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Au sortir des concertations sur la vie chère en octobre 2022, les autorités sénégalaises ont décidé d’apporter une réponse à la dérégulation du secteur de l’immobilier et précisément le marché du locatif résidentiel.Ces décisions font suite à la difficile application de la Loi 2014-03 qui, selon les experts, n’a pas enregistré de résultats probants depuis son entrée en vigueur en 2014.Dans un nouvel élan de régulation et d’assainissement du secteur, c’est finalement le 1er mars 2023 que les nouveaux taux appliqués sur les loyers n’ayant pas été calculés suivant la surface corrigée sont entrés en vigueur.La Commission Nationale de Régulation des Loyers des Baux à usage d’Habitation (CONAREL) est alors créée par décret n° 2023-446. Elle a pour mission de veiller en charge de veiller à l’application du dispositif de régulation du loyer des locaux à usage d’habitation.Elle est ainsi chargée de :- de proposer des mesures pratiques visant à renforcer la lutte contre les hausses illicites et les pratiques spéculatives au niveau du marché locatif; - de contribuer à l’amélioration des dispositifs d’accompagnement relatifs à l’accès au logement; - d’assurer la coordination de l’activité des commissions régionales de régulation du loyer des locaux à usage d’habitation; - de s’autosaisir sur toutes questions entrant dans son domaine de compétence; - de donner son avis sur tout projet de texte relatif au loyer des locaux à usage d’habitation.Les nouveaux taux&nbsp;Le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 dispose qu'à compter du 1er mars 2023, les loyers des baux à usage d'habitation n'ayant pas été calculés suivant la la surface corrigée sont baissés comme suit : - Loyers inférieurs ou égaux à 300.000 francs CFA : 15% - Loyers compris entre 300.001 francs CFA et 500.000 francs CFA : 10%&nbsp; - Loyers supérieurs à 500.000 francs CFA : 5%<figure id="figure-r454lcwjqlyes7aiz" class=""><img id="r454lcwjqlyes7aiz" src="https://cdn.durable.co/blocks/35Ijg0yGpE74ylzCgEa3pHJNcGns1I1zTZtcIJAzPt8qpmarFySQchnOjnDzLABB.png" alt="white and brown concrete building" title="white and brown concrete building" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="1:1" data-caption="Journal Officiel du 28 février 2023" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/35Ijg0yGpE74ylzCgEa3pHJNcGns1I1zTZtcIJAzPt8qpmarFySQchnOjnDzLABB.png" data-mce-style="aspect-ratio: 1/1; object-position: undefined undefined;"><figcaption class="body-normal text-gray-500 mt-2">Journal Officiel du 28 février 2023</figcaption></figure>Conditions d'accès à la locationLe montant de la caution exigible en garantie ne peut excéder deux mois de loyer pour les baux dont le montant est inférieur ou égal à 500.000 francs CFA par mois. Toutefois, seul l'équivalent d'un mois de loyer est payable à l'entrée en jouissance, le solde de la caution étant réparti sur douze mois à raison de 1/12e par mois. Le loyer ne peut être payé à l'avance et doit être réglé à la fin de chaque mois de jouissance. Les frais de commission d'agence ou de courtage sont réduits à la moitié d'un mois de loyer pour les baux dont le montant est inférieur ou égal à 500.000 francs CFA.

Qui régule le Loyer au Sénégal ?

Dans ce numéro de Immo Talk, le Directeur du cabinet d'intelligence immobilière AML Estate Intelligence et Directeur de publication du Magazine Immobilier Sénégal, Ahmet Lo, fait le point sur le marché locatif au 1er semestre 2024.&nbsp;<figure id="figure-fnt0ho33oklydd7bnl" class=""><iframe id="fnt0ho33oklydd7bnl" src="https://www.youtube.com/embed/7rEWqqjjgTw" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=7rEWqqjjgTw" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/7rEWqqjjgTw" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Analyse du Marché Locatif 1er semestre 2024

Plus de 60 ans que que l'Etat du Sénégal cherche à organiser le secteur du foncier. Cependant, les conflits fonciers continuent de défrayer la chronique. A quel niveau y a-t-il des dysfonctionnements ? Est-ce que la législation qui régit le foncier est appliquée dans toute sa rigueur ? Quelles sont les causes de la prédation ou de l'accaparement des terres ? Comment pourrait-on parvenir à garantir la sécurité des transactions immobilières ? Dans ce 2e numéro de TSM Immo, des experts font la radioscopie du foncier et dégagent des pistes de solutions pour assainir le secteur. Invités : - Samba Sarr, Juriste, Ancien Inspecteur des Impôts et Domaines - Abdoul K. Diedhiou, Président de la Fédération des Agences et Courtiers Immobiliers du Sénégal (FACIS) TSM Immo, une co-production du Magazine Immobilier Sénégal et de TSM Business.<figure id="figure-1o93du3l3lxxcccxi" class="selected"><iframe id="1o93du3l3lxxcccxi" src="https://www.youtube.com/embed/B28R7WCPmI8" class="w-full bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9;" allowfullscreen="" data-url="https://www.youtube.com/watch?v=B28R7WCPmI8&amp;list=LL&amp;index=3" data-corners="default" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://www.youtube.com/embed/B28R7WCPmI8" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9;"></iframe></figure>

Radioscopie du Foncier

Le Décret Nº2012-396 du 27 mars 2012 dipsose qu'il est créé un identifiant parcellaire unique pour chaque parcelle dénommé Numéro d’Identification Cadastral, en abrégé NICAD Toute parcelle de terrain doit posséder obligatoirement un NICAD attribué par le service du Cadastre territorialement compétent de la Direction Générale des Impôts et des Domaines.Il comporte 16 caractères libellés : RR D AAA C/CR SSS PPPPP.- La première partie du NICAD (RR DD AAA C/CR) est issue du découpage administratif, tel que défini par le système de Codification des localités (SYSCOL) en vigueur au Sénégal.Elle se décline comme suit :RR (la Région : 2 caractères)D (le département : 1 caractère)AAA (l’Arrondissement : 3 caractères)C/CR (la Commune, Commune Arrondissement ou Communauté rurale : 2 caractères)- La deuxième partie du NICAD (SSS PPPPP) prend en compte la situation de la parcelle dans la commune ou la communauté rurale.Elle se décline comme suit :SSS (le numéro de la Section : 3 caractères)PPPPP (le numéro de la parcelle : 5 caractères).Le décret indique que seules les informations contenues dans la deuxième partie du NICAD doivent obligatoirement figurer dans tout document écrit sur rapport matérialisé en application des dispositions des articles suivants du décret.Toutefois, toute modification apportée à la superficie ou aux limites d'une parcelle doit entraîner l'attribution d'un nouveau NICAD pour la parcelle concernée. Tout morcellement d'une parcelle, y compris celui opéré dans le cadre de lotissements administratifs ou privés entraîne l’annulation définitive de son NICAD et la création d’autant de NICAD qu’il existe de parcelles nouvelles issues du morcellement. Toute fusion de parcelles entraîne l’annulation définitive de leur NICAD respectif et la création d’un nouveau NICAD pour la parcelle issue de la fusion. Toute affectation au domaine public d’une parcelle entraîne l’annulation définitive de son NICAD. Tout déclassement constaté du domaine public entraîne la création d’une parcelle et d’un NICAD pour l’emprise concernée, lorsque celui-ci n’a pas été préalablement identifié conformément au décret.Enfin, le décret indique que tout acte à l’origine de la création d’un droit immobilier, qu’il soit réel ou non, doit mentionner le NICAD de l’emprise foncière concernée. Il en va de même pour tout acte translatif de l’un de ces droits. Si le bien immeuble faisant l’objet de l’acte relève du régime de la copropriété, son identification, au moyen du ou des numéros de lots tel qu’ils sont établis dans l’état descriptif de division, s’ajoute obligatoirement à celle portée par le NICAD et caractérisant la parcelle d’assise de la copropriété.

Comprendre le NICAD

La Loi Nº2017-31 du 15 juillet 2017 dispose qu’il est autorisé la cession à titre gratuit, aux attributaires, des terrains domaniaux à usage d’habitation individuelle situés dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme approuvé par l’Administration, ainsi que la transformation gratuite, sans formalités préalables, en titres fonciers, de permis d’habiter et titres assimilés, délivrés sur les terrains domaniaux destinés à l’habitation.Il y a deux types de terrains :- Les terrains domaniaux attribués par voie de bail ordinaire, de bail emphytéotique ou ayant fait l’objet d’une concession du droit de superficie et mis en valeur conformément à l’obligation contenue dan le titre d’occupation; - Les terrains domaniaux à à usage d’habitation ayant fait l’objet de permis d’habiter, permis d’occuper, autorisation d’occupation ou d’occuper.L'Article 3 indique que la cession desdits terrains et leur mutation subséquente sont exonérés de tous droits et taxes.

Cession définitive et à titre gratuit de terrains domaniaux à usage d’habitation

La Loi 2005-01 du 11 janvier 2005 dispose que dans chaque commune, il est édicté une réglementation fixant les règles applicables en matière de colorations des murs et des façades des immeubles implantés le long des voies publiques.Cette réglementation tient compte de la situation réelle existant sur le terrain. Il est à noter que la réglementation fixe la liste limitative des colorations autorisées dans la commune. Cette liste est préparée par une commission présidée par le chef de service de l’urbanisme.Dans les normes, ladite réglementation est portée à la connaissance du public par voie d’affichage et d’annonces dans la presse écrite et audiovisuelle.La réglementation est applicable aux projets de construction ainsi qu’aux immeubles existants implantés le long des voies publiques de la commune.En cas de non conformité avec la réglementationLes propriétaires d’immeubles existants disposent d’un délai de 3 mois pour se mettre en conformité avec elle. A l’expiration de ce délai, la commune met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux nécessaires dans un délai qui ne peut excéder 2 mois. A l’expiration de ce délai, la commune peut réaliser elle-même les travaux de mise en conformité aux frais du propriétaire contrevenant. Le cout des travaux est établi de façon contradictoire entre les services techniques de la municipalité ou le service de l’Urbanisme et le propriétaire.Après achèvement des travaux, en cas de non remboursement par le propriétaire des frais engagés, le maire présente une requête au président du tribunal compétent qui, par jugement, condamne le propriétaire à rembourser le montant des dépenses réalisées par la commune.Le propriétaire qui n’est pas en conformité avec la réglementation encourt une amende comprise entre 100 000 et 5 millions CFA.

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