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DISPOSITIFS RÈGLEMENTAIRES&nbsp;Les dispositifs réglementaires qui régissent les techniques d’acquisition sont nombreux et éparses. Nous pouvons toutefois les retrouver à travers :&nbsp;1-Le Code des Obligations Civiles et Commerciales qui concentre en son sein les règles fondamentales en matière contractuelle ;&nbsp;2-La Loi foncière de 2011 qui organise le système de l’immatriculation de terres et des livres fonciers au Sénégal ;&nbsp;3- Le Code de la Construction qui organise certains modes d’acquisition qui, jusqu’alors découlaient simplement de la pratique à l’image notamment de la vente d’immeubles à construire encore appelée vente sur plan ;&nbsp;4- Le Code de la famille qui organise certaines opérations comme les donations et les acquisitions par voie de succession pour ne citer que ceux-là. &nbsp;MODES DE TRANSFERT PRÉVUS....&nbsp;Les transferts sont organisés suivant ces trois groupes:&nbsp;1-Transfert définitif de la propriété juridique : VEFA , Vente simple , Vente à terme, Echange d’immeubles,Vente d’immeubles contre remise de locaux à construire , Vente de la nue-propriété&nbsp;2-Transfert avec possibilité de reprise : Vente à réméré, Vente à tempérament&nbsp;3-Transfert de droits réels accordant la propriété économique: Vente de l’usufruit , Location-vente, Bail à construction, Bail à réhabilitation &nbsp;.... ET LES PLUS COURANTS AU SÉNÉGAL&nbsp;Le mode de transfert de propriété le plus courant reste la vente d’immeubles. Toutefois, il y a d’autres modes d’acquisition à savoir :&nbsp;La location-vente est un mode d’acquisition qui est essentiellement pratiquée par les sociétés immobilières comme la SICAP ou la SN HLM. Les promoteurs privés qui veulent proposer ce mode d’acquisition doivent avoir un agrément. Ce mode d’acquisition mérite d’avantage d’être promu pour permettre à l’Etat de pouvoir mieux mener à bien sa politique publique sur l’habitat social.&nbsp;La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement qui confère à l’acquéreur des droits immédiats sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Toutefois, ce mode d’acquisition n’en reste pas une vente mais se distingue de par le fait que les constructions n’existent pas encore au moment de la vente et l’acquéreur en devient propriétaire au fur et à mesure de la réalisation des constructions. Quant au paiement du prix, il est également échelonné dans le temps en fonction de la livraison des constructions. Il faut le souligner que la pratique de la VEFA telle que prévue par la loi, n’est pas possible au Sénégal parce qu’elle doit s’accompagner d’un système de publicité foncière. Or, nous n’avons qu’un système de livre foncier.&nbsp;La vente de la nue-propriété et la vente de l’usufruit : dans le premier cas, le vendeur cède la nue-propriété et se réserve l’usufruit (généralement viager); dans le second cas, le vendeur conserve la nue-propriété et va retrouver la pleine propriété à la fin de l’usufruit.&nbsp;L’échange d’immeubles se fait rarement et parfois c’est pour éviter le double paiement. Elle peut se faire avec ou sans soulte. Il y a soulte lorsque les biens échangés ont des valeurs différentes. La soulte est la somme d'argent qui doit être payée par celui qui, à l'occasion de l’échange, reçoit un immeuble d'une valeur plus élevée que celle donnée. L'échangiste qui doit payer une soulte est soumis, en ce qui concerne son paiement, aux mêmes obligations qu'un acheteur.&nbsp;La donation entre vifs : C’est l’opération par laquelle le donateur transfère à titre gratuit au donataire qui accepte la propriété ou l’usufruit d’un bien.&nbsp;D’autres exemples peuvent être cités comme la transmission par voie testamentaire, par voie de succession... Toutes ces méthodes sont aussi intéressantes les unes que les autres.

Acquisition immobilière : Mode d'emploi

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Il existe certaines situations dans lesquelles des travaux peuvent être réalisées sans avoir à obtenir d'autorisation.&nbsp;1- Les travaux courants d'entretien, de réparation ou de ravalement de constructions existantes. A condition que ces travaux n'apportent aucune modification extérieure au caractère desdites constructions et qu'il ne s'agisse pas de peindre ou d'habillage de façade dans un but publicitaire.&nbsp;2- Les travaux de constructions de clôture d'une hauteur inférieure à 2m autres que celles qui bordent les grandes artères, les places publiques. Il y a également les travaux urgents de caractère conservatoire prescrits par l'autorité compétente pour la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques longeant la voie publique lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité.&nbsp;3- Sont également exemptés sur tout le territoire national ou dans certaines zones seulement, par arrêtés conjoints des Ministères intéressés, certains types de constructions ou de travaux déterminés en raison notamment de leur caractère militaire ou sécuritaire, ou de leur faible importance à condition qu'ils ne soient pas soumis par ailleurs à des dispositions législatives ou réglementaires spéciales.

L'autorisation de construire : les exceptions

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L'essentiel des dispositions spécifiques aux baux commerciaux et à usage professionnel au Sénégal.CONCLUSION ET DUREE DU BAILEst réputée bail commercial toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble et toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec l'accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.Les parties fixent librement la durée des baux.Le bail commercial peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée.LOYERLes parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables.Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, ou à défaut à l'expiration de chaque période triennale.A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants :- La situation des locaux - La superficie - L'état de vétusté - Le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier), ou par toute autre moyen écrit, mentionnant :- L'identité du cessionnaire - Son adresse - Son RCCMA défaut de signification, dans les conditions ci-dessus indiquées, la cession est inopposable au bailleur.Le bailleur dispose d'un délai d'un mois à compter de cettesignification pour s'opposer le cas échéant à celle-ci et saisir dans ce délai lajuridiction compétente, en exposant les motifs sérieux et légitimes qui pourraient s'opposer à cette cession. La violation par le preneur des obligations du bail, et notamment le non-paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime de s'opposer à la cession.Pendant toute la durée de la cession, le cédant demeure tenu aux obligations du bail.SOUS-LOCATIONSauf stipulation contraire du bail, toute sous-location totale ou partielle est interdite.En cas de sous-location autorisée, l'acte doit être porté à la connaissance du bailleur partout moyen écrit.A défaut, la sous-location lui est inopposable.Lorsque le loyer de la sous-location totale ou partielle est supérieur au prix du bail principal, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du prix du bail principal; augmentation qui, à défaut d'accord commun, est fixée par la juridiction compétente.CONDITIONS ET FORMES DE RENOUVELLEMENTLe droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans.Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut le demander par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail. Le preneur qui n'a pas formule sa demande dans ce délai est déchu du droit au renouvellement. Le bailleur qui n'a pas fait connaitre sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail est réputé avoir accepté la principe de renouvellement de ce bail.Dans le cas du bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acteextrajudiciaire au moins six mois à l'avance.Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement peut s'opposer à ce congé au plus tard à la date d'effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par acteextrajudiciaire sa contestation de congé.Faute de contestation dans ce délai, le bail à duréeindéterminée cesse à la date fixée par le congé.CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT PAR LE BAILLEURLe bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d'éviction.A défaut d'accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement et de réinstallation.L'indemnité est généralement calculée avant dire-droit par un expert.&nbsp;CAS PREVUS PAR LA LOI POUR LE MOTIF DE NON REGLEMENT D'INDEMNITE D'EVICTION&nbsp;Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d'indemnité d'éviction dans les suivants :S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant : inexécution d'une obligation substantielle du bail, ect.. S'il envisage de démolir l'immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire S'il occupe (ou son conjoint, ses ascendants, ses descendants..) une partie de l'immeuble à usage d'habitationDROIT À REMBOURSEMENT DES AMENAGEMENTS ET CONSTRUCTIONS POUR LE PRENEURLe preneur sans droit au renouvellement pourrait être remboursé des aménagements qu'il a réalisés dans les locaux avec l'autorisation du bailleur.A défaut d'accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par le preneur dès l'expiration du bail à durée déterminée non renouvelé, ou encore dès la notification du congé du bail à durée indéterminée.RESILIATION JUDICIAIRE DU BAILLe preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et les conditions du bail.A défaut de paiement de loyer ou en cas de d'inexécution d'une clause du bail telle que la modification des caractéristiques du local sans autorisation, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail. Cettemise en demeure doit informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des clauses du bail dans un délai d'un mois, la résiliation sera poursuivie.Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité un fonds de commerce doit notifier sa demande aux créanciers inscrits.Le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.

Le bail commercial et à usage professionnel

Dans les conditions de fond de validité, la promesse synallagmatique doit, à peine de nullité absolue, être passée devant un notaire territorialement compétent. L'étendue du droit immobilier, objet du contrat, est fixée parle titre foncier (Art. 384 du COCC).&nbsp;Le prix de la transaction doit aussi être fixé dans le contrat(Art. 385 du COCC).&nbsp;Il pèse sur le vendeur une obligation spéciale de mise à disposition de l'acquéreur de la copie du titre foncier dans le cas d'un bien immobilier ou du certificat d'inscription (mentionnant la cession de l'usufruit, du bail emphytéotique ou du droit de superficie afin que soit opérée la mutation du droit(Art. 386 du COCC).&nbsp;Dans certains contrats portant sur les immeubles immatriculés, la publicité est obligatoire. Il s'agit notamment de l'article 390 (COCC), du bail assorti d'une promesse de vente ; la publicité visant à le rendre opposable aux tiers.

L'obligation de signer un acte notarié en cas de promesse synallagmatique

Les réserves foncières sont mises en place par l'État, les collectivités locales, les organismes d'aménagement, ainsi que par les promoteurs publics ou privés. Leur constitution peut s'effectuer de diverses manières :- Par l'immatriculation des terres du Domaine National pour l'État, - Par l'acquisition amiable, - Par la préemption ou l'expropriation pour cause d'utilité publique, afin de réaliser des projets d'aménagement futurs dans les agglomérations, préserver et aménager les espaces naturels, ou encore développer des zones touristiques.Les réserves foncières doivent impérativement respecter les dispositions des plans d'urbanisme en vigueur.De plus, l'entité morale qui acquiert une réserve foncière est tenue de la gérer de manière responsable et diligente. À l'exception des cessions entre entités morales et celles destinées à la réalisation des projets pour lesquels la réserve a été créée, les biens immobiliers acquis pour constituer des réserves foncières ne peuvent être cédés en pleine propriété avant leur utilisation définitive.Ces biens immobiliers ne peuvent être soumis qu'à des cessions temporaires, n'accordant aucun droit de maintien dans les lieux lorsque l'immeuble est repris pour son utilisation finale.

Comment établit-on des réserves foncières ?

De quoi s’agit-il en réalité ?L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien destiné à la location pour générer un revenu régulier. Ce type d’investissement peut se réaliser sans emprunt ou avec un crédit, où les loyers perçus servent à rembourser partiellement ou totalement la dette contractée.L’intérêt de l’investissement immobilier repose en partie sur l’évolution démographique. L’augmentation de la population génère une demande toujours plus forte pour des biens immobiliers résidentiels.Face à cette demande, le déficit foncier provoque une hausse des prix des bâtiments anciens mais aussi du logement neuf.Ce qui a pour conséquence de susciter un fort engouement dans l’investissement immobilier locatif dans la région de Dakar.Seulement, l’attente des objectifs de rentabilité fixés par l’investisseur passe par sa connaissance des règles basiques qui caractérisent l’investissement immobilier.Quel est le profil type de l’investisseur ?Le profil type d’un investisseur immobilier aujourd’hui est souvent celui d’un épargnant achetant un appartement ancien à proximité et trouvant seul son locataire. Cette approche peut s’avérer complexe, nécessitant la capacité de gérer la location, bien que des gestionnaires immobiliers puissent se substituer à l’investisseur. Il est crucial de s’impliquer dans la gestion locative, les travaux, l’entretien de la résidence, et l’évaluation financière du bien pour finalement constater que ce n'est pas la solution la plus pertinente par rapport à la situation patrimoniale initiale.&nbsp;C'est pourtant la solution la plus connue, la plus pratiquée, celle qui vient en premier à l'esprit, mais qui laisse de côté tout en pan de l'investissement en immobilier locatif possible, éventuellement plus complexe, mais qui correspond mieux aux besoins de l'investisseur.&nbsp;Le mieux pour être en connaissance de l'ensemble des possibilités d'investissement dans ce secteur compliqué et de se faire accompagner par un professionnel.&nbsp;Avant la phase d'acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil, notamment pour savoir quelle peut-être la part d'allocation d'actif par rapport à son patrimoine personnel global.&nbsp;Ensuite vient le choix d’un bon dispositif fiscal, celui qui va être le plus performant dans le temps par rapport à ses propres objectifs.&nbsp;En effet, les objectifs en investissement immobilier sont multiples : préparation à la retraite, diversification patrimoniale, ect..Le dispositif fiscal doit être le plus approprié possible au regard d'un objectif long terme.&nbsp;Enfin vient le choix de bien immobilier. Quel est l'emplacement qui va être le plus pertinent, le plus sécurisant ?&nbsp;Dans la sécurité d'un tel investissement, s'il y a une part très objective (étude de marché immobilier, analyse patrimoniale, fiabilité du promoteur avec lequel on va s'engager), il y a également une part subjective toute aussi importante qui est la visualisation que l'on se fait de ce bien à terme.Il est vraiment important d'investir dans un endroit que l'on connaît, dont on connaît le marché, dont on a une idée aussi précise que possible de son développement futur.&nbsp;Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l'investissement immobilier locatif.L'accompagnement offre la possibilité de connaître l'intégralité des dispositifs possibles aujourd'hui, prenant en compte les lois de finance et la fiscalité complexe liée à l'immobilier, et ainsi investir dans un produit parfaitement adapté à sa situation patrimoniale et à ses objectifs.&nbsp;Immobilier locatif : à quel moment se lancer ?&nbsp;L'investissement locatif est d'abord une réflexion qui doit être mise en perspective par rapport à son patrimoine existant. On réfléchit à un investissement locatif à partir du moment où l'on s'est déjà mis à l'abri.C'est l'un des principes de base pour réussir son achat locatif. Cette mise à l'abri, c'est notamment d'avoir déjà financé sa résidence principale.&nbsp;Ensuite, c'est d'avoir une épargne de précaution et d'autres supports d'épargne qui vont permettre d'assumer dans le temps l'investissement immobilier locatif qui n'est pas exempt de risques.&nbsp;L'immobilier est un marché qui n'est pas liquide, qui a des cycles et qui doit s'entendre dans une durée de détention longue.Avantages et risques de l'investissement locatif&nbsp;Le placement locatif comporte un certain nombre d'avantages : se constituer un patrimoine sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires, habiter le bien à ses vieux jours, l'attribuer à ses proches...Venons-en aux Avantages...1) Le premier d'entre eux est la possibilité de s'assurer un revenu pour l'avenir et ainsi compléter sa retraite. À l'heure où il est désormais acquis que les actifs d'aujourd'hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d'achat grâce au revenu locatif est intéressante.2) À cela s'ajoute la possibilité d'habiter le bien immobilier pendant ces vieux jours ou même à l'issue de la période de location obligatoire. Avant de pouvoir l'habiter, l'investisseur loue le bien. Néanmoins, pour que le placement soit intéressant, il est nécessaire de s'assurer que le crédit immobilier sera bien remboursé avant la fin de la vie active.&nbsp;3) Le logement peut également être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d'être logé convenablement et avec un loyer attractif. L'investissement locatif devient alors un moyen d'aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers ces dernières années.4) De plus, investir dans l'immobilier en ayant une approche à long terme permet de constituer un patrimoine qui pourra être transmis.&nbsp;5) Alors qu'il est difficile d'emprunter pour financer l'achat d'autres placements financiers, l'immobilier présente le grand avantage de pouvoir être financé par l'emprunt. Grâce au loyer qu'il perçoit, l'investisseur peut alors rembourser pour partie le crédit immobilier.&nbsp;À l'échéance de ce prêt, il devient le détenteur d'un patrimoine alors que sa mise de départ était parfois très faible.&nbsp;Investir dans l'immobilier permet également de réduire les impôts à payer par divers mécanismes. Sachez que dans certains régimes fiscaux les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la réparation, la construction pour l'amélioration du bien sont déductibles de vos impôts.&nbsp;Le remboursement du capital n'est jamais déductible. Veuillez bien à en tenir compte lorsque vous établissez votre plan de financement d'un bien immobilier.Parlons des Risques...Les risques de l'investissement locatif doivent être bien considérés. En effet, tout le chemin décrit repose sur l'idée que l'investisseur parvient à louer le bien immobilier et donc à percevoir des revenus locatifs.Le marché immobilier souffre, selon les localisations, d'un déséquilibre entre l'offre et la demande, et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataires, notamment dans des zones où l'activité économique est limitée.L'autre risque majeur est que le bien soit loué mais à un loyer insuffisant qui ne permette pas à l'investisseur de rentabiliser son investissement ou que les travaux d'entretien à effectuer soient très lourd.

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