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Le modèle de Gordon-Shapiro, bien que principalement utilisé pour évaluer des actions en bourse, peut théoriquement être adapté à l'immobilier, notamment pour évaluer des biens générant des flux de trésorerie constants, tels que des propriétés locatives. Cependant, cette application n'est pas sans défis et présente des limites importantes. Analysons cette possibilité.Adaptation du modèle à l'immobilierPour appliquer le modèle de Gordon-Shapiro à l'immobilier, nous devons identifier des analogues aux termes utilisés dans la formule originale :- P₀​ (Prix actuel de la propriété) : Il s'agit du prix auquel la propriété est actuellement cotée ou évaluée.- R₀ (Revenu locatif net actuel) : Le revenu locatif annuel net, après déduction des frais d'exploitation, des taxes et des autres dépenses.- g&nbsp; (Taux de croissance des loyers) : Le taux annuel prévu de croissance des revenus locatifs.- r&nbsp; (Taux de rendement requis) : Le rendement attendu par les investisseurs immobiliers, souvent basé sur des comparaisons de marché et le coût du capital.La formule adaptée pourrait être écrite comme suit : P₀= R₀(1+g) / (r-g)Exemple d'applicationSupposons un immeuble de bureaux à Dakar générant un revenu locatif net annuel de 60 000 000 FCFA, avec une croissance annuelle prévue de 2 % des loyers. Si les investisseurs exigent un rendement de 8 %, nous pouvons calculer la valeur de la propriété en utilisant la formule ci-dessus :R₀ est Revenu locatif net actuel, soit 60 000 000 CFA,g&nbsp; est le taux de croissance des loyers, soit 2 %r&nbsp; est le taux de rendement requis, soit 8 %. P₀= 60 000 000 x (1+0,02) / (0,08-0,02)Ainsi, la valeur de la propriété est de 1 020 000 000 CFALimites et problèmes potentiels :1- Hypothèses de croissance constanteL'une des principales limites de l'application de ce modèle à l'immobilier est l'hypothèse de croissance constante des revenus locatifs. Les loyers peuvent être influencés par une multitude de facteurs, tels que les conditions économiques, les taux de vacance, les cycles de marché et les politiques gouvernementales (Exemple : décret sur une baisse du loyer) . Par conséquent, la prévision d'un taux de croissance constant peut être irréaliste dans de nombreux cas.2- Volatilité des revenus locatifsLes revenus locatifs peuvent être sujets à une variabilité significative en raison de la vacance, de l'insolvabilité des locataires ou de la nécessité de rénovations importantes. Ces fluctuations ne sont pas facilement capturées par la formule de Gordon-Shapiro, qui suppose des flux de trésorerie réguliers.<h3><a data-mce-href="https://aml-services.org/actu-immo-senegal/location-residentielle-au-senegal-bulletin-du-2e-trimestre-2024/" href="https://aml-services.org/actu-immo-senegal/location-residentielle-au-senegal-bulletin-du-2e-trimestre-2024/" title="Analyse du marché locatif au 2e trimestre 2024" target="_blank" rel="noopener">Voir l'analyse du marché locatif au 2e trimestre 2024</a></h3>3- Estimation du taux de rendement requisLe taux de rendement requis pour les investissements immobiliers peut varier considérablement en fonction du type de propriété, de l'emplacement et du profil de risque de l'investisseur. La détermination de ce taux est plus complexe que pour les actions, où les benchmarks de marché et les données historiques sont plus facilement disponibles.4- Durée de vie limitée des biens immobiliersContrairement aux actions, les biens immobiliers ont une durée de vie physique limitée et peuvent nécessiter des investissements en capital pour maintenir ou augmenter leur valeur. La formule de Gordon-Shapiro ne prend pas en compte l'amortissement ou les coûts de maintenance futurs.--A la lumière de ces élements d'appréciation, l'adaptation du modèle de Gordon-Shapiro à l'immobilier est théoriquement possible et peut offrir une perspective intéressante pour l'évaluation des biens générant des flux de trésorerie réguliers. Cependant, les hypothèses sous-jacentes et les caractéristiques distinctes du marché immobilier limitent son applicabilité pratique. Les investisseurs doivent utiliser ce modèle avec prudence et compléter leur analyse par d'autres méthodes d'évaluation, telles que l'actualisation des flux de trésorerie (DCF), les comparables de marché (en ayant recours à <a data-mce-href="https://aml-services.org/" href="https://aml-services.org/" title="AML Estate Intelligence" target="_blank" rel="noopener">AML Estate Intelligence</a>) et les analyses de sensibilité, pour obtenir une image plus complète et réaliste de la valeur d'un bien immobilier.

Peut-on adapter le modèle de Gordon-Shapiro à l’immobilier au Sénegal?

Pour mieux comprendre le spectre du secteur du financement immobilier, Me Mory DIAKHATE, Notaire, Secrétaire Général du Bureau de la Chambre des Notaires Sénegal nous a accordé une interview sur les stratégies de financement immobilier au Sénégal.--MIS : Quelles sont les principales options de financement immobilier disponibles pour les particuliers souhaitant acquérir une propriété résidentielle, et quelles sont les considérations importantes à prendre en compte lors du choix entre un prêt hypothécaire, un prêt relais ou d'autres solutions de financement?Me Mory Diakhaté : Les principales options de financement disponibles pour les particuliers souhaitant acquérir une propriété au Sénégal reposent essentiellement sur le prêt bancaire. Cela se justifie par le fait qu’au Sénégal le niveau de vie est très élevé par rapport aux revenus qu’un citoyen peut avoir et ainsi se permettre des faire des économies.Ce qui veut dire que pour la majorité des particuliers qui dispose d’un revenu permanent peuvent tout simplement soit recourir à un prêt bancaire soit bénéficier d’un programme de financement que certaines entreprises mettent en place en leur sein dans le cadre de leur politique RSE. &nbsp;Il y a le mécanisme des sociétés de coopératives ou même des tontines qui permettent aujourd’hui à certains de pouvoir accéder à la propriété.En ce qui concerne les considérations à prendre en compte pour faire un choix sur le mode de financement pour acquérir une propriété, plusieurs facteurs peuvent entrer en jeu. Il peut s’agir de la capacité financière, le taux, l’âge ou même de l’importance et la consistance des garanties à accorder à l’établissement de crédit.<figure id="figure-matj64eyq9olymxz9ce"><img id="matj64eyq9olymxz9ce" src="https://cdn.durable.co/blocks/3278XvPHkMNU4jQlGQ31inkKpPLp1xcGSdqFjdFL74JjZMIjpKWRWfsP6GU19lwx.jpg" alt="" title="" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 30%;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Me Mory Diakhaté, Notaire, SG du bureau de la Chambre des Notaires du Sénégal (CDNS)" data-positionx="50%" data-positiony="30%" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/3278XvPHkMNU4jQlGQ31inkKpPLp1xcGSdqFjdFL74JjZMIjpKWRWfsP6GU19lwx.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: 50% 30%;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Me Mory Diakhaté, Notaire, SG du bureau de la Chambre des Notaires du Sénégal (CDNS)</figcaption></figure>MIS : Pouvez-vous expliquer les implications juridiques et financières des garanties couramment utilisées dans les transactions immobilières, telles que l'hypothèque, le privilège du prêteur et la caution?Me Mory Diakhaté : Le côté juridique dans une opération de crédit se conçoit du début à la fin puisqu’en réalité tout est organisé par la loi. La relation entre le débiteur et créancier est par essence une relation juridique avec comme fondement un contrat qui lie les différentes parties. De ce point de vue, le notaire se doit de veiller au respect des règles fondamentales qui concourent tant à la validité qu’à l’efficacité du contrat, sous peine d’engager sa responsabilité.Par contre, les implications financières sont à prendre en considération et dépendent du mode de financement utilisé. Il est un normal que celui qui acquiert un bien sur fonds propres vienne à payer moins que celui qui passe par un crédit bancaire.Le fait de passer par un apport bancaire suppose une garantie hypothécaire au profit de la banque ; ce qui a un coût qui vient se rajouter au montant de la provision sur frais et honoraires d’acte de vente. A ce niveau, il convient de souligner que le privilège du vendeur du prêteur n’est prévu par le droit OHADA et aucune disposition nationale ne le prévoit, seule la notion d’hypothèque est prévue à travers l’Acte Uniforme organisant le droit des sûretés. C’est cet acte uniforme qui organise également la caution. Il faut souligner que rarement il est prévu une telle sûreté lorsqu’il s’agit d’un financement pour une acquisition immobilière à moins qu’il s’agisse d’un financement au profit d’une personne morale où un des dirigeants ou associés peut être appelé à titre de caution.<blockquote>La Vente à l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un outil performant</blockquote>MIS : Quels sont les critères clés que les promoteurs immobiliers doivent prendre en compte lorsqu'ils recherchent un financement pour un projet de construction ou de développement immobilier, et quelles sont les options de financement les plus adaptées à différentes phases du projet?Me Mory Diakhaté : Les critères que les promoteurs doivent prendre en compte pour la recherche de financement sont nombreux. Il peut s’agir de la notoriété du promoteur selon qu’il s’agisse du nombre de ses réalisations, la qualité de ses produits que de ses clients, le respect des délais ou même de la situation géographique des constructions à réaliser.Les promoteurs de nos jours cherchent à solliciter de moins en moins les établissements de crédit pour réaliser leurs programmes immobiliers. La Vente à l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un outil performant pour permettre aux promoteurs de réaliser des programmes en se fondant sur les appels de fonds qui se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; à préciser que la VEFA n’exclut pas totalement le recours aux établissements de crédit.MIS : &nbsp;Comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils optimiser leur stratégie de financement pour maximiser leur rendement sur investissement?Me Mory Diakhaté : Pour maximiser leur rendement sur investissement à mon avis cela dépend de sa capacité de négociation pour bénéficier d’un taux avantageux si toutefois il doit recourir à un financement bancaire.L’autre élément consiste au respect des délais de réalisation du programme. Plus le délai est long plus le projet coûtera cher ; ce d’autant que dans les programmes de VEFA par exemple, le promoteur peut être amener à supporter des indemnités de retard.Il y a aussi de mener une bonne politique de commercialisation en disposant d’un réseau de clientèle qui permet d’écouler rapidement ses produits.Il y a aussi d’avoir un bon ratio entre la qualité et prix des ouvrages à réaliser. &nbsp;MIS : &nbsp;Quels sont les risques et les avantages associés à l'utilisation de produits financiers tels que les titrisations immobilières ou les fonds d'investissement immobilier (REITs) dans le cadre d'une stratégie de financement ou d'investissement immobilier?Me Mory Diakhaté : Il faut souligner que le mécanisme de titrisation immobilière ou les fonds d'investissement immobilier (REITs) n’est pas développé au Sénégal. Il s’agit de mécanismes méconnus ou peu pratiqués de nos promoteurs qui pour la plupart des cas préfèrent acquérir construire et vendre ou tout simplement trouver un accord avec un propriétaire terrien, construire, se partager les appartements dont certains sont destinés à la vente.Ces mécanismes développés aux Etats Unis commencent à susciter des intérêts en Europe.&nbsp;MIS : &nbsp;Pouvez-vous expliquer le processus de refinancement immobilier et quand est-il judicieux pour les propriétaires ou les investisseurs immobiliers de considérer le refinancement comme une option pour optimiser leur situation financière?Me Mory Diakhaté : Les opérations de refinancement immobilier, souvent qualifiées d'OBO immobilier (« owner buy out » immobilier) consistent à refinancer des biens immobiliers de rapport en les cédant à une SCI qui va s'endetter pour les acquérir.&nbsp;De telles opérations permettent de combiner plusieurs objectifs : la vente de l'immeuble à une SCI familiale permet au parent de recevoir des liquidités, donc de diversifier son patrimoine. Elle permet dans certains pays comme la France, à souscrire, au nom de la société, un emprunt à des taux d'intérêt historiquement bas et de bénéficier d’une déductibilité fiscale des intérêts de l'emprunt ; ce qui n’est pas le cas au Sénégal.&nbsp;Il peut arriver au Sénégal qu’un tel mécanisme soit utilisé soit pour anticiper sur les problèmes de succession soit, sur exigence de la banque, pour faciliter l’accès à un crédit destiné pour construire ou rénover le bien en raison de l’âge avancé des parents qui ont atteint la limite leur fermant les portes d’accès à un concours bancaire.MIS : &nbsp;Quelles sont les implications légales et financières de l'acquisition d'une propriété immobilière par le biais d'un entité juridique comme une société, et comment ces structures peuvent-elles être utilisées dans le cadre d'une stratégie de financement immobilier efficace?Me Mory Diakhaté : Légalement il n’y a aucune différence entre l’acquisition d’une propriété immobilière par une personne physique et une personne morale. Toutes deux ont des droits et des obligations. Elles sont des acteurs dans le commerce juridique.Revenant sur la cas de la société, il a y a effectivement une procédure à suivre lorsque celle-ci souhaite acquérir un bien immobilier. Il faudra dans un premier temps consulter les Statuts de la société pour voir si l’objet social de ladite société autorise le représentant légal de la société à engager librement cette dernière dans une opération ou s’il faille solliciter un organe compétent (l’assemblée générale des associés, le conseil d’administration ou autre selon la forme social de chaque société). Il peut arriver que le représentant social puisse être autorisé jusqu’à un certain seuil et être obligé de s’en référer à l’organe compétent visé par les Statuts en cas de dépassement.En ce qui concerne les implications financières, il n’y a quasiment aucune différence à moins que le prix ne dépasse pas Quarante Millions (40.000.000) de Francs CFA. En effet, suivant le Décret n° 2017-1009 du 17 mai 2017 fixant les émoluments des notaires pour les ventes d'immeubles à usage professionnel au profit des Petites et Moyennes Entreprises (PME), les émoluments des notaires pour les ventes d'immeubles à usage professionnel au profit des Petites et Moyennes Entreprises (P.M.E) sont fixés forfaitairement à cinq cent mille (500.000) francs CFA lorsque le prix d'acquisition est inférieur ou égal à quarante millions (40.000.000) de francs CFA.Il s’agit là d’une mesure incitative pour faciliter l’accès à la propriété aux PME et la seule condition fixée par ledit Décret est la présentation d’un document attestant de son immatriculation au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier.<figure id="figure-2e4fs45kvnlymz0fou"><img id="2e4fs45kvnlymz0fou" src="https://cdn.durable.co/blocks/259vPCUZIm8rKbvoIhapcQ3dfqwOwjfpYfMwadmUrYIXFWJ3rS82gjwA2sQOBUYq.png" alt="brown wooden dining table with white chairs near kitchen" title="brown wooden dining table with white chairs near kitchen" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/259vPCUZIm8rKbvoIhapcQ3dfqwOwjfpYfMwadmUrYIXFWJ3rS82gjwA2sQOBUYq.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: center center;"></figure>

Paysage financier immobilier : Stratégies et Perspectives pour les acteurs du marché

Depuis sa création en 2016, le Salon Meet Sénégal s’est imposé comme un rendez-vous incontournable pour la diaspora sénégalaise et les investisseurs internationaux. L’édition 2024, qui s’est clôturée en grande pompe le 8 juin à Dakar, confirme une fois de plus la vision avant-gardiste de ses fondateurs, Madame Fatoumata Lo et Monsieur Amath ANNE.<figure id="figure-wjvwywybrmlyj4fsfk"><img id="wjvwywybrmlyj4fsfk" src="https://cdn.durable.co/blocks/1cpsdYnPUCF0w6orVSkKbCRHK6LCIjtUpcb8fC5xXysSeqO06JlYaWdqTaZ62sbp.jpg" alt="black flat screen tv turned off" title="black flat screen tv turned off" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 3/2; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="3:2" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1cpsdYnPUCF0w6orVSkKbCRHK6LCIjtUpcb8fC5xXysSeqO06JlYaWdqTaZ62sbp.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 3/2; object-position: undefined undefined;"></figure>Fatoumata Lo, Une Visionnaire de l'ImmobilierÀ l’origine de ce succès se trouvent deux sénégalais issus de la diaspora et revenus au Sénégal depuis maintenant trois ans. Madame Fatoumata Lo et Monsieur Amath Anne ont fondé d’AFSI International en 2015. Spécialisée dans les services immobiliers entre l’Afrique et l’Europe, AFSI International est devenue une institution clé pour la diaspora sénégalaise. « Nos clients rencontrent encore de nombreuses difficultés pour accéder aux informations pertinentes et aux interlocuteurs appropriés. C'est précisément pour répondre à ce besoin crucial que j'ai décidé de lancer AFSI International et de créer le salon Meet Sénégal », explique la fondatrice.<figure id="figure-lpjq9mlu79lyj4gz44"><img id="lpjq9mlu79lyj4gz44" src="https://cdn.durable.co/blocks/1aksGyOmwmc5U4DPXEjKsOjWi9QgVNc2laTVtzXwnzCSymJ0dwTftQ5msb84tivc.jpg" alt="a porch with two chairs and a table on it" title="a porch with two chairs and a table on it" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Fatoumata Lo, DG AFSI International" data-positionx="null" data-positiony="null" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1aksGyOmwmc5U4DPXEjKsOjWi9QgVNc2laTVtzXwnzCSymJ0dwTftQ5msb84tivc.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Fatoumata Lo, DG AFSI International</figcaption></figure>Madame Lo a su anticiper les besoins de la diaspora en créant une plateforme fiable et sécurisée pour les transactions immobilières. Grâce à son engagement, AFSI International offre un accompagnement complet, couvrant tous les aspects de l’immobilier : de la vente à la construction, en passant par la gestion locative et le conseil.&nbsp;Un Outil pour une Nouvelle Vision du LogementLe Salon Meet Sénégal s’aligne parfaitement avec la vision des autorités sénégalaises, qui cherchent à garantir un logement décent pour tous les Sénégalais. Comme les années précédentes, la huitième édition du salon MEET SENEGAL à Paris a été présidée par le Monsieur Moussa Balla FOFANA, Ministre de l’Urbanisme, des collectivités territoriales et de l’aménagement du territoire. L’éditon DELUSSI à Dakar a également été présidé par Monsieur Bara DIOUF, Délégué Général à la Promotion des Pôles Urbains de Diamniadio et du Lac Rose. C’est dire l’importance que les autorités de tutelle accordent à ce grand rendez-vous. En effet, en réunissant promoteurs, notaires, architectes, sociétés de construction, banques et représentants de l’État, le salon facilite la normalisation et la formalisation des transactions immobilières.<figure id="figure-vr7rr7omalyj4kluy"><img id="vr7rr7omalyj4kluy" src="https://cdn.durable.co/blocks/1fCI5YQpeu4zJ5l2motH4dFWplbyzf4jYmt0kNzOD17qnKjJCIJfRgf0d6Sc8Mr5.jpg" alt="black flat screen tv turned off" title="black flat screen tv turned off" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 3/2; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="3:2" data-caption="Salon Meeet Sénégal, Edition 2024" data-positionx="null" data-positiony="null" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/1fCI5YQpeu4zJ5l2motH4dFWplbyzf4jYmt0kNzOD17qnKjJCIJfRgf0d6Sc8Mr5.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 3/2; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Salon Meeet Sénégal, Edition 2024</figcaption></figure>Chaque édition du salon, que ce soit à Paris, Bruxelles, Barcelone, Luxembourg ou Dakar, a renforcé la confiance des Sénégalais et de la diaspora, leur permettant de réaliser leur rêve d’acquérir un bien immobilier dans leur pays d’origine.Le Sénégal, une Marque IncontournableAu-delà de l'immobilier, le Salon Meet Sénégal promeut également le Sénégal comme une destination d’investissement et de tourisme de premier plan. "Nous voulons faire de la destination Sénégal une marque incontournable dans le monde", déclare Madame Lo. Le salon attire des professionnels et des investisseurs du monde entier, mettant en lumière les opportunités qu’offre notre pays.<figure id="figure-y9t8ntyhelyj4ntqu"><img id="y9t8ntyhelyj4ntqu" src="https://cdn.durable.co/blocks/bWVRJra5TGWNLhVkq729Htk0N3rCb536VUt9IDJesCpYE9ZX4OPDuh0r6DPdJ6cq.jpg" alt="white sofa chair near fireplace" title="white sofa chair near fireplace" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 3/2; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="3:2" data-caption="Crédit : AFSI International" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/bWVRJra5TGWNLhVkq729Htk0N3rCb536VUt9IDJesCpYE9ZX4OPDuh0r6DPdJ6cq.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 3/2; object-position: center center;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Crédit : AFSI International</figcaption></figure>Un Avenir PrometteurLe succès continu du Salon Meet Sénégal témoigne de la pertinence et de l’impact positif de cette initiative. Avec une classe moyenne africaine en pleine expansion et une population toujours croissante, le potentiel de développement du secteur immobilier est immense. Grâce à la vision de Madame Fatoumata Lo et à l’engagement de toute l’équipe d’AFSI International, le Salon Meet Sénégal continuera de jouer un rôle central dans l’accompagnement des Sénégalais vers un avenir prospère et sécurisé.<figure id="figure-p6cdi4tddlyj4m975"><img id="p6cdi4tddlyj4m975" src="https://cdn.durable.co/blocks/27yHLShtxFjsqqkYYmRNYEnziQq2e7eVxRDOgU9uacSfMIZIoAltbPXFyyj0AJKr.jpg" alt="white and brown concrete building" title="white and brown concrete building" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 3/2; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="3:2" data-caption="Crédit : AFSI International" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/27yHLShtxFjsqqkYYmRNYEnziQq2e7eVxRDOgU9uacSfMIZIoAltbPXFyyj0AJKr.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 3/2; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Crédit : AFSI International </figcaption>Pour la diaspora sénégalaise et les investisseurs, Meet Sénégal reste un rendez-vous annuel incontournable, offrant des solutions concrètes et innovantes pour un accès sécurisé et transparent à la propriété. En célébrant sa huitième édition et son DELUSSI à Dakar, le salon s’affirme plus que jamais comme une plateforme essentielle, un vecteur de confiance et un moteur de développement pour le Sénégal.</figure>

Meet Sénégal : Une Décennie de Vision et de Succès pour l’Immobilier Sénégalais

Gestion des charges communes d'un immeubleSi vous achetez un appartement dans un immeuble qui possède, un jardin, une piscine ou une salle de sport, vous devez obligatoirement payer les charges qui correspondent à ces espaces mis en commun dans la copropriété et dont vous détenez une portion appellée millièmes. Cela peut aller de la maintenance de la piscine, au gardiennage de l'immeuble, au nettoyage des parties communes notamment des escaliers, couloirs, jardin et piscine, ect..La copropriété peut élire un Comité Syndical qui va gérer les charges, étudier les factures, suivre, payer, encaisser, contrôler, ect.. et ce, pour le compte de l'ensemble des copropriétaires.&nbsp;Néanmoins, ce Comité Syndical ne peut pas se faire rémunérer en conséquence et en cas de conflit, les membres peuvent être jugés non objectifs dans la mesure où ils sont eux-mêmes copropriétaires.Aussi, est-il important de bien chosir un Syndic de copropriété qui va gérer toutes les dépenses, tous les conflits, tous les suivis, tous les encaissements, pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Ce syndic, s'il est habilité à exercer en tant que tel, pourra dès lors se faire rémunérer par des honoraires qui seront fixés lors de la signature du contrat du mandat de syndic.Ce syndic doit être un professionnel habitué à ce type de gestion car cela est délicat, notamment lorsqu'il est question de manipulation de trésorerie. D'ailleurs, un syndic professionnel propose d'office une ouverture de compte bancaire, ce qui permet d'auditer facilement les comptes de la copropriété. Le syndic doit veiller aussi à ne pas confondre sa trésorerie avec celle de la copropriété.Le Mandat de SyndicIl doit être détaillé et doit prendre en compte tous les acpects de la gestion. Il définit les conditions dans lesquelles le Syndic pourra travailler et spécifie quand et comment seront traités les archives de la copropriété.Le Comité SyndicalIl est composé d'un Président et des membres de la copropriété. Il a pour mission d'étudier, analyser, auditer les comptes et la gestion du Syndic. Il permet aussi au syndic de prendre des décisions, avec son accord, dans des délais écourtés, en fonction des nécessités de la copropriété.En tout état de cause, une bonne gestion de copropriété se fait dès lors qu'il ya entente entre le Comité Syndical et le Syndic.--Pour des infornations complémentaires, consultez un juriste immobilier ou un agent immobilier.

La copropriété et le mandat de syndic

Au sortir des concertations sur la vie chère en octobre 2022, les autorités sénégalaises ont décidé d’apporter une réponse à la dérégulation du secteur de l’immobilier et précisément le marché du locatif résidentiel.Ces décisions font suite à la difficile application de la Loi 2014-03 qui, selon les experts, n’a pas enregistré de résultats probants depuis son entrée en vigueur en 2014.Dans un nouvel élan de régulation et d’assainissement du secteur, c’est finalement le 1er mars 2023 que les nouveaux taux appliqués sur les loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée sont entrés en vigueur.La Commission Nationale de Régulation des Loyers des Baux à usage d’Habitation (CONAREL) est alors créée par décret n° 2023-446. Elle a pour mission de veiller en charge de veiller à l’application du dispositif de régulation du loyer des locaux à usage d’habitation.Elle est ainsi chargée de :- de proposer des mesures pratiques visant à renforcer la lutte contre les hausses illicites et les pratiques spéculatives au niveau du marché locatif; - de contribuer à l’amélioration des dispositifs d’accompagnement relatifs à l’accès au logement; - d’assurer la coordination de l’activité des commissions régionales de régulation du loyer des locaux à usage d’habitation; - de s’autosaisir sur toutes questions entrant dans son domaine de compétence; - de donner son avis sur tout projet de texte relatif au loyer des locaux à usage d’habitation.Les nouveaux taux&nbsp;Le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 dispose qu'à compter du 1er mars 2023, les loyers des baux à usage d'habitation n'ayant pas été calculés suivant la la surface corrigée sont baissés comme suit : - Loyers inférieurs ou égaux à 300.000 francs CFA : 15% - Loyers compris entre 300.001 francs CFA et 500.000 francs CFA : 10%&nbsp; - Loyers supérieurs à 500.000 francs CFA : 5%<figure id="figure-r454lcwjqlyes7aiz" class=""><img id="r454lcwjqlyes7aiz" src="https://cdn.durable.co/blocks/35Ijg0yGpE74ylzCgEa3pHJNcGns1I1zTZtcIJAzPt8qpmarFySQchnOjnDzLABB.png" alt="white and brown concrete building" title="white and brown concrete building" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Journal Officiel du 28 février 2023" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/35Ijg0yGpE74ylzCgEa3pHJNcGns1I1zTZtcIJAzPt8qpmarFySQchnOjnDzLABB.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Journal Officiel du 28 février 2023</figcaption></figure>Conditions d'accès à la locationLe montant de la caution exigible en garantie ne peut excéder deux mois de loyer pour les baux dont le montant est inférieur ou égal à 500.000 francs CFA par mois. Toutefois, seul l'équivalent d'un mois de loyer est payable à l'entrée en jouissance, le solde de la caution étant réparti sur douze mois à raison de 1/12e par mois. Le loyer ne peut être payé à l'avance et doit être réglé à la fin de chaque mois de jouissance. Les frais de commission d'agence ou de courtage sont réduits à la moitié d'un mois de loyer pour les baux dont le montant est inférieur ou égal à 500.000 francs CFA.

Qui régule le Loyer au Sénégal ?

Dans ce numéro de Immo Talk, le Directeur du cabinet d'intelligence immobilière AML Estate Intelligence et Directeur de publication du Magazine Immobilier Sénégal, Ahmet Lo, fait le point sur le marché locatif au 1er semestre 2024.&nbsp;<figure id="figure-fnt0ho33oklydd7bnl" class=""><iframe id="fnt0ho33oklydd7bnl" src="https://www.youtube.com/embed/7rEWqqjjgTw" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=7rEWqqjjgTw" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/7rEWqqjjgTw" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

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