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Délivrance des lieux en bon état de réparations locativesLe bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état. Face à cette absence de précision, il faut cependant admettre que le bon état d'un bien immobilier suppose forcément la décence de ce dernier, ce qui suppose que logement soit au minimum raccordé à l'eau et à l'électricité. En cours de bail, le bailleur doit effectuer toutes réparations autres que d'entretien devenues urgentes, notamment celles de gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènements, des murs de clôture, des fosses.Le montant du loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de la chose dont le preneur aura été privé mais ce dernier peut également solliciter la résiliation du bail si les réparations urgentes sont de telle importance qu'elles rendent impossible la jouissance de la chose.Si le bailleur refuse d'effectuer les réparations qui lui incombent, le preneur pourra après une sommation infructueuse se faire autoriser par le juge des référés à les exécuter pour le compte du bailleur, le montant des réparations étant déduit du montant du loyer par compensation.Le locataire pourra également, sur autorisation de justice, consigner les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux à la charge du bailleur, ce qui l'empêchera de faire délivrer une assignation en référé expulsion si le locataire se fait justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers.Modification de la chose&nbsp;La bailleur ne peut de son seul gré apporter des changements à l'état de la chose louée, ni en restreindre l'usage.Troubles de jouissanceLe bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses ayants droits.Vices de la choseLe bailleur doit garantir tous les vices ou défauts de la chose qui en empêchent un usage normal, même s'il ne les a pas connus lors de la conclusion du bail.Droit de reprise par le bailleurL'article 583 du COCC permet au bailleur de reprendre son bien soit pour occupation personnelle soit pour travaux mais sous certaines conditions ; à défaut il s'expose à des sanctions pécuniaires envers le locataire évincé. Le propriétaire qui signifie son intention de reprise pour occupation personnelle en application des dispositions des articles 574 et 576 doit installer le bénéficiaire désigné dans les lieux dans le délai de 03 mois suivant le jour de l'éviction du locataire. Le bénéficiaire du droit de reprise est, en outre, tenu d'habiter les lieux libérés pendant deux années consécutives à compter de son habitation.A défaut de satisfaire à l'une des quelconques obligations prévues à l'alinéa précédent, le bailleur sera dans ce cas spécifique, redevable envers le locataire évincé, d'une indemnité forfaitaire pouvant aller jusqu'à 24 mensualités de loyer calculées au dernier taux payé par ledit locataire sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.Le bailleur qui signifie son intention de reprise pour démolir et reconstruire les lieux doit commencer les travaux dans le délai de 3 mois suivant le jour de l'éviction du locataire et ne peut faire occuper les lieux sauf pour gardiennage du chantier jusqu'à la réception de l'immeuble reconstruit.

Obligations du Bailleur

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DISPOSITIFS RÈGLEMENTAIRES&nbsp;Les dispositifs réglementaires qui régissent les techniques d’acquisition sont nombreux et éparses. Nous pouvons toutefois les retrouver à travers :&nbsp;1-Le Code des Obligations Civiles et Commerciales qui concentre en son sein les règles fondamentales en matière contractuelle ;&nbsp;2-La Loi foncière de 2011 qui organise le système de l’immatriculation de terres et des livres fonciers au Sénégal ;&nbsp;3- Le Code de la Construction qui organise certains modes d’acquisition qui, jusqu’alors découlaient simplement de la pratique à l’image notamment de la vente d’immeubles à construire encore appelée vente sur plan ;&nbsp;4- Le Code de la famille qui organise certaines opérations comme les donations et les acquisitions par voie de succession pour ne citer que ceux-là. &nbsp;MODES DE TRANSFERT PRÉVUS....&nbsp;Les transferts sont organisés suivant ces trois groupes:&nbsp;1-Transfert définitif de la propriété juridique : VEFA , Vente simple , Vente à terme, Echange d’immeubles,Vente d’immeubles contre remise de locaux à construire , Vente de la nue-propriété&nbsp;2-Transfert avec possibilité de reprise : Vente à réméré, Vente à tempérament&nbsp;3-Transfert de droits réels accordant la propriété économique: Vente de l’usufruit , Location-vente, Bail à construction, Bail à réhabilitation &nbsp;.... ET LES PLUS COURANTS AU SÉNÉGAL&nbsp;Le mode de transfert de propriété le plus courant reste la vente d’immeubles. Toutefois, il y a d’autres modes d’acquisition à savoir :&nbsp;La location-vente est un mode d’acquisition qui est essentiellement pratiquée par les sociétés immobilières comme la SICAP ou la SN HLM. Les promoteurs privés qui veulent proposer ce mode d’acquisition doivent avoir un agrément. Ce mode d’acquisition mérite d’avantage d’être promu pour permettre à l’Etat de pouvoir mieux mener à bien sa politique publique sur l’habitat social.&nbsp;La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement qui confère à l’acquéreur des droits immédiats sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Toutefois, ce mode d’acquisition n’en reste pas une vente mais se distingue de par le fait que les constructions n’existent pas encore au moment de la vente et l’acquéreur en devient propriétaire au fur et à mesure de la réalisation des constructions. Quant au paiement du prix, il est également échelonné dans le temps en fonction de la livraison des constructions. Il faut le souligner que la pratique de la VEFA telle que prévue par la loi, n’est pas possible au Sénégal parce qu’elle doit s’accompagner d’un système de publicité foncière. Or, nous n’avons qu’un système de livre foncier.&nbsp;La vente de la nue-propriété et la vente de l’usufruit : dans le premier cas, le vendeur cède la nue-propriété et se réserve l’usufruit (généralement viager); dans le second cas, le vendeur conserve la nue-propriété et va retrouver la pleine propriété à la fin de l’usufruit.&nbsp;L’échange d’immeubles se fait rarement et parfois c’est pour éviter le double paiement. Elle peut se faire avec ou sans soulte. Il y a soulte lorsque les biens échangés ont des valeurs différentes. La soulte est la somme d'argent qui doit être payée par celui qui, à l'occasion de l’échange, reçoit un immeuble d'une valeur plus élevée que celle donnée. L'échangiste qui doit payer une soulte est soumis, en ce qui concerne son paiement, aux mêmes obligations qu'un acheteur.&nbsp;La donation entre vifs : C’est l’opération par laquelle le donateur transfère à titre gratuit au donataire qui accepte la propriété ou l’usufruit d’un bien.&nbsp;D’autres exemples peuvent être cités comme la transmission par voie testamentaire, par voie de succession... Toutes ces méthodes sont aussi intéressantes les unes que les autres.

Acquisition immobilière : Mode d'emploi

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Il existe certaines situations dans lesquelles des travaux peuvent être réalisées sans avoir à obtenir d'autorisation.&nbsp;1- Les travaux courants d'entretien, de réparation ou de ravalement de constructions existantes. A condition que ces travaux n'apportent aucune modification extérieure au caractère desdites constructions et qu'il ne s'agisse pas de peindre ou d'habillage de façade dans un but publicitaire.&nbsp;2- Les travaux de constructions de clôture d'une hauteur inférieure à 2m autres que celles qui bordent les grandes artères, les places publiques. Il y a également les travaux urgents de caractère conservatoire prescrits par l'autorité compétente pour la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques longeant la voie publique lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité.&nbsp;3- Sont également exemptés sur tout le territoire national ou dans certaines zones seulement, par arrêtés conjoints des Ministères intéressés, certains types de constructions ou de travaux déterminés en raison notamment de leur caractère militaire ou sécuritaire, ou de leur faible importance à condition qu'ils ne soient pas soumis par ailleurs à des dispositions législatives ou réglementaires spéciales.

L'autorisation de construire : les exceptions

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L'essentiel des dispositions spécifiques aux baux commerciaux et à usage professionnel au Sénégal.CONCLUSION ET DUREE DU BAILEst réputée bail commercial toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble et toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec l'accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.Les parties fixent librement la durée des baux.Le bail commercial peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée.LOYERLes parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables.Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, ou à défaut à l'expiration de chaque période triennale.A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants :- La situation des locaux - La superficie - L'état de vétusté - Le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier), ou par toute autre moyen écrit, mentionnant :- L'identité du cessionnaire - Son adresse - Son RCCMA défaut de signification, dans les conditions ci-dessus indiquées, la cession est inopposable au bailleur.Le bailleur dispose d'un délai d'un mois à compter de cettesignification pour s'opposer le cas échéant à celle-ci et saisir dans ce délai lajuridiction compétente, en exposant les motifs sérieux et légitimes qui pourraient s'opposer à cette cession. La violation par le preneur des obligations du bail, et notamment le non-paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime de s'opposer à la cession.Pendant toute la durée de la cession, le cédant demeure tenu aux obligations du bail.SOUS-LOCATIONSauf stipulation contraire du bail, toute sous-location totale ou partielle est interdite.En cas de sous-location autorisée, l'acte doit être porté à la connaissance du bailleur partout moyen écrit.A défaut, la sous-location lui est inopposable.Lorsque le loyer de la sous-location totale ou partielle est supérieur au prix du bail principal, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du prix du bail principal; augmentation qui, à défaut d'accord commun, est fixée par la juridiction compétente.CONDITIONS ET FORMES DE RENOUVELLEMENTLe droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans.Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail peut le demander par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail. Le preneur qui n'a pas formule sa demande dans ce délai est déchu du droit au renouvellement. Le bailleur qui n'a pas fait connaitre sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail est réputé avoir accepté la principe de renouvellement de ce bail.Dans le cas du bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acteextrajudiciaire au moins six mois à l'avance.Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement peut s'opposer à ce congé au plus tard à la date d'effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par acteextrajudiciaire sa contestation de congé.Faute de contestation dans ce délai, le bail à duréeindéterminée cesse à la date fixée par le congé.CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT PAR LE BAILLEURLe bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d'éviction.A défaut d'accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement et de réinstallation.L'indemnité est généralement calculée avant dire-droit par un expert.&nbsp;CAS PREVUS PAR LA LOI POUR LE MOTIF DE NON REGLEMENT D'INDEMNITE D'EVICTION&nbsp;Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d'indemnité d'éviction dans les suivants :S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur sortant : inexécution d'une obligation substantielle du bail, ect.. S'il envisage de démolir l'immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire S'il occupe (ou son conjoint, ses ascendants, ses descendants..) une partie de l'immeuble à usage d'habitationDROIT À REMBOURSEMENT DES AMENAGEMENTS ET CONSTRUCTIONS POUR LE PRENEURLe preneur sans droit au renouvellement pourrait être remboursé des aménagements qu'il a réalisés dans les locaux avec l'autorisation du bailleur.A défaut d'accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par le preneur dès l'expiration du bail à durée déterminée non renouvelé, ou encore dès la notification du congé du bail à durée indéterminée.RESILIATION JUDICIAIRE DU BAILLe preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et les conditions du bail.A défaut de paiement de loyer ou en cas de d'inexécution d'une clause du bail telle que la modification des caractéristiques du local sans autorisation, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail. Cettemise en demeure doit informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des clauses du bail dans un délai d'un mois, la résiliation sera poursuivie.Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité un fonds de commerce doit notifier sa demande aux créanciers inscrits.Le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.

Le bail commercial et à usage professionnel

Dans les conditions de fond de validité, la promesse synallagmatique doit, à peine de nullité absolue, être passée devant un notaire territorialement compétent. L'étendue du droit immobilier, objet du contrat, est fixée parle titre foncier (Art. 384 du COCC).&nbsp;Le prix de la transaction doit aussi être fixé dans le contrat(Art. 385 du COCC).&nbsp;Il pèse sur le vendeur une obligation spéciale de mise à disposition de l'acquéreur de la copie du titre foncier dans le cas d'un bien immobilier ou du certificat d'inscription (mentionnant la cession de l'usufruit, du bail emphytéotique ou du droit de superficie afin que soit opérée la mutation du droit(Art. 386 du COCC).&nbsp;Dans certains contrats portant sur les immeubles immatriculés, la publicité est obligatoire. Il s'agit notamment de l'article 390 (COCC), du bail assorti d'une promesse de vente ; la publicité visant à le rendre opposable aux tiers.

L'obligation de signer un acte notarié en cas de promesse synallagmatique

Les réserves foncières sont mises en place par l'État, les collectivités locales, les organismes d'aménagement, ainsi que par les promoteurs publics ou privés. Leur constitution peut s'effectuer de diverses manières :- Par l'immatriculation des terres du Domaine National pour l'État, - Par l'acquisition amiable, - Par la préemption ou l'expropriation pour cause d'utilité publique, afin de réaliser des projets d'aménagement futurs dans les agglomérations, préserver et aménager les espaces naturels, ou encore développer des zones touristiques.Les réserves foncières doivent impérativement respecter les dispositions des plans d'urbanisme en vigueur.De plus, l'entité morale qui acquiert une réserve foncière est tenue de la gérer de manière responsable et diligente. À l'exception des cessions entre entités morales et celles destinées à la réalisation des projets pour lesquels la réserve a été créée, les biens immobiliers acquis pour constituer des réserves foncières ne peuvent être cédés en pleine propriété avant leur utilisation définitive.Ces biens immobiliers ne peuvent être soumis qu'à des cessions temporaires, n'accordant aucun droit de maintien dans les lieux lorsque l'immeuble est repris pour son utilisation finale.

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Comment établit-on des réserves foncières ?