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Plus de 60 ans que que l'Etat du Sénégal cherche à organiser le secteur du foncier. Cependant, les conflits fonciers continuent de défrayer la chronique. A quel niveau y a-t-il des dysfonctionnements ? Est-ce que la législation qui régit le foncier est appliquée dans toute sa rigueur ? Quelles sont les causes de la prédation ou de l'accaparement des terres ? Comment pourrait-on parvenir à garantir la sécurité des transactions immobilières ? Dans ce 2e numéro de TSM Immo, des experts font la radioscopie du foncier et dégagent des pistes de solutions pour assainir le secteur. Invités : - Samba Sarr, Juriste, Ancien Inspecteur des Impôts et Domaines - Abdoul K. Diedhiou, Président de la Fédération des Agences et Courtiers Immobiliers du Sénégal (FACIS) TSM Immo, une co-production du Magazine Immobilier Sénégal et de TSM Business.<figure id="figure-1o93du3l3lxxcccxi" class="selected"><iframe id="1o93du3l3lxxcccxi" src="https://www.youtube.com/embed/B28R7WCPmI8" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=B28R7WCPmI8&amp;list=LL&amp;index=3" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/B28R7WCPmI8" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Radioscopie du Foncier

Le Décret Nº2012-396 du 27 mars 2012 dipsose qu'il est créé un identifiant parcellaire unique pour chaque parcelle dénommé Numéro d’Identification Cadastral, en abrégé NICAD Toute parcelle de terrain doit posséder obligatoirement un NICAD attribué par le service du Cadastre territorialement compétent de la Direction Générale des Impôts et des Domaines.Il comporte 16 caractères libellés : RR D AAA C/CR SSS PPPPP.- La première partie du NICAD (RR DD AAA C/CR) est issue du découpage administratif, tel que défini par le système de Codification des localités (SYSCOL) en vigueur au Sénégal.Elle se décline comme suit :RR (la Région : 2 caractères)D (le département : 1 caractère)AAA (l’Arrondissement : 3 caractères)C/CR (la Commune, Commune Arrondissement ou Communauté rurale : 2 caractères)- La deuxième partie du NICAD (SSS PPPPP) prend en compte la situation de la parcelle dans la commune ou la communauté rurale.Elle se décline comme suit :SSS (le numéro de la Section : 3 caractères)PPPPP (le numéro de la parcelle : 5 caractères).Le décret indique que seules les informations contenues dans la deuxième partie du NICAD doivent obligatoirement figurer dans tout document écrit sur rapport matérialisé en application des dispositions des articles suivants du décret.Toutefois, toute modification apportée à la superficie ou aux limites d'une parcelle doit entraîner l'attribution d'un nouveau NICAD pour la parcelle concernée. Tout morcellement d'une parcelle, y compris celui opéré dans le cadre de lotissements administratifs ou privés entraîne l’annulation définitive de son NICAD et la création d’autant de NICAD qu’il existe de parcelles nouvelles issues du morcellement. Toute fusion de parcelles entraîne l’annulation définitive de leur NICAD respectif et la création d’un nouveau NICAD pour la parcelle issue de la fusion. Toute affectation au domaine public d’une parcelle entraîne l’annulation définitive de son NICAD. Tout déclassement constaté du domaine public entraîne la création d’une parcelle et d’un NICAD pour l’emprise concernée, lorsque celui-ci n’a pas été préalablement identifié conformément au décret.Enfin, le décret indique que tout acte à l’origine de la création d’un droit immobilier, qu’il soit réel ou non, doit mentionner le NICAD de l’emprise foncière concernée. Il en va de même pour tout acte translatif de l’un de ces droits. Si le bien immeuble faisant l’objet de l’acte relève du régime de la copropriété, son identification, au moyen du ou des numéros de lots tel qu’ils sont établis dans l’état descriptif de division, s’ajoute obligatoirement à celle portée par le NICAD et caractérisant la parcelle d’assise de la copropriété.

Comprendre le NICAD

La Loi Nº2017-31 du 15 juillet 2017 dispose qu’il est autorisé la cession à titre gratuit, aux attributaires, des terrains domaniaux à usage d’habitation individuelle situés dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme approuvé par l’Administration, ainsi que la transformation gratuite, sans formalités préalables, en titres fonciers, de permis d’habiter et titres assimilés, délivrés sur les terrains domaniaux destinés à l’habitation.Il y a deux types de terrains :- Les terrains domaniaux attribués par voie de bail ordinaire, de bail emphytéotique ou ayant fait l’objet d’une concession du droit de superficie et mis en valeur conformément à l’obligation contenue dan le titre d’occupation; - Les terrains domaniaux à à usage d’habitation ayant fait l’objet de permis d’habiter, permis d’occuper, autorisation d’occupation ou d’occuper.L'Article 3 indique que la cession desdits terrains et leur mutation subséquente sont exonérés de tous droits et taxes.

Cession définitive et à titre gratuit de terrains domaniaux à usage d’habitation

La Loi 2005-01 du 11 janvier 2005 dispose que dans chaque commune, il est édicté une réglementation fixant les règles applicables en matière de colorations des murs et des façades des immeubles implantés le long des voies publiques.Cette réglementation tient compte de la situation réelle existant sur le terrain. Il est à noter que la réglementation fixe la liste limitative des colorations autorisées dans la commune. Cette liste est préparée par une commission présidée par le chef de service de l’urbanisme.Dans les normes, ladite réglementation est portée à la connaissance du public par voie d’affichage et d’annonces dans la presse écrite et audiovisuelle.La réglementation est applicable aux projets de construction ainsi qu’aux immeubles existants implantés le long des voies publiques de la commune.En cas de non conformité avec la réglementationLes propriétaires d’immeubles existants disposent d’un délai de 3 mois pour se mettre en conformité avec elle. A l’expiration de ce délai, la commune met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux nécessaires dans un délai qui ne peut excéder 2 mois. A l’expiration de ce délai, la commune peut réaliser elle-même les travaux de mise en conformité aux frais du propriétaire contrevenant. Le cout des travaux est établi de façon contradictoire entre les services techniques de la municipalité ou le service de l’Urbanisme et le propriétaire.Après achèvement des travaux, en cas de non remboursement par le propriétaire des frais engagés, le maire présente une requête au président du tribunal compétent qui, par jugement, condamne le propriétaire à rembourser le montant des dépenses réalisées par la commune.Le propriétaire qui n’est pas en conformité avec la réglementation encourt une amende comprise entre 100 000 et 5 millions CFA.

Législation relative aux couleurs des murs et des façades des immeubles sur les voies publiques

Etat des lieux de sortieQuelque soit la cause de la fin du bail, la rédaction de l'état des lieux de sortie est basée sur l'état des lieux d'entrée. Pour récupérer la totalité du dépôt de garantie, le locataire devra rendre le logement propre et à son état d'origine (tout en effectuant les réparations locatives lui incombant).Tacite reconductionSi, à l'expiration du bail à terme fixé, le preneur reste ou est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail aux mêmes conditions mais à durée indéterminée. La tacite reconduction ne peut être invoquée par le preneur à qui congé a été signifié.Destruction de la choseSi, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail prend fin de plein droit.Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander que le loyer soit réduit ou qu'il soit mis fin au bail. En aucun cas, il n'y a lieu à dédommagement.Vente de la choseSi le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur doit respecter le bail s'il est authentique ou s'il a date certaine.Décès des partiesLe décès de l'une des parties ne met pas fin aux bails.

Fin du contrat de Bail : Ce qu'il faut savoir

green-leafed plant on top of brown rectangular brown table

Paiement du dépôt de garantie et du loyerLe locataire doit verser lors de la signature du bail un dépôt de garantie pour couvrir les éventuelles dépenses de remise en état en fin de bail. Le loyer doit ensuite être réglé au terme convenu. A défaut de règlement, le bailleur est en droit de faire délivrer par acte d'huissier un commandement de payer les arriérés dans un délai d'un mois, le même acte comportant assignation à comparaitre devant le juge des référés, aux fins d'expulsion, à défaut de paiement dans le délai rappelé dans le commandement. Par contre en cas de contestation du locataire, il est conseillé de porter l'action devant le juge.Jouissance des lieuxLe preneur doit user de la chose en bon père de famille et suivant la destination mentionnée dans le bail. Un usage commercial (dans un bail à usage d'habitation) donne le droit au bailleur de faire constater par huissier et de mettre un terme au bail.Dégradations et réparations d'entretienListe des postes dont le locataire doit assurer l'entretien en incluant l'hypothèse où il y a un jardin à usage privatif :- Antenne - Arbres -&nbsp;Chasses d'eau -&nbsp;Chauffe-eau -&nbsp;Électricité ( remplacement interrupteurs, prise de courant fusibles, ampoules..) -&nbsp;Eviers, Lavabos -&nbsp;Grilles, Haies, Murs, Façades (menus raccords de tapisseries et peintures, rebouchage des trous) -&nbsp;Plomberie (joints, colliers, robinet, flexibles, ouverture d'aération..) -&nbsp;Serrures -&nbsp;Sols (remplacement de carreaux cassés et autres revêtements..) -&nbsp;Sonnerie, Stores, Volets -&nbsp;W-CL'Art 555 du COCC stipule que le locataire répond des dégradations ou des pertes arrivant pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. L'état de lieux de sortie permettra de constater les dégradations et si le locataire n'y a a pas remédié, la bailleur est en droit de retenir tout ou une partie du dépôt de garantie afin de procéder aux dites réparations. Les dégradations liées à un cas de force majeure, comme une tempêtes ou aux grosses réparations non réalisées par le bailleur, ne peuvent être imputées au locataire.Négligence ou vétusté&nbsp;Avec le temps, il est normal que certaines parties du logement loué face l'objet d'usure. Les moquettes et les murs sont les parties les plus exposées. En cas de litige, il appartiendra au juge saisi de déterminer si la dégradation résulte de la vétusté (usure normale du logement) ou du défaut d'entretien (usage normale du logement).Cession et sous-locationSauf disposition légale contraire, le locataire ne peut sous-louer ou céder son bail à autrui sans l'accord du propriétaire.À défaut, le bailleur peut faire constater la situation par huissier et faire résilier le bail (Art. 557 COCC).GarnissementLorsque le bail porte sur une construction, le locataire qui ne la garnit pas de meubles suffisants peut être expulsé, même par ordonnance de référé, à moins qu'il ne fournisse des sûretés capables de répondre au paiement des loyers (Art. 558 COCC).IncendieLorsque le bail porte sur une construction, le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve :- Que le sinistre est arrivé par force majeure ou par vice de construction - Que le feu a été communiqué par un local voisin - S'il ya plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à leur valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupentA moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans le local de l'un deux, auquel cas celui-là seul est tenu ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

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