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La Loi 2005-01 du 11 janvier 2005 dispose que dans chaque commune, il est édicté une réglementation fixant les règles applicables en matière de colorations des murs et des façades des immeubles implantés le long des voies publiques.Cette réglementation tient compte de la situation réelle existant sur le terrain. Il est à noter que la réglementation fixe la liste limitative des colorations autorisées dans la commune. Cette liste est préparée par une commission présidée par le chef de service de l’urbanisme.Dans les normes, ladite réglementation est portée à la connaissance du public par voie d’affichage et d’annonces dans la presse écrite et audiovisuelle.La réglementation est applicable aux projets de construction ainsi qu’aux immeubles existants implantés le long des voies publiques de la commune.En cas de non conformité avec la réglementationLes propriétaires d’immeubles existants disposent d’un délai de 3 mois pour se mettre en conformité avec elle. A l’expiration de ce délai, la commune met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux nécessaires dans un délai qui ne peut excéder 2 mois. A l’expiration de ce délai, la commune peut réaliser elle-même les travaux de mise en conformité aux frais du propriétaire contrevenant. Le cout des travaux est établi de façon contradictoire entre les services techniques de la municipalité ou le service de l’Urbanisme et le propriétaire.Après achèvement des travaux, en cas de non remboursement par le propriétaire des frais engagés, le maire présente une requête au président du tribunal compétent qui, par jugement, condamne le propriétaire à rembourser le montant des dépenses réalisées par la commune.Le propriétaire qui n’est pas en conformité avec la réglementation encourt une amende comprise entre 100 000 et 5 millions CFA.

Législation relative aux couleurs des murs et des façades des immeubles sur les voies publiques

Etat des lieux de sortieQuelque soit la cause de la fin du bail, la rédaction de l'état des lieux de sortie est basée sur l'état des lieux d'entrée. Pour récupérer la totalité du dépôt de garantie, le locataire devra rendre le logement propre et à son état d'origine (tout en effectuant les réparations locatives lui incombant).Tacite reconductionSi, à l'expiration du bail à terme fixé, le preneur reste ou est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail aux mêmes conditions mais à durée indéterminée. La tacite reconduction ne peut être invoquée par le preneur à qui congé a été signifié.Destruction de la choseSi, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail prend fin de plein droit.Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander que le loyer soit réduit ou qu'il soit mis fin au bail. En aucun cas, il n'y a lieu à dédommagement.Vente de la choseSi le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur doit respecter le bail s'il est authentique ou s'il a date certaine.Décès des partiesLe décès de l'une des parties ne met pas fin aux bails.

Fin du contrat de Bail : Ce qu'il faut savoir

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Paiement du dépôt de garantie et du loyerLe locataire doit verser lors de la signature du bail un dépôt de garantie pour couvrir les éventuelles dépenses de remise en état en fin de bail. Le loyer doit ensuite être réglé au terme convenu. A défaut de règlement, le bailleur est en droit de faire délivrer par acte d'huissier un commandement de payer les arriérés dans un délai d'un mois, le même acte comportant assignation à comparaitre devant le juge des référés, aux fins d'expulsion, à défaut de paiement dans le délai rappelé dans le commandement. Par contre en cas de contestation du locataire, il est conseillé de porter l'action devant le juge.Jouissance des lieuxLe preneur doit user de la chose en bon père de famille et suivant la destination mentionnée dans le bail. Un usage commercial (dans un bail à usage d'habitation) donne le droit au bailleur de faire constater par huissier et de mettre un terme au bail.Dégradations et réparations d'entretienListe des postes dont le locataire doit assurer l'entretien en incluant l'hypothèse où il y a un jardin à usage privatif :- Antenne - Arbres -&nbsp;Chasses d'eau -&nbsp;Chauffe-eau -&nbsp;Électricité ( remplacement interrupteurs, prise de courant fusibles, ampoules..) -&nbsp;Eviers, Lavabos -&nbsp;Grilles, Haies, Murs, Façades (menus raccords de tapisseries et peintures, rebouchage des trous) -&nbsp;Plomberie (joints, colliers, robinet, flexibles, ouverture d'aération..) -&nbsp;Serrures -&nbsp;Sols (remplacement de carreaux cassés et autres revêtements..) -&nbsp;Sonnerie, Stores, Volets -&nbsp;W-CL'Art 555 du COCC stipule que le locataire répond des dégradations ou des pertes arrivant pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. L'état de lieux de sortie permettra de constater les dégradations et si le locataire n'y a a pas remédié, la bailleur est en droit de retenir tout ou une partie du dépôt de garantie afin de procéder aux dites réparations. Les dégradations liées à un cas de force majeure, comme une tempêtes ou aux grosses réparations non réalisées par le bailleur, ne peuvent être imputées au locataire.Négligence ou vétusté&nbsp;Avec le temps, il est normal que certaines parties du logement loué face l'objet d'usure. Les moquettes et les murs sont les parties les plus exposées. En cas de litige, il appartiendra au juge saisi de déterminer si la dégradation résulte de la vétusté (usure normale du logement) ou du défaut d'entretien (usage normale du logement).Cession et sous-locationSauf disposition légale contraire, le locataire ne peut sous-louer ou céder son bail à autrui sans l'accord du propriétaire.À défaut, le bailleur peut faire constater la situation par huissier et faire résilier le bail (Art. 557 COCC).GarnissementLorsque le bail porte sur une construction, le locataire qui ne la garnit pas de meubles suffisants peut être expulsé, même par ordonnance de référé, à moins qu'il ne fournisse des sûretés capables de répondre au paiement des loyers (Art. 558 COCC).IncendieLorsque le bail porte sur une construction, le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve :- Que le sinistre est arrivé par force majeure ou par vice de construction - Que le feu a été communiqué par un local voisin - S'il ya plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à leur valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupentA moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans le local de l'un deux, auquel cas celui-là seul est tenu ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Obligations du locataire

Délivrance des lieux en bon état de réparations locativesLe bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état. Face à cette absence de précision, il faut cependant admettre que le bon état d'un bien immobilier suppose forcément la décence de ce dernier, ce qui suppose que logement soit au minimum raccordé à l'eau et à l'électricité. En cours de bail, le bailleur doit effectuer toutes réparations autres que d'entretien devenues urgentes, notamment celles de gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènements, des murs de clôture, des fosses.Le montant du loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de la chose dont le preneur aura été privé mais ce dernier peut également solliciter la résiliation du bail si les réparations urgentes sont de telle importance qu'elles rendent impossible la jouissance de la chose.Si le bailleur refuse d'effectuer les réparations qui lui incombent, le preneur pourra après une sommation infructueuse se faire autoriser par le juge des référés à les exécuter pour le compte du bailleur, le montant des réparations étant déduit du montant du loyer par compensation.Le locataire pourra également, sur autorisation de justice, consigner les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux à la charge du bailleur, ce qui l'empêchera de faire délivrer une assignation en référé expulsion si le locataire se fait justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers.Modification de la chose&nbsp;La bailleur ne peut de son seul gré apporter des changements à l'état de la chose louée, ni en restreindre l'usage.Troubles de jouissanceLe bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses ayants droits.Vices de la choseLe bailleur doit garantir tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent un usage normal, même s'il ne les a pas connus lors de la conclusion du bail.Droit de reprise par le bailleurL'article 583 du COCC permet au bailleur de reprendre son bien soit pour occupation personnelle soit pour travaux mais sous certaines conditions ; à défaut il s'expose à des sanctions pécuniaires envers le locataire évincé. Le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour occupation personnelle en application des dispositions des articles 574 et 576 doit installer le bénéficiaire désigné dans les lieux dans le délai de 03 mois suivant le jour de l'éviction du locataire. Le bénéficiaire du droit de reprise est, en outre, tenu d'habiter les lieux libérés pendant deux années consécutives à compter de son habitation.A défaut de satisfaire à l'une des quelconques obligations prévues à l'alinéa précédent, le bailleur sera dans ce cas spécifique, redevable envers le locataire évincé, d'une indemnité forfaitaire pouvant aller jusqu'à 24 mensualités de loyer calculées au dernier taux payé par ledit locataire sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.Le bailleur qui signifie son intention de reprise pour démolir et reconstruire les lieux doit commencer les travaux dans le délai de 3 mois suivant le jour de l'éviction du locataire et ne peut faire occuper les lieux sauf pour gardiennage du chantier jusqu'à la réception de l'immeuble reconstruit.

Obligations du Bailleur

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DISPOSITIFS RÈGLEMENTAIRES&nbsp;Les dispositifs réglementaires qui régissent les techniques d’acquisition sont nombreux et éparses. Nous pouvons toutefois les retrouver à travers :&nbsp;1-Le Code des Obligations Civiles et Commerciales qui concentre en son sein les règles fondamentales en matière contractuelle ;&nbsp;2-La Loi foncière de 2011 qui organise le système de l’immatriculation de terres et des livres fonciers au Sénégal ;&nbsp;3- Le Code de la Construction qui organise certains modes d’acquisition qui, jusqu’alors découlaient simplement de la pratique à l’image notamment de la vente d’immeubles à construire encore appelée vente sur plan ;&nbsp;4- Le Code de la famille qui organise certaines opérations comme les donations et les acquisitions par voie de succession pour ne citer que ceux-là. &nbsp;MODES DE TRANSFERT PRÉVUS....&nbsp;Les transferts sont organisés suivant ces trois groupes:&nbsp;1-Transfert définitif de la propriété juridique : VEFA , Vente simple , Vente à terme, Echange d’immeubles,Vente d’immeubles contre remise de locaux à construire , Vente de la nue-propriété&nbsp;2-Transfert avec possibilité de reprise : Vente à réméré, Vente à tempérament&nbsp;3-Transfert de droits réels accordant la propriété économique: Vente de l’usufruit , Location-vente, Bail à construction, Bail à réhabilitation &nbsp;.... ET LES PLUS COURANTS AU SÉNÉGAL&nbsp;Le mode de transfert de propriété le plus courant reste la vente d’immeubles. Toutefois, il y a d’autres modes d’acquisition à savoir :&nbsp;La location-vente est un mode d’acquisition qui est essentiellement pratiquée par les sociétés immobilières comme la SICAP ou la SN HLM. Les promoteurs privés qui veulent proposer ce mode d’acquisition doivent avoir un agrément. Ce mode d’acquisition mérite d’avantage d’être promu pour permettre à l’Etat de pouvoir mieux mener à bien sa politique publique sur l’habitat social.&nbsp;La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement qui confère à l’acquéreur des droits immédiats sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Toutefois, ce mode d’acquisition n’en reste pas une vente mais se distingue de par le fait que les constructions n’existent pas encore au moment de la vente et l’acquéreur en devient propriétaire au fur et à mesure de la réalisation des constructions. Quant au paiement du prix, il est également échelonné dans le temps en fonction de la livraison des constructions. Il faut le souligner que la pratique de la VEFA telle que prévue par la loi, n’est pas possible au Sénégal parce qu’elle doit s’accompagner d’un système de publicité foncière. Or, nous n’avons qu’un système de livre foncier.&nbsp;La vente de la nue-propriété et la vente de l’usufruit : dans le premier cas, le vendeur cède la nue-propriété et se réserve l’usufruit (généralement viager); dans le second cas, le vendeur conserve la nue-propriété et va retrouver la pleine propriété à la fin de l’usufruit.&nbsp;L’échange d’immeubles se fait rarement et parfois c’est pour éviter le double paiement. Elle peut se faire avec ou sans soulte. Il y a soulte lorsque les biens échangés ont des valeurs différentes. La soulte est la somme d'argent qui doit être payée par celui qui, à l'occasion de l’échange, reçoit un immeuble d'une valeur plus élevée que celle donnée. L'échangiste qui doit payer une soulte est soumis, en ce qui concerne son paiement, aux mêmes obligations qu'un acheteur.&nbsp;La donation entre vifs : C’est l’opération par laquelle le donateur transfère à titre gratuit au donataire qui accepte la propriété ou l’usufruit d’un bien.&nbsp;D’autres exemples peuvent être cités comme la transmission par voie testamentaire, par voie de succession... Toutes ces méthodes sont aussi intéressantes les unes que les autres.

Acquisition immobilière : Mode d'emploi

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Il existe certaines situations dans lesquelles des travaux peuvent être réalisées sans avoir à obtenir d'autorisation.&nbsp;1- Les travaux courants d'entretien, de réparation ou de ravalement de constructions existantes. A condition que ces travaux n'apportent aucune modification extérieure au caractère desdites constructions et qu'il ne s'agisse pas de peindre ou d'habillage de façade dans un but publicitaire.&nbsp;2- Les travaux de constructions de clôture d'une hauteur inférieure à 2m autres que celles qui bordent les grandes artères, les places publiques. Il y a également les travaux urgents de caractère conservatoire prescrits par l'autorité compétente pour la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques longeant la voie publique lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité.&nbsp;3- Sont également exemptés sur tout le territoire national ou dans certaines zones seulement, par arrêtés conjoints des Ministères intéressés, certains types de constructions ou de travaux déterminés en raison notamment de leur caractère militaire ou sécuritaire, ou de leur faible importance à condition qu'ils ne soient pas soumis par ailleurs à des dispositions législatives ou réglementaires spéciales.

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