobilier est une alternative moins contraignante qu’un financement immobilier classique ?BT : Absolument. Le crowdfunding immobilier complémente le financement immobilier traditionnel en offrant une alternative moins contraignante et plus accessible. Il permet à chacun, sans nécessiter de grosses sommes d'argent, d'investir dans des projets immobiliers diversifiés. Cela inclut la gestion de biens locatifs et les opérations de marchand de biens, permettant ainsi aux investisseurs de bénéficier d'une gestion simplifiée et de répartir leur portefeuille d'investissement plus efficacement.MIS : Est-ce que le cadre réglementaire sénégalais encadre le recours au crowdfunding et comment les plateformes de crowdfunding immobilier garantissent-elles la transparence et la sécurité des investissements ?BT : Il est important de noter que le Sénégal ne dispose pas encore d’un cadre réglementaire spécifique pour le crowdfunding immobilier. Contrairement à des pays tels que le Maroc, la Tunisie, l’Afrique du Sud et Maurice, qui ont mis en place des réglementations spécifiques pour encadrer le crowdfunding immobilier, les plateformes comme Enen Group adoptent des pratiques strictes pour assurer la sécurité et la transparence des investissements.Nous mettons en œuvre des procédures rigoureuses de vérification et d'évaluation des risques pour chaque projet. De plus, nous nous engageons à fournir des rapports détaillés sur l'utilisation des fonds et l'avancement des projets, renforçant ainsi la confiance des investisseurs.MIS : Quels sont les types de projets immobiliers qui attirent les crowdfunders et quelles zones sont les plus attractives en termes de rentabilité ?BT : Les types de projets qui attirent les crowdfunders sont principalement les projets résidentiels en promotion immobilière et en investissement locatif. Cela est dû à leur familiarité et à leur compréhension plus aisée de ces types d'investissements. Cependant, les investisseurs commencent maintenant à s'intéresser sérieusement aux projets d'opérations de marchand de biens et aux propriétés commerciales, notamment les terrains agricoles. Ces derniers sont très rentables mais comportent également des risques.En termes de rentabilité géographique, Dakar et la Petite Côte sont particulièrement prisés pour les projets résidentiels en raison de leur dynamisme économique et de la forte demande en immobilier. Toutefois, les regards se tournent de plus en plus vers les régions pour les projets agricoles, où les opportunités de rentabilité sont soutenues par des investissements dans les infrastructures et une croissance urbaine rapide.

Zoom sur le Crowdfunding Immobilier au Sénégal

Le modèle de Gordon-Shapiro, bien que principalement utilisé pour évaluer des actions en bourse, peut théoriquement être adapté à l'immobilier, notamment pour évaluer des biens générant des flux de trésorerie constants, tels que des propriétés locatives. Cependant, cette application n'est pas sans défis et présente des limites importantes. Analysons cette possibilité.Adaptation du modèle à l'immobilierPour appliquer le modèle de Gordon-Shapiro à l'immobilier, nous devons identifier des analogues aux termes utilisés dans la formule originale :- P₀​ (Prix actuel de la propriété) : Il s'agit du prix auquel la propriété est actuellement cotée ou évaluée.- R₀ (Revenu locatif net actuel) : Le revenu locatif annuel net, après déduction des frais d'exploitation, des taxes et des autres dépenses.- g&nbsp; (Taux de croissance des loyers) : Le taux annuel prévu de croissance des revenus locatifs.- r&nbsp; (Taux de rendement requis) : Le rendement attendu par les investisseurs immobiliers, souvent basé sur des comparaisons de marché et le coût du capital.La formule adaptée pourrait être écrite comme suit : P₀= R₀(1+g) / (r-g)Exemple d'applicationSupposons un immeuble de bureaux à Dakar générant un revenu locatif net annuel de 60 000 000 FCFA, avec une croissance annuelle prévue de 2 % des loyers. Si les investisseurs exigent un rendement de 8 %, nous pouvons calculer la valeur de la propriété en utilisant la formule ci-dessus :R₀ est Revenu locatif net actuel, soit 60 000 000 CFA,g&nbsp; est le taux de croissance des loyers, soit 2 %r&nbsp; est le taux de rendement requis, soit 8 %. P₀= 60 000 000 x (1+0,02) / (0,08-0,02)Ainsi, la valeur de la propriété est de 1 020 000 000 CFALimites et problèmes potentiels :1- Hypothèses de croissance constanteL'une des principales limites de l'application de ce modèle à l'immobilier est l'hypothèse de croissance constante des revenus locatifs. Les loyers peuvent être influencés par une multitude de facteurs, tels que les conditions économiques, les taux de vacance, les cycles de marché et les politiques gouvernementales (Exemple : décret sur une baisse du loyer) . Par conséquent, la prévision d'un taux de croissance constant peut être irréaliste dans de nombreux cas.2- Volatilité des revenus locatifsLes revenus locatifs peuvent être sujets à une variabilité significative en raison de la vacance, de l'insolvabilité des locataires ou de la nécessité de rénovations importantes. Ces fluctuations ne sont pas facilement capturées par la formule de Gordon-Shapiro, qui suppose des flux de trésorerie réguliers.<h3><a data-mce-href="https://aml-services.org/actu-immo-senegal/location-residentielle-au-senegal-bulletin-du-2e-trimestre-2024/" href="https://aml-services.org/actu-immo-senegal/location-residentielle-au-senegal-bulletin-du-2e-trimestre-2024/" title="Analyse du marché locatif au 2e trimestre 2024" target="_blank" rel="noopener">Voir l'analyse du marché locatif au 2e trimestre 2024</a></h3>3- Estimation du taux de rendement requisLe taux de rendement requis pour les investissements immobiliers peut varier considérablement en fonction du type de propriété, de l'emplacement et du profil de risque de l'investisseur. La détermination de ce taux est plus complexe que pour les actions, où les benchmarks de marché et les données historiques sont plus facilement disponibles.4- Durée de vie limitée des biens immobiliersContrairement aux actions, les biens immobiliers ont une durée de vie physique limitée et peuvent nécessiter des investissements en capital pour maintenir ou augmenter leur valeur. La formule de Gordon-Shapiro ne prend pas en compte l'amortissement ou les coûts de maintenance futurs.--A la lumière de ces élements d'appréciation, l'adaptation du modèle de Gordon-Shapiro à l'immobilier est théoriquement possible et peut offrir une perspective intéressante pour l'évaluation des biens générant des flux de trésorerie réguliers. Cependant, les hypothèses sous-jacentes et les caractéristiques distinctes du marché immobilier limitent son applicabilité pratique. Les investisseurs doivent utiliser ce modèle avec prudence et compléter leur analyse par d'autres méthodes d'évaluation, telles que l'actualisation des flux de trésorerie (DCF), les comparables de marché (en ayant recours à <a data-mce-href="https://aml-services.org/" href="https://aml-services.org/" title="AML Estate Intelligence" target="_blank" rel="noopener">AML Estate Intelligence</a>) et les analyses de sensibilité, pour obtenir une image plus complète et réaliste de la valeur d'un bien immobilier.

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