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Le choix de la peinture pour votre intérieur n'est pas seulement une question d'esthétique. Il peut avoir un impact significatif sur la température de votre logement et, par conséquent, sur votre confort et votre consommation d'énergie. Explications.La couleur de votre peinture joue un rôle crucial dans l'absorption et la réflexion de la lumière. Les couleurs sombres, comme le noir, le bleu marine ou le marron foncé, absorbent davantage la lumière et la chaleur. En conséquence, les pièces peintes avec ces teintes ont tendance à se réchauffer plus rapidement et à retenir la chaleur plus longtemps. Ccela peut rendre l'espace inconfortable durant la période de chaleur au Sénégal.À l'inverse, les couleurs claires comme le blanc, le beige ou le gris pâle réfléchissent une grande partie de la lumière. Ces teintes contribuent à garder les pièces plus fraîches, particulièrement dans le Sénégal oriental (Matam, Tambacounda, Kaolack..) Elles peuvent également aider à réduire les coûts de climatisation en diminuant la quantité de chaleur absorbée par les murs.Au-delà de la couleur, la finition de la peinture peut également influencer la température. Les peintures mates absorbent plus de lumière que les peintures brillantes, ce qui peut légèrement augmenter la température d'une pièce. Les finitions brillantes, quant à elles, réfléchissent davantage la lumière, ce qui peut contribuer à maintenir une température plus fraîche.L'innovation dans le domaine des peintures a conduit au développement de produits spécialement conçus pour réguler la température. Certaines peintures intègrent des microcapsules qui changent de phase en fonction de la température ambiante, absorbant la chaleur lorsqu'il fait chaud et la libérant lorsqu'il fait froid. D'autres sont enrichies en céramique ou en aérogel pour améliorer l'isolation thermique.Il existe également des peintures réfléchissantes infrarouges qui, appliquées sur les toits ou les murs extérieurs, peuvent considérablement réduire l'absorption de chaleur par le bâtiment.&nbsp;Lors du choix de votre peinture, pensez à l'orientation de chaque pièce. Une pièce exposée au sud, qui reçoit beaucoup de lumière directe, pourrait bénéficier de couleurs plus claires pour rester fraîche. En revanche, une pièce au nord pourrait être plus confortable avec des teintes plus chaudes et absorbantes.N'oubliez pas que l'effet de la peinture sur la température, bien que significatif, n'est qu'un facteur parmi d'autres. L'isolation, la ventilation et l'exposition au soleil jouent également des rôles importants dans la régulation thermique de votre logement.

L'influence de la peinture sur la température d'un logement

Femme d’affaires afro-américaine professionnelle faisant une facture

Le modèle de <a data-mce-href="https://magazineimmosenegal.com/fr/blog/modele-shapiro-immobilier-senegal" href="https://magazineimmosenegal.com/fr/blog/modele-shapiro-immobilier-senegal">Gordon-Shapiro</a>, souvent utilisé pour évaluer la valeur des actifs basés sur les dividendes futurs (comme dans le cas des actions), peut être adapté au marché immobilier, mais il n'est pas toujours optimal dans ce contexte en raison des particularités du marché et de la diversité des actifs immobiliers. La rédaction explore dans cet article une autre méthode en présentant ses avantages et ses limites : le modèle DCF ou des flux de trésorerie actualisés (Discounted Cash Flow).<h3>Méthode DCF (Flux de trésorerie actualisés)</h3>Le modèle DCF permet de valoriser un actif en se basant sur les flux de trésorerie nets générés par l'actif immobilier dans le futur, en les actualisant à leur valeur présente. Cette méthode est largement utilisée dans l'immobilier pour évaluer les immeubles générateurs de revenus, comme les immeubles locatifs ou les centres commerciaux.Étapes de calcul&nbsp; Estimation des flux de trésorerie futurs&nbsp;&nbsp; Pour chaque période (en général annuelle), vous devez estimer les revenus nets générés par l'actif immobilier. Cela inclut : - Revenus locatifs bruts - Dépenses d'exploitation - Flux de trésorerie netsCalcul de la valeur résiduelle À la fin de la période d'analyse (par exemple, 10 ou 20 ans), vous devez estimer la valeur résiduelle du bien immobilier. C'est une estimation de la valeur du bien si vous le vendez à la fin de cette période. Cette valeur peut être calculée en utilisant le taux de capitalisation, une approche standard dans l'immobilier.Détermination du taux d'actualisation Ce taux reflète le rendement attendu par un investisseur pour investir dans l'actif immobilier. Il prend en compte le risque spécifique à l'immobilier au Sénégal (volatilité, spéculation, environnement socio-politique ) et le coût d'opportunité de l'investissement. Ce taux est essentiel pour actualiser les flux de trésorerie futurs.Actualisation des flux de trésorerie Chaque flux de trésorerie futur (y compris la valeur résiduelle) est actualisé à sa valeur présente en utilisant le taux d'actualisation. La formule d'actualisation est la suivante : &nbsp;Valeur actuelle = (Flux de trésorerie) / (1 + Taux d'actualisation)ᵗOù ᵗ est le nombre d'années.Somme des valeurs actualisées La somme des flux de trésorerie actualisés, y compris la valeur résiduelle, donne la valeur nette actualisée (VNA) du bien immobilier, c'est-à-dire sa valeur actuelle.Exemple d'application au marché Supposons que vous évaluiez un immeuble locatif à Dakar. Vous avez les projections suivantes sur 5 ans : - Loyers annuels : 20 millions FCFA, augmentant de 2% par an. - Dépenses d'exploitation annuelles : 5 millions FCFA. - Valeur résiduelle estimée à la fin de la 5e année : 100 millions FCFA. - Taux d'actualisation : 10%.Vous pouvez alors appliquer la méthode DCF pour estimer la valeur actuelle de l'immeuble en tenant compte de ces paramètres.Avantages de la méthode DCF - Elle prend en compte la performance future de l’actif, ce qui est plus précis que de se baser uniquement sur les données passées ou statiques. - La méthode peut s’adapter à différents scénarii de marché, ce qui est particulièrement pertinent dans un marché comme celui du Sénégal, sujet à des fluctuations fortes. - En ajustant le taux d'actualisation en fonction des conditions locales, vous pouvez adapter l’évaluation au contexte&nbsp;Limites&nbsp; - Les résultats sont fortement influencés par les hypothèses faites sur les flux de trésorerie futurs, qui peuvent être difficiles à estimer avec précision dans un environnement incertain. - Déterminer un taux d'actualisation approprié demande une connaissance approfondie des risques du marché immobilier au Sénégal.

Evaluation des actifs immobiliers : Zoom sur la Méthode DCF

Bâtiment démoli. Structure de construction en ruine.  Industrie de la construction

Seon le Code de la Construction, l'autorité compétente pourra prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité.Le ravalement peut être prescrit dans le cas où les façades présentent un caractère inesthétique et vétuste.Sera puni d'une amende de 50.000 francs CFA à 1.000.000 de francs CFA et d'un emprisonnement d'un mois à six mois ou de l'une de ces peines.Quant aux démolitions d'immeubles classés monuments historiques ou situés dans un secteur sauvegardé présentant un intérêt touristique ou historique sont soumises à autorisation administrative préalable délivrée par le Ministre chargé de l'Urbanisme après accord du Ministre chargé des Monuments et Sites historiques ou, le cas échéant, du Ministre chargé du Tourisme.Le manquement à cette obligation est puni conformément à la législation en vigueur sur les sites et monuments historiques.L'autorisation de démolir ne peut être refusée lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l'immeuble.

Constructions menaçant ruine : Quelles sanctions encourues ?

Dans ce numéro de TSM IMMO, Wolette Thiam, architecte DPLG Brésil est l'invitée de Ahmet Lo pour échanger sur la situation du foncier et les options envisageables en vue d’une gestion foncière performante au Sénégal.Wolette Thiam évoque également des solutions visant à rendre le foncier rural moins conflictuel et jette un regard sur les perspectives d’une gestion urbaine plus intelligente.<figure id="figure-zdq90lif2um0yasn0l" class="selected"><iframe id="zdq90lif2um0yasn0l" src="https://www.youtube.com/embed/_2eA6yGcOXM" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=_2eA6yGcOXM" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/_2eA6yGcOXM" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Gouvernance Foncière au Sénégal : Une équation à mille inconnues ?

Terminal maritime international de passagers - Port de Dakar, Dakar, Sénégal

Investir dans le secteur de l'hébergement au Sud du Sénégal notamment la région de Casamance présente de nombreux avantages à savoir :- Un marché touristique en croissance,- Un potentiel inexploité, - Des revenus attractifs et un marché immobilier favorable. Bien que tout investissement comporte des risques, les données suggèrent que le secteur de l'hébergement dans cette région offre des opportunités prometteuses pour les investisseurs avisés.Selon l'Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie (ANSD) du Sénégal, le nombre de touristes visitant le pays a connu une croissance constante ces dernières années :- 2015 : 1,007 million de visiteurs - 2016 : 1,452 million de visiteurs - 2017 : 1,487 million de visiteurs - 2018 : 1,518 million de visiteurs - 2019 : 1,640 million de visiteursMalgré une baisse en 2020 due à la pandémie de COVID-19, les projections de l'Organisation Mondiale du Tourisme (OMT) prévoient un rebond rapide du tourisme au Sénégal, avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% entre 2021 et 2025.Selon le Ministère du Tourisme et des Transports Aériens du Sénégal, la région de Casamance ne représente actuellement que 10% des capacités d'hébergement du pays, alors qu'elle possède un potentiel touristique important. Cela suggère une opportunité significative pour les investisseurs avisés.D'après une étude de la Société Financière Internationale (SFI), le taux d'occupation moyen des hôtels au Sénégal était de 68% en 2019, avec un revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) de 70 USD. Dans les zones touristiques comme la Casamance, ces chiffres peuvent être encore plus élevés pendant la haute saison.Le gouvernement sénégalais a mis en place plusieurs mesures pour encourager l'investissement dans le secteur touristique, notamment :- Exonération de TVA sur les matériaux de construction pour les projets hôteliers - Réduction de 50% de l'impôt sur les sociétés pendant les 5 premières années d'exploitation - Facilités d'acquisition de terrains pour les projets touristiquesCes mesures sont définies dans le Code des Investissements du Sénégal et peuvent représenter des économies substantielles pour les investisseurs.Selon AML Estate Intelligence, le prix moyen du mètre carré pour un terrain à usage touristique dans le Sud du Sénégal est d'environ 30 000 CFA. Cette différence significative avec les prix des centres ubains comme Dakar ou Thiès&nbsp; offre une marge de progression intéressante pour la valeur des investissements immobiliers dans la région.

Pourquoi investir dans le secteur de l'hébergement en Casamance

Vue aérienne du réservoir de pétrole et de gaz avec fond de raffinerie de pétrole la nuit, Éclairage à paillettes de l’usine pétrochimique avec nuit, Fabrication de pétrole, Réservoir de produits dans l’usine pétrochimique.

Selon le décret nº95-737, les terrains domaniaux dont la vente est autorisée par la loi n94-64 sont :- Les terrains domaniaux attribués par voie de permis ou d'autorisation d'occuper, de bail ordinaire, de bail emphytéotique ou ayant fait l'objet d'une concession du droit de superficie dans les conditions fixées par les articles 38, 39 et 40 du Code du Domaine de l'État ;&nbsp; &nbsp; - Les terrains domaniaux à bâtir réservés à l'industrie ou au commerce.Les terrains domaniaux doivent être compris dans les zones dotées d'un plan d'urbanisme ou dans un lotissement approuvé par l'autorité administrative.Les terrains domaniaux visés sont cédés moyennant un prix fixé par arrêté du Ministre chargé des Domaines, aux attributaires ou personnes remplissant les conditions ci-après :1) En ce qui concerne les terrains attribués ou occupés en vertu de permis ou d'autorisation d'occuper, de baux ou de concession du droit de superficie :1.1 Etre détenteur de l'un des titres d'occupation visés à l'article précédent ; 1.2 Etre à jour des redevances lorsque l'attribution ou l'occupation est assortie du paiement d'une redevance ou d'un loyer ; 1.3 Ne pas être déchu de leurs droits avant la cession définitive.2) En ce qui concerne les terrains à bâtir :2.1 formuler une demande écrite accompagnée d'une notice faisant connaître la nature du projet, le programme d'investissement, la ou les sources de financement et les délais de réalisation du projet ; 2.2 Fournir un extrait de plan délivré par la Direction du Cadastre indiquant la localisation, la situation foncière et la superficie graphique du terrain.La demande de cession accompagnée du titre administratif correspondant à l’un des modes d’amodiation prévus à l’article 2 ou du dossier prévu au paragraphe b de l’article 3 est adressée au receveur des Domaines territorialement compétent. En outre, les héritiers d’une personne décédée qui poursuivent l’exploitation du fonds d’industrie ou de commerce doivent fournir :- Un jugement d’hérédité ; - Un acte de partage définitif, le cas échéant ; - Une attestation de paiement ou de non exigibilité des droits de mutation par décès délivrée par le receveur de l’Enregistrement territorialement compétent.&nbsp;Avant transmission du dossier de la demande au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre, le receveur vérifie la concordance des renseignements contenus dans les pièces du dossier avec les énonciations des documents et registres du bureau. Il réclame, s’il y a lieu, les droits, redevances et taxes exigibles et transmet, avec son avis et ses observations, le dossier au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre.Les dossiers des demandes, classés par zone, sont soumis à l’avis de la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales prévues à l’article 55 du Code du Domaine de l’État.&nbsp; &nbsp;Les actes de cession sont dressés par le receveur des Domaines territorialement compétent dans les formes et conditions prévues par l’article 23 du décret n°81-557 du 21 mai 1981.Dans ces actes, l’État est représenté par le Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre. Lesdits actes, pour être définitifs, doivent être approuvés par le Ministre chargé des Domaines.Enfin, le concessionnaire d'un terrain domanial ne peut le céder de gré que lorsqu'il y a réalisé des constructions, aménagements et installations de nature industrielle ou commerciale occupant plus de 60% de la contenance dudit terrain.

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