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Esquisses de solutions pour une meilleure régulation du loyer au Sénégal

<h3>Pour les copropriétés</h3>Comme chaque année, à la même époque, les agences immobilières qui sont mandatées en &nbsp;tant que syndic de copropriété se doivent de préparer les comptes de l’année en cours, pour les présenter au Comité Syndical, d’une part et à l’Assemblée Générale de la Copropriété, de l’autre.De quoi s’agit-il ?Les syndics de copropriété doivent préparer les documents suivants :- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Vérification des justificatifs de dépenses- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Analyse des appels de charge encaissés- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Contrôle des immeubles (par des visites régulières)- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Propositions d’améliorations de la maintenance des immeubles, avec si possible, des devis à présenter aux copropriétaires.<h3>Le droit des copropriétaires…</h3>Pendant cette préparation, les copropriétaires délèguent généralement leur droit de demander à vérifier les comptes du syndic, voir les factures justifiant certaines dépenses, etc. au Comité Syndical.<figure id="figure-ol73zyz8a3m4tmg9id"><img id="ol73zyz8a3m4tmg9id" src="https://media.gettyimages.com/id/1585346376/fr/photo/porte-cl%C3%A9s-en-forme-de-maison-isol%C3%A9-sur-fond-jaune-illustration-3d.jpg?b=1&s=2048x2048&w=0&k=20&c=yrXdEVKd-HLNfDR9hL7ohheTAfRCNk7Y4tUtKOT_5Ak=" alt="Porte-clés en forme de maison isolé sur fond jaune. Illustration 3D." title="Porte-clés en forme de maison isolé sur fond jaune. Illustration 3D." class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionX="null" data-positionY="null" data-fullWidth="false"/></figure><h3>… Et le devoir des membres du Comité Syndical</h3>Dans le même temps, les membres du Comité Syndical sont tenus de faire la vérification des comptes, afin de pouvoir confirmer aux copropriétaires, lors de l’Assemblée Générale, que les vérifications nécessaires ont été faites et sont conformes à la réalité.<h3>Pour les propriétaires, qu’ils louent leur bien ou non :</h3>C’est l’époque de la préparation des comptes en vue de la déclaration foncière qui doit être faite avant le 31 janvier 2025.On constate fréquemment qu’à cette époque, le service des impôts anticipe cette déclaration, en allant visiter des immeubles, pour vérifier si les appartements sont loués ou occupés. Ainsi, ils pourront plus facilement recouper les informations sur le terrain, avec celles qui leur seront transmises, lors de la déclaration individuelle, faite par chaque propriétaire.Sur cette déclaration, figureront les indications suivantes :- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Nom et Prénom du propriétaire- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Adresse de l’immeuble- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;Nombre de lots loués ou non- &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;La valeur locative de chaque lotSi vous avez des lots non occupés depuis plus de six mois, il faudra aussi l’indiquer sur la déclaration, afin de faire baisser la valeur locative totale de l’immeuble.Ensuite, vous devrez payer 5% de cette valeur, suite à un avertissement fiscal que vous recevrez entre juillet et octobre.Si vos biens sont gérés par une agence immobilière, il se peut que cette dernière vous propose de faire votre déclaration. N’hésitez pas à lui poser la question.Bonne lecture et bonnes fêtes.--Cathy Suarez Présidente Honoraire de l’ANAIS, Directrice de la RIManais.reseau@gmail.com

Comment préparer la fin d'année ?

L’analyse de l'évolution des programmes de logement au Sénégal, depuis 1960, traduit non seulement des dynamiques sociales et économiques en transformation, mais également l’adaptation progressive de l'État et du secteur privé aux enjeux de l’urbanisation rapide, de la démographie et de l’accessibilité au logement. La Rédaction met en lumière les politiques successives, leurs impacts sur l’accès au logement pour les Sénégalais, et les défis persistants pour répondre aux besoins d'une population en constante croissance.<h3>Les débuts de l’indépendance : politiques publiques et premiers programmes (1960-1980)</h3>Dans les années 1960, l’indépendance a marqué un tournant pour les infrastructures de logement, jusqu'alors limitées et majoritairement concentrées sur les besoins des fonctionnaires coloniaux. Le gouvernement du Président Léopold Sédar Senghor initie alors des programmes nationaux axés sur la construction de logements sociaux pour les fonctionnaires et les employés de l'État. Ce besoin d'un parc immobilier formel, alors très limité, se concrétise avec la création de structures publiques, comme la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) en 1950, destinée à développer des logements pour les classes moyennes et modestes dans les principales villes du pays.L'accent est mis sur la région de Dakar, qui connaît déjà une forte concentration urbaine. Cependant, ces efforts demeurent limités en volume de production. Le financement de ces logements sociaux repose principalement sur les ressources publiques, souvent insuffisantes pour couvrir les besoins de la population. La Société nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM), créée en 1987, devient un acteur crucial dans la gestion et la distribution de logements abordables, mais rencontre également des difficultés financières et organisationnelles.<h3>La transition vers une approche de libéralisation et la montée de l'auto-construction (1980-2000)</h3>À partir des années 1980, les programmes de logement sénégalais subissent une mutation profonde sous l'influence des ajustements structurels promus par les institutions financières internationales, tels que le Fonds Monétaire International (FMI) et la Banque Mondiale. Cette période de libéralisation de l'économie entraîne une réduction des interventions directes de l'État dans la construction de logements et promeut l’initiative privée. Parallèlement, l’autoconstruction, c’est-à-dire la construction par les ménages eux-mêmes de leurs habitations, devient un mode de production largement encouragé, notamment pour les populations qui n'ont pas accès aux logements formels.Durant cette période, la croissance urbaine de Dakar et des villes secondaires s'accélère, créant une forte demande en parc résidentiel. Les zones non loties se multiplient, souvent dépourvues d’infrastructures de base, ce qui rend difficile la fourniture de services publics tels que l’eau, l’électricité, et les routes. Les programmes publics sont alors orientés vers l’aménagement des quartiers irréguliers plutôt que la construction de nouvelles unités. L’absence de politique de financement hypothécaire accessible et l’inflation réduisent davantage l’accessibilité au logement.<h3>L’impulsion des années 2000 : retour de l’État et soutien à l’accession à la propriété</h3>Dans les années 2000, sous la présidence de Me Abdoulaye Wade, le Sénégal entreprend une nouvelle stratégie de développement économique, incluant une politique de logement - Une Famille Un Toit - qui renforce l'accès à la propriété pour les classes moyennes et populaires. L’État continue de réinvestir dans les programmes de logement &nbsp;avec le Président Macky Sall par le biais du programme des 100 000 logements, un des axes du Plan Sénégal Emergent (PSE) qui visaient à résorber le déficit de logement, estimé à l'époque à plus de 300 000 unités.Ces dernières années, des partenariats public-privé (PPP) sont encouragés pour mobiliser les acteurs privés dans la construction de logements sociaux et économiques. La Caisse de Dépôt et de Consignation (CDC), en tant qu’institution financière, joue un rôle important en facilitant les investissements pour des programmes foncier et immobilier à destination de la classe moyenne. Ces initiatives permettent de diversifier l’offre en logements abordables et tentent de répondre aux attentes d’une classe moyenne en expansion.Cependant, malgré ces efforts, les coûts des matériaux de construction et les prix du foncier continuent de grimper, limitant ainsi l’accès de nombreux Sénégalais aux logements construits. Les difficultés de gouvernance foncière et les procédures complexes d’obtention de titres fonciers freinent également l’expansion du secteur.<h3>L’ère actuelle : digitalisation, résilience et nouveaux défis urbains (2020-présent)</h3>Aujourd'hui, l'urbanisation rapide continue de bouleverser le marché immobilier. Dakar, qui concentre près du quart de la population, connaît une forte pression sur le foncier et les prix de l'immobilier. Les autorités tentent de décentraliser la croissance vers des pôles urbains secondaires comme Diamniadio, Thiès et Saint-Louis.&nbsp;L’intégration des technologies numériques, avec l’essor des plateformes proptech et de gestion locative, transforme également le secteur. Ces plateformes facilitent la mise en relation entre acheteurs et vendeurs, améliorent la transparence des transactions, et démocratisent l’accès aux informations immobilières.En 2024, l’Etat du Sénégal a annoncé qu'il envisage de créer une plateforme nationale d’accès à la propriété qui permettra aux demandeurs de logements d’avoir une visibilité à l’échelle nationale des projets fonciers et/ou immobiliers en commercialisation et de soumettre leurs dossiers de préqualifcation à ces projets depuis cette plateforme.&nbsp;<h3>Les défis actuels et les perspectives d’avenir</h3>Malgré ces avancées, le Sénégal continue de faire face à de nombreux défis dans le domaine du logement. Le coût élevé des matériaux, l’absence de mécanismes de financement abordables pour les ménages à faible revenu, et les lenteurs administratives dans l’obtention de titres de propriété sont autant de freins à l'accessibilité et à la qualité de l’habitat.&nbsp;Pour l’avenir, le Sénégal devra concilier son ambition de développement économique avec des politiques de logement inclusives et durables. L’urbanisation galopante exige une planification rigoureuse, tant au niveau des infrastructures que des services urbains. De plus, l'adoption de matériaux locaux et de techniques de construction plus abordables pourrait offrir une solution pérenne pour réduire les coûts tout en garantissant la qualité. Enfin, la facilitation des mécanismes de financement pour les classes moyenne et inférieure demeure essentielle pour espérer combler le déficit de logement et assurer l’accès pour tous à un habitat décent.

L'évolution des programmes de logement au Sénégal depuis 1960

Dans un secteur où l’offre et la demande évoluent à un rythme effréné, la communication immobilière n’est plus un simple outil, mais un levier stratégique.Pour se démarquer dans un marché saturé et répondre aux attentes de plus en plus exigeantes des clients, les professionnels doivent réinventer leurs méthodes en alliant techniques classiques, marketing digital, storytelling et expérience client, afin de capter l’attention et bâtir une véritable connexion avec leur audience.Ahmet Lo décrypte les stratégies de communication immobilière à fort impact pour les professionnels du secteur.<figure id="figure-brewqd35um3x5oknt"><iframe id="brewqd35um3x5oknt" src="https://www.youtube.com/embed/CXrc7DLAknU" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=CXrc7DLAknU" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/CXrc7DLAknU" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Stratégies de communication Immobilière : Comment attirer des clients ?

Saly Portugal - station balnéaire vue du ciel, Sénégal

J’ai un terrain à la vente et un promoteur m’a proposé une permutation :&nbsp;Comme l’indique la définition trouvée sur le net, il s’agit de l’échange d’un poste contre un autre. En effet, vous possédez un terrain et le promoteur souhaite construire et vendre des appartements, mais il n’a pas le foncier. Alors, vous lui cédez ce dernier en échange de futurs appartements d’une construction à venir.&nbsp;<figure id="figure-87mml7beybm3n03yi6"><img id="87mml7beybm3n03yi6" src="https://cdn.durable.co/profile/2429ktYhCclrqvj4s1MPOkR5sHJm983ja1WrlhNYOXCqiJVrqc0CFWb9rs6TIb6I.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 30%;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Cathy Suarez, Directrice de la Régie Immobilière Mugnier, Présidente Honoraire ANAIS " data-positionx="50%" data-positiony="30%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/profile/2429ktYhCclrqvj4s1MPOkR5sHJm983ja1WrlhNYOXCqiJVrqc0CFWb9rs6TIb6I.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 30%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Cathy Suarez, Directrice de la Régie Immobilière Mugnier, Présidente Honoraire ANAIS</figcaption></figure><h3>Quels sont les avantages et les inconvénients d’une telle pratique&nbsp; ?</h3>Vous possédez un terrain avec un titre de propriété.&nbsp;Première difficulté : Avez-vous un titre foncier ou un titre précaire ? Vous êtes-vous assuré auprès du notaire de la possibilité légale d’échanger votre terrain contre une construction à venir?&nbsp;Deuxième difficulté : Vous, vous possédez un bien qui existe déjà. Mais ce qu’on vous propose, c’est un projet de construction. Certes, vous ne mettez pas d’argent dans le projet , mais vous devrez peut-être accepter une hypothèque de votre terrain, ou une mutation du titre foncier au nom d‘un tiers, sans l’assurance d’obtenir, au final, les appartements construits et bien finis, tels que stipulé au moment où vous aurez signé votre contrat devant notaire, avec le promoteur.&nbsp;<figure id="figure-ybjdllyuolm3n0b1s7"><img id="ybjdllyuolm3n0b1s7" src="https://cdn.durable.co/blocks/15zMMeftgBak96dNQUQu4wtRxUuMT5FCeClgdo3Yvga7mJ1XHioE2zzI39a8HggP.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/15zMMeftgBak96dNQUQu4wtRxUuMT5FCeClgdo3Yvga7mJ1XHioE2zzI39a8HggP.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: center center;"></figure>Bien sûr, en cas de problème, vous aurez recours à la Justice. Mais cette dernière n’est pas toujours bien outillée pour comprendre tous les mécanismes de la permutation et toutes les conséquences, en cas de défaillance du promoteur.&nbsp;Alors, du coup, ce n’est pas intéressant pour moi de faire une permutation ?&nbsp;Il faut bien étudier la question et se rapprocher de votre agent immobilier qui devrait être en mesure de vous renseigner.&nbsp;La permutation est particulièrement intéressante lorsque vous possédez un terrain en indivision avec des frères et sœurs et que vous ne vous entendez pas pour vendre, car certains héritiers souhaitent obtenir un appartement en échange de leur quote-part d’une éventuelle cession.&nbsp;Ou bien si vous avez confiance dans le professionnalisme du promoteur ou que ce dernier vous garantit le coût de la construction en déposant dans un compte bancaire spéciale, les versements des clients futurs acquéreurs, alors obtenir des appartements que vous n’aurez pas la possibilité de construire seul, c’est toujours très intéressant.&nbsp;--Cathy SUAREZDirectrice Régie Immobilière Mugnier&nbsp;Présidente Honoraire ANAIS

Promotion Immobilière : Ce qu'il faut savoir sur la permutation

L’étude des sociétés civiles immobilières dans l’espace OHADA conduit à établir une jonction entre la loi nationale des pays et le droit communautaire sur les formes sociales dont s’agit. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, il me semble important de &nbsp;définir la notion de Société Civile Immobilière.<figure id="figure-p2uducqzzm3ftveot"><img id="p2uducqzzm3ftveot" src="https://cdn.durable.co/profile/22CU5BG8BQi1GQrJD16XZOeThXDgwF0fo76coXmEAisJ8TirvDuoKYt4KKRibzew.png" alt="Keys from room hotel on the door" title="Keys from room hotel on the door" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 20%;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Me Mory Diakhaté, Notaire à Saint Louis, Secrétaire Général Bureau CDNS" data-positionx="50%" data-positiony="20%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/profile/22CU5BG8BQi1GQrJD16XZOeThXDgwF0fo76coXmEAisJ8TirvDuoKYt4KKRibzew.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 20%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Me Mory Diakhaté, Notaire à Saint Louis, Secrétaire Général Bureau CDNS</figcaption></figure><h3>Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?&nbsp;</h3>Il s’agit d’une notion que les notaires et les usagers utilisent régulièrement, pour en constituer. Mais existe-t-il une définition spécifique de ces types de sociétés ?Pour citer l’exemple du Sénégal, force est de constater qu’il n’existe pas une réglementation spécifique à la Société Civile Immobilière (SCI). Les dispositions applicables aux Sociétés civiles immobilières sont contenues dans le Code des Obligations Civiles et Commerciales notamment en son Livre Sixième, intitulé « Les Contrats Générateurs de Personnes Morales », le Chapitre premier traite des Sociétés Civiles.Aux termes des dispositions de l’Article 766 du COCC, la Société Civile est définie comme « un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes mettent en commun des apports et constituent une personne morale pour les exploiter et se partager les profits ou les pertes qui résulteront de cette activité ».Nous pouvons comprendre à travers cette définition que la notion « Immobilière » n’est pas spécifiquement visée et qu’il faudra s’en référer à l’objet social pour se faire une idée sur les activités savoir si elles portent sur la matière immobilière. C’est ainsi qu’une Société Civile peut être qualifiée tantôt comme étant une Société Civile Immobilière ou une Société Civile de Moyen, tantôt une Société Civile Particulière.&nbsp;A noter qu’au Sénégal les Sociétés Civiles dites Professionnelles sont bien réglementées notamment par les dispositions de l’Article 810-1 à 810-15 du code précité. Elles sont constituées par les personnes physiques exerçant une même profession libérale ou exploitant un office public ou ministériel.<h3>Ce que prévoit le Code de la Construction</h3>A côté du Code des Obligations Civiles et Commerciales sénégalais qui ne donne aucune spécificité de la Société Civile Immobilière, le Code de la Construction du Sénégal vient aménager et organiser certaines sociétés traitant de la matière immobilière.Il s’agit :- Des sociétés civiles constituées en vue de la vente d’immeubles ;- Des sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux associés par fraction indivises.Si l’une revêt un caractère purement civil, l’autre par contre laisse entrevoir une idée de commercialité par l’activité si bien que l’article L63 dudit code dispose que « Les sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur revente en totalité ou en fractions sont régies par l’Acte Uniforme de l’OHADA (portant sur les sociétés commerciales) et par les dispositions du présent chapitre ».<h3>Tentative de définition</h3>Au regard des dispositions sus-énoncées, on constate que tant le COCC que le Code de la construction ne parviennent à donner une définition exacte de la Société Civile Immobilière. Face à cette absence de définition législative ou réglementaire, il convient de se retourner vers celle doctrinale.La doctrine quant à elle, conçoit les SCI comme étant « une forme de société qui permet à plusieurs personnes physiques ou morales de mettre en commun des biens immobiliers dans le but d'une gestion patrimoniale ».&nbsp;Cette définition qui semble très simpliste peut poser d’énormes difficultés dans la pratique. Car de par son principe la société civile n’a pas pour vocation de poser des actes de commerce dans le sens des dispositions des articles 2 et 3 de l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général, mais plutôt de gérer et d'administrer des biens immobiliers (résidentiels, commerciaux, industriels, etc.).<h3>Pourquoi créer une SCI ?</h3>Les raisons qui peuvent amener une personne à constituer une SCI sont multiples. Nous pouvons dès lors en donner quelques exemples. La création d’une SCI peut se justifier :· &nbsp; &nbsp; &nbsp;Par nécessité d’une gestion patrimoniale : La SCI permet de regrouper des biens immobiliers détenus par plusieurs associés, facilitant ainsi leur gestion et leur transmission.· &nbsp; &nbsp; &nbsp;Pour des raisons de souplesse dans la gestion : Les statuts d'une SCI peuvent être adaptés aux besoins des associés, permettant une grande flexibilité dans la gestion de la société.· &nbsp; &nbsp; &nbsp;Pour la protection du patrimoine : La création d'une SCI peut permettre d'isoler un bien immobilier du patrimoine personnel des associés, offrant une certaine protection en cas de difficultés financières.·&nbsp; &nbsp; &nbsp; Pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier : La SCI facilite la transmission des biens immobiliers aux héritiers des associés en évitant l’indivision.·&nbsp; &nbsp; &nbsp; Pour des raisons professionnelles : L’achat, la vente et la gestion de patrimoine immobilier en vue de réaliser des profits et se partager les bénéfices.<h3>La SCI commerciale de par son objet ?</h3>Suivant les dispositions de l’Article 6 de l’Acte Uniforme révisé portant sur le droit des sociétés commerciales et du GIE « Le caractère commercial d'une société est déterminé par sa forme ou par son objet ».A travers cette disposition on peut se poser la question si société civile notamment immobilière peut avoir un objet commercial et ainsi entrer dans le giron de l’Acte Uniforme relatif aux Sociétés Commerciales et du GIE entrainant ainsi son immatriculation au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier.&nbsp;Nous serions tentés de répondre par l’affirmatif et penser qu’il n’y aurait aucune difficulté pour appliquer les dispositions de l’Acte Uniforme précité au Société Civile Immobilière qui aurait une activité commerciale.&nbsp;Cette affirmation peut sembler douteuse de toutes les sociétés prévues par cet acte uniforme, toutes n’ont pas forcément le caractère commercial de par leur forme. Nous pouvons citer à titre d’exemple: La société en participation.<h3>Sur la forme des Statuts</h3>Si l’article 10 de l’Acte Uniforme organisant le Droit des Sociétés Commerciales prévoit le recours obligatoire au Notaire ou par tout autre acte offrant des garanties d’authenticité (sauf disposition nationales contraires) pour l’établissement d’une société commerciale, il n’en demeure pas moins qu’aucune forme particulière n’est prévue. La constitution d’une SCI se caractérise par la non-exigence d’un écrit comme condition de sa validité. &nbsp;Toutefois, nous savons que dans la pratique, les usagers sollicitent le notaire pour l’établissement des Statuts d’une SCI.<h3>Sur le nombre d’associés et leurs responsabilités</h3>Outre la SNC et la SCS, toutes les autres sociétés peuvent être constituées par une seule personne. La SCI suivant la définition donnée par la loi, ne saurait être constituée par une seule personne. Il faut au minimum deux personnes pour la constituer, qu’elles soient physiques ou morales.&nbsp;Les associés devant prendre part au capital de la SCI peuvent être autant des majeurs que des mineurs émancipés ou non, il faudra juste qu’ils se fassent représentés par leur administrateur légal (ce qui n’est pas évident pour la SNC et la SCS pour les associés en commandite). Dans la pratique, le mineur peut est souvent associé dans une SCI quand bien même l’application rigoureuse de la loi ne l’aurait pas permis, puisque le mineur ne peut être associé dans une Société dans laquelle il peut est indéfiniment et solidairement responsable.Ils peuvent également être des conjoints sans considération de leur régime matrimonial (ce qui n’est pas également le cas des associés dans une SNC et pour les associés en commandite dans une SCS).La responsabilité des associés dans une SCI est indéfinie et non solidaire contrairement aux SNC et aux SCS où les associés sont tenus solidairement et indéfiniment. Mais, il demeure qu’avant d’engager la responsabilité des associés, il faut d’abord engager la responsabilité de la société. Ce n’est que lorsque &nbsp; cette dernière est défaillante que le recours aux associés sera possible.<h3>Sur la composition du capital</h3>A l’exception de la Société Anonyme où il est demandé un capital minimum de Dix Millions (10.000.000) de Francs CFA libérable du quart, á la constitution, aucun minimum légal n’est exigé pour les autres types de Sociétés Commerciales. Il en va de même pour la SCI.&nbsp;Les apports peuvent être constitués en numéraire, en nature dans n’importe laquelle des sociétés qu’elles soient commerciales ou civiles.&nbsp;Toutefois, en ce qui concerne l’apport en industrie, il est accepté dans toutes les formes de sociétés commerciales ou civiles sauf pour la SA où il est interdit et pour la SARL où il est limité au quart du montant des apports.&nbsp;<h3>La SCI commerciale</h3>Suivant les dispositions de l’article 2 de l’Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général « Est commerçant celui qui fait de l’accomplissement d’actes de commerce par nature sa profession ».L’Article 3 poursuit en définissant l’acte de commerce par nature comme étant celui par lequel une personne s’entremet dans la circulation des biens qu’elle produit ou achète ou par lequel elle fournit des prestations de service avec l’intention d’en tirer un profit pécuniaire. Il cite en cela certains actes, ce de manière non exhaustive, comme l’achat de biens meubles ou immeubles, en vue de leur revente.Pour qu’une société civile immobilière puisse être considérée comme commerciale, il faut que dans les activités qu’elle est appelée à faire qu’il y ait une au moins qui réponde aux exigences de l’article 2 ci-dessus.&nbsp;<h3>Le cas de la Société Civile de Construction Vente</h3>C’est en ce sens que l’article L63 du Code de la Construction du Sénégal dans son ancienne disposition prévoyait que « Les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par l’Acte Uniforme de l’OHADA (portant sur les sociétés commerciales) et par les dispositions du présent chapitre ».Cette disposition confère une prépondérance des dispositions de l’Acte Uniforme organisant le Droit des Sociétés Commerciales et du GIE sur celles contenues dans le code de la Construction. Ce qui laisse entendre que pour la Constitution d’une telle société, contrairement aux sociétés civiles classiques, l’écrit est obligatoire et que les Statuts doivent nécessairement être reçus par un notaire.Il faut en outre veiller à faire immatriculer la société au registre du commerce. &nbsp;<h3>Immatriculation au RCCM</h3>Il faut rappeler que l’immatriculation de la SCI au RCCM n’est pas obligatoire. Pour le cas du Sénégal, jusqu’à une date récente les Sociétés Civiles n’étaient pas publiées au RCCM. Mais depuis quelques années les banques notamment exigent l’immatriculation des Sociétés Civiles Immobilières sans se soucier si oui ou non il y a un objet commercial dans ses activités.&nbsp;Avoir un objet commercial est nécessaire pour qu’une SCI puisse être immatriculée au Registre du Commerce et seulement à cette condition, l’immatriculation devient une obligation pour elle. Ainsi pouvons-nous lire aux termes de l’Article 44 de l’acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général « Les personnes morales soumises par des dispositions légales à l’immatriculation doivent demander leur immatriculation dans le mois de leur constitution, auprès du greffe de la juridiction compétente ou de l’organe compétent dans l’État Partie dans le ressort duquel est situé leur siège social ou leur principal établissement ».<h3>Immatriculation et personnalité juridique</h3>Par principe, l’immatriculation de la Société Civile Immobilière n’a pas le même effet que celle pour la société commerciale.&nbsp;Si elle est requise pour la Société Commerciale pour lui conférer la personnalité juridique, l’immatriculation de la SCI est faite pour lui conférer le caractère commercial. En effet, il ne faut pas perdre de vue la Société Civile acquiert de la personnalité morale dès l’instant que les parties ont manifesté leur intention de mettre en commun des apports en vue de constituer une personne morale pour les exploiter et se partager les profits ou les pertes qui résulteront de cette activité. La seule exigence est que la société ne soit pas fictive.&nbsp;Toutefois, en raison, de la primauté des dispositions des Actes Uniformes de l’OHADA sur celles nationales, il y’a lieu de s’interroger s’il n’y aurait pas une renonciation de la loi nationale au profit de celle supranationale et qui ferait qu’une société civile immobilière et commerciale de par son objet ne puisse avoir la personnalité juridique qu’après son immatriculation au RCCM.<h3>Passage d’une une société commerciale en une SCI</h3>Il peut arriver qu’une société qui exerçait une activité commerciale décide de modifier son objet social en ne maintenant plus qu’une activité purement civile. Il s’agit de situation que nous ne rencontrons pas dans la pratique. Mais qui peut toutefois arriver. La question serait de savoir ce qu’il faut faire en ce sens. Y aurait-il lieu de procéder à la dissolution de la société, suivi d’une nouvelle création, ou tout de retirer la société du RCCM auquel elle est affiliée ?La réponse à cette question est réglée par l’Article 188 de l’AU/SCGIE. En effet, il ressort de cette disposition que « Lorsque la société́, à la suite de sa transformation, n'a plus l'une des formes sociales prévues par le présent Acte uniforme, elle perd la personnalité́ juridique si elle exerce une activité́ commerciale. »&nbsp;--Me Mory DiakhatéNotaire à Saint Louis, Secrétaire Général Bureau CDNS

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